Подорожание квартир (стр. 17)

ДмитрийТоварищ, 10 лет назад по рассказам бывалых риелтеров, за неделю обращались в агентство два-три человека в лучшем случае ;) ох уж эти рассказы "бывалых" ...:)
????? Хорошо когда в одном нотариате а ещё продовали 1 хату несколько раз..владельцем становился тот,кто первый зарегит доки в БТИ..
hot.dokвсё вроде логично..во всем мире так и происходит..кроме России..не все спекулянты покупают на кредитные деньги..смысл продавать дешевле покупной цены? куда потом девать такое ко-во денег? купить всяких акций как советовал Guha? дык это вообще фантики...квартиру можно потрогать,в аренду например сдать,а деньги сжирает инфляция...
я думаю реальная рыночная стоимость установится на уровне 35-40 тр за м2. тож так думаю..
хрущевки и у/п наверно по такому ценнику будут продаваться

Я работаю 12 лет. очень много было обращений по обменам через продажу. Цепочки доходили до 10 звеньев. Хорошо когда в одном нотариате. А когда появилась Регпалата,кто давно работает,тот помнит этот "кошмар". А два-три человека лично и десяток адекватных звонков-это сейчас.???

х Товарищ, 10 лет назад по рассказам бывалых риелтеров, за неделю обращались в агентство два-три человека в лучшем случае ;)

Да еще забыл добавить - цены на нефть идет. Опять же цена чисто спекулятивная, так в начале девяностых, если я не ошибаюсь цена была меньше 10 долларов за беррель. Врядли потребеление, а следовательно реальный спрос вырос в 10 раз. Вряд ли он вырос даже вдвое. Дак вот если тенденция продолжится, а пока что никаких предпосылок к ее смене нет (экономики основных постребителей в стагнации, риски возрасли), то доходы населения перестанут расти такими темпами как сейчас. При самых худших прогнозах я думаю, что доходы могут даже снизиться. Опять же отток инвестиций в связи с напряжением отоношений с западом. Все это скажется на стоимости жилья естественно не в пользу удорожания.

Возможно я не прав, но вот давайте расммотрим ситуацию на рынке. И так в течении последних нескольких лет ситуация на рынке недвижисости складывалсь таким образом, что недвижимость дорожала за год процентов на 70-80, если не больше. Естественно это стало плодороднейшей почвой для развития спекулятивной деятельности. Это напоминает МММ, но в отличии от МММ, чьи бумаги не были ни чем обеспечены, здесь все-таки обеспечение есть. И так чем больше цены растут тем больше инвесторов было готово вложить в это мероприятие деньги. Но проблема заключается в том, что реальное такого количество потребителей, способных преобрести жилье не было. Откуда брались инвестиции на строитьельство? Инвестиции спекулянтов, залог уже построенной недвижимости, возможно банковские кредиты, продажи конечным потребителям. Теперь рассмотрим какие из указаных выше инвестиций остались. Спекулянты по всей видимости перестали вкладывать в недвижимость, так как реального спроса больше нет, а риски только возросли. По залогам и кредитам нужно платить, но вот незадача, такая же проблема возникает как и на западе - кризис ликвиности, нет денег. Можно конечно брать кредит в друном банке для обеспечения текущего, как делает ФРС США, но это временное решение со вполне понятными последствиями. И последнее - продажа конечным потребителям. Ипотека стала менее доступной, соответвенно она иммет смысл в основном при улучшении жильищных условий, брать жилье с 0 очень дорого, что под силу малому кругу обеспеченных лиц. Получается что ивестиций в строительную отрасль осталось не много, остается понять, как в данной ситации будут вести себя фирмы застройщики. Вроятнее всего начнется череда банкротств, в свою очередь банки и другие инвесторы получат на руки жилье, которое им реально не нужно. Банкам и инвесторам в свою очередь, также необходимы деньги, чтоб расплачиваться с кредиторами. Чтоб получить наличность нужно будет продавать по цене, которую способен платить потребитель, а вот какова эта цена? При средней зарплате по красноярску где-нибудь в районе 20тр и при условии что работают оба супруга, я думаю реальная рыночная стоимость установится на уровне 35-40 тр за м2.

Андрей Сокращения объема минимум 2 года не будет, потому что площадок понабрали выше крышы, и их начали уже осваивать, а бросать то что уже начали делать могут только.... да нет никто не может.

Guhaидите в школу, научитесь хотя бы без ошибок писать для какой практической цели мну надо писать без оБшибок? штоп так же ныть как ты на форумах о дороговизне?
Guha тв живеш в ынтырнете,какита глупые казахские статьи приводиш в пример,акции -шмакции и.т.п. хрень-бубень фсякую :-)
открой глаза,фсё продаёться и покупаеться,5 -10-15 лет назад о ипотеке даже в кашмарном сне не слышали и продавали-покупали,фсегда был съезд,разъед,обмен,большинство народу не просто приобретает хату,меняют жилищные условия...
надо к людям быть ближе и смотреть ширше...:-)

О! Отличная статья, для тех, кто ещё в "секте" великого халупороста...

Реквием по ипотечной мечте
16/09/2008

Михаил Морозов

Многие из моих знакомых последние пару лет жили одной мечтой - о возможности приобретения квартиры в Москве при помощи ипотеки. Эти мысли были сладки и приятны. Они грели душу и позволяли с улыбкой и надеждой смотреть в будущее. Сегодня эта мечта умерла. И когда возродится √ пока неизвестно.

Потому что и цены на квартиры, и возросшие более чем в полтора раза в этом году ставки по ипотечным кредитам лишили огромное количество потенциальных покупателей практической возможности воспользоваться этим способом приобретения нового жилья. Я считаю даже несколько заниженными появляющиеся в последнее время данные о том, что число покупок квартир в столице за последние полгода сократилось более чем в два раза. Мне кажется, что ситуация выглядит гораздо более плачевно.

Поскольку сегодня еженедельные пресс-релизы ипотечных банков больше напоминают сводки с фронта: вот пал рубеж в 11% годовых, вот ставки повысились до 12%... А теперь появилась и новая мода √ никто уже не вспоминает, под какие минимальные проценты сегодня можно взять кредит на покупку квартиры на вторичном рынке. Пишут просто и понятно √ наш банк повышает ставки по ипотечным кредитам по всем программам в среднем на 0,5-1,5%.

Создается субъективное впечатление, что ситуация на рынке ипотеки откатилась назад как минимум на 3 года. Пожалуй, именно в 2005 году и ставки, и количество сделок находились приблизительно на том же уровне, что и сегодня. Даже количество банков, реально готовых оказывать ипотечные услуги, тоже скатилось до своего уровня трехгодичной давности. На самое страшное для рынка √ даже не падение всех этих статистических показателей. Наибольшая опасность кроется в возможности изменения психологии потенциальных получателей ипотечных кредитов. Эйфория, связанная с ростом цен на недвижимость и пониманием того факта, что ╚купили мы то как вовремя!╩ благополучно проходит. И приходит осознание того факта, что проценты по кредиту платить еще лет десять, а цены начинают падать. И вся выгода от покупки по ипотеке начинает медленно, но верно испаряться.

Сегодня квартирный рынок начинает свое реальное падение. И покупка квартиры во многих случаях становится вариантом рискованным или уж по меньшей мере не слишком инвестиционно привлекательным. Ведь сегодня, как мне кажется, уже не осталось в нашей стране настолько математически неподкованных людей, которые не способны произвести несколько простейших действий и понять, что сумма, которую предстоит выплатить за приобретенную по ипотеку квартиру, за десять лет возрастает в два раза. А цены что-то больше не растут. Оно и понятно √ выше пока некуда, и так покупателей на рынке не осталось. Так может все же лучше пока снимать, а не покупать по ипотеке? Судя по ситуации на рынке аренды столичных квартир, эта мысль посещает головы все большего количества москвичей и гостей столицы.

Хотя, на самом деле, абсолютно ничего страшного и опасного в возникшей ситуации нет. Вполне нормальная рыночная ситуация, когда рынок начинает падать. Так бывает везде и всегда. Слава богу, что дожили до этого и мы. Дожили до того момента, когда никакие политические силы, личные амбиции и лоббистские возможности уже не могут удерживать цены на недвижимость в Москве на неадекватно высоком уровне. Когда за дело взялись нормальные и понятные рыночные законы. Которые, между прочим, не позволят той же ипотеке ╚умереть╩. Она просто затаится. Или уйдет в подполье. Точнее говоря, в российские регионы, во многих из которых ситуация на рынке недвижимость периодически напоминает то Москву-2006, то Москву-1999. То взлет, то падение. Другая бы страна, более опытная в своем экономическом развитии, и не заметила бы всех этих временных перемен в направлении ветра. У нас же есть Москва с ее первоклассными заемщиками. И есть вся остальная Россия с ипотечными заемщиками более рисковых категорий. Вот и боязно ипотечным банкам идти в глубинку. Но надо. Поскольку сегодня им в столице делать нечего.

Оригинал тут: http://www.kdo.ru/article.asp?ID=8701&CID=360

Андрей, РН спекулятивен в силу совкового идиотизма и жажды халявной и быстрой наживы...
х, идите в школу, научитесь хотя бы без ошибок писать. После поговорим.
абырвалг, лучше и не скажешь...

Guha,
раз вы так хорошо знаете все обо всем откройте нам , провинциалам, страшную тайну - до какой отметки рухнут цены на жилье в Красноярске

судя по тому, как резво побежали иностранные "портфельные инвесторы" (на самом деле - те же банальные спекулянты, только чуть поумнее доморощенных непуганных идиотов) с российского фондового рынка, и как леХко нефть прошла $100/бочка - 30т/м2 были слишком оптимистичной оценкой.

Ничего не упадет , так как есть понятие себестоимости.

просыпайтесь уже, госплановая экономика закончилась в 1991-м году.

Guha
Да шут с ними риетерами.
Я о другом: о тех кто может и должен поддерживать состояние рынка в нормальном состоянии.
почему нас любимые власти загоняют из одной крайности в другую. В их руках почти абсолютное манипулирование основными финансовыми потоками ипотечных схем, АИЖК и проч. Для чего было создавать ажиотажное поступление ипотечных денег для сделок и субсидирования ставок, не увеличив предварительно количество (не говоря уже о качестве предложения), не создав реальных[b] условий для возникновения здоровой конкуренции среди СК? Не решив на деле проблемы, как их сейчас принято называть, - коррупции. Значит перегрев рынка был кому-то нужен! Значит нужно кому -то теперь сокращение объемов строительства. И каждый находит себе оправдания: и власти и строители и бабушки - арендодательницы. Все оказались в сложившейся ситуации не виноваты. Теперь вот козлов отпущения назначили - риетеров. Вот и вы [b]Guha заодно со всей кампашкой пытатесь отвлечь внимание от насущных проблем рынка и анализа реальных причин возникновения этой ситуации уводя разговор в сторону издевок и эмоций. Для чего Вам в Питере это нужно? Хотите что бы все вместе с Вами закричали - "Во всем виноват Чубайс!!" (см. также варианты: риеторы, оценщики, страховщики, дворники, бюджетники, в целом любые категории которые никак не причастны к возникновению проблем на рынке)?

то я бы поступил так - слил бы бетон, вышел в КЭШ и загнал бы бабки на депозит (сейчас около 11-12%% годовых) пацсталом :)
Покупайте побольше квадратных метров под любые проценты не все , как ты покупают "бетон" из заемных денег?
Когда немцы узнают, СКОЛЬКО хотят наши халуповладельцы они хлопают себя по лбу и отказываются верить в ТАКИЕ ценники. хех,када ипонцы узнают скока стоят машины у нас с ихней помойки у них дар речи пропадает..:)
до момента "Х", ну я "Х" и чо? ответственно заявляю-обвала небудет!
О сколько я таких фраз видел на Казахском форуме... даааааа...авторететный форум :)
реально не продаётся НИЧЕГО, продажи стоят.. 2-3 сделки не в счёт... интересно просто,что тогда люди регистриют в РП,что очередь как за колбасой при СССРе..:)
Guha прекратите истерить на разных форумах..вы мечтаете,что люди начетаются ваших бредней и все бросятся сливать хаты? :) и пашто такая нелюбовь к обладателям столь не ценных для вас кв.м.?

Инвестор, это Вы с себе на "Мы", или всех Сибиряков провинциалами считаете?
До какой отметки рухнут естественно не скажу, И НИКТО ВАМ ЭТОГО НЕ СКАЖЕТ, не надо провоцировать. Что же касается дальнейших действий, то я бы поступил так - слил бы бетон, вышел в КЭШ и загнал бы бабки на депозит (сейчас около 11-12%% годовых), - с лихвой хватит что бы снимать ОЧЕНь достойное жильё, Что же касается ипотечников, - то сливать, пока ещё можно выйти с прибылью, если же хочется весь кредит гасить по ЭТИМ ценам, то пожалуйста - сидите в бетоне и готовьте взнос в банк для погашения дельты между стоимостью кредита и реальной стоимостью залогового бетона....
Сергей, не всё так банально и просто. Если вы не видите никаких другихз возможностей для вложений, это не значит, что их нет. ;-)... Заплатите финансовому аналитику за консультацию - это работа, и бесплатно на форуме никто ценных советов не раздаёт.
Похабыч, обязательно объясню, лично Вам... как только пройдут истерика и насморк.

Guha, объясни, что ты нам пытаешься доказать? Кратко, без истерик и соплей сформулируй свою мысль.

Guha Аналитики сейчас в ауте, они вообще ничего своими мозгёнками проанализировать не могут !
куда они предлагают уходить , они не сказали? Сейчас как раз то время ,
когда нужно весь фондовый рынок экскаватором сносить и на его месте торговый комплекс строить.

Ничего не упадет , так как есть понятие себестоимости. ,а если даже и упадет , то и упадет объём строительства ,
соответственно рано или поздно поднимется спрос и опять подскочет цена.

Guha,
раз вы так хорошо знаете все обо всем откройте нам , провинциалам, страшную тайну - до какой отметки рухнут цены на жилье в Красноярске, и что же в такой ситуации делать простым гражданам, в том числе взявшим ипотечный кредит??
P.S. Варианты - раньше нужно было думать, убить себя ап стену и проч. не принимаются ))

16.09.08 : Российские девелоперы на краю пропасти

Традиционно считается, что падение российского фондового рынка связано преимущественно с плохой внешнеэкономической конъюнктурой и негативной политической подоплекой, тогда как с фундаментальной точки зрения у российских компаний очень хорошие перспективы. Однако в сегменте девелопмента аналитики инвесткомпаний уже выразили определенное беспокойство. И по оценкам ╚Индикаторов рынка недвижимости╩, для этого, действительно, есть основания.

Аналитики инвестиционной компании ╚АнтантаПиоглобал╩ рекомендуют продавать акции таких девелоперов, как ╚Система Галс╩, РТМ и ╚Открытые инвестиции╩. Относительно Mirland Development, AFI Development и ПИК аналитики воздерживаются от суждений, так как ситуация с ними пока еще до конца не определена. Наилучшее положение у RGI International, но и здесь нет рекомендаций покупать акции этой компании. Фондовые аналитики мягко рекомендую ╚держать╩ эти ценные бумаги, то есть прекратить инвестиции в компанию и посмотреть как поведут себя ее экономические показатели.

Основная проблема √ это соотношение долга со стандартным уровнем денежного потока и стоимостью проектов. На данный момент в Западной Европе отношение капитализации компаний к стоимости их активов достигло 1, тогда как еще год назад было на 70% выше. В России пока такого значительного снижения этого показателя не было. Между тем, на западных рынках недвижимости кризисные явления только продолжают нарастать. Такая же ситуация складывается и на финансовых рынках. Это означает, что доступ к западным деньгам для российских компаний будет еще больше ограничен. В то же время у некоторых из российских девелоперов на фоне имеющейся долговой нагрузки по итогам первого полугодия 2008 года стал отрицательным денежный поток. Главный вывод, который делают фондовые аналитики √ в среднесрочной перспективе акции подешевеют.

В то же время эксперты достаточно сдержаны. При этом стоит отметить, что из уже упомянутых компаний только у AFI Development наблюдается положительный денежный поток. Говоря простым языком, на фоне долговых обязательств компании стали убыточными. Им тотально не хватает средств для осуществления текущей деятельности. При этом стоимость российской недвижимости в большинстве случаев переоценена относительно западных аналогов, так что если кто-то и захочет приобретать российские объекты √ это будут местные инвесторы. Но даже они в последнее время предпочитают сбивать цену.

В итоге, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, на российском рынке девелопмента в ближайшее время вполне может сложиться ситуация, когда даже имеющихся активов некоторым компаниям не хватит, чтобы расплатиться по долгам. В данном случае только экономическая воля мажоритария будет способна поддержать на плаву российские компании. Однако кто из российских акционеров захочет спасать тонущий актив, пока остается открытым вопросом. До последнего времени обычной практикой для российских мажоритариев было выводить свои активы из разоряющейся фирмы. Насколько подобная практика будет применена и на рынке девелопмента покажет время.

О, Юль, как по заказу, читайте: http://www.irn.ru/news/28430.html

Олеся, какие ещё Вам обоснования нужны?