ул. 9 Мая 17 ЖСК "Сибирский стандарт" (стр. 7)

Нет нет. спасибо, на Пушкина 24 такого УК не нужно.

Круто для дома где и ста квартир то нет.Особенно удивило,что председатель 16000 рублей на статью в сми потратил,нас не спросил,а сумма соизмерима с установкой решетки на втором этаже 18000 рублей и это все ,что было сделано для народа с августа 2012г.

Долг КИА перед нашей управляющей компанией составляет 133 тыс. руб по коммунальным платежам за не проданные квартиры на 1-ом этаже которые сдавались в аренду многочисленным народностям,и сейчас сдаются.Все эти средства взяты с нас для уплаты перед компаниями поставляющие нам услуги.Вот откуда у нас в платежках перерасходы горячей,холодной воды и эл. энергии хоть и в их платежках суммы начислений в разы меньше наших и требовать погашения долгов Георгич не собирается так как есть общий интерес на Пушкина 24,где наша УК скоро будет работать,одного поля ягода.

Способы взаимодействия ТСЖ и Управляющего
В заключение рассмотрим возможные модели взаимодействия ТСЖ и управляющего ТСЖ.
В рамках первой модели управление осуществляется управляющим, а обслуживание и ремонт - наемным штатным персоналом товарищества. Главный недостаток данной схемы - необходимость содержания многочисленного штата работников с постоянной заработной платой. Основным плюсом модели можно назвать большую независимость ТСЖ от сторонних организаций. Такая схема встречается и оправдывает себя в крупных товариществах, объединяющих несколько многоквартирных домов (жилые комплексы).
Вторая модель: управление осуществляется управляющим, а обслуживание и ремонт - подрядчиками по договорам с ТСЖ. Безусловно, положительную сторону данной модели составляют отсутствие необходимости содержать свою материально-техническую базу и возможность выбирать подрядчиков, выполняющих тот или иной вид работ более квалифицированно, нежели наемный персонал товарищества.
Вне зависимости от выбранной модели работа ТСЖ с управляющим предполагает наличие ответственного за управление многоквартирным домом лица, осуществляющего управление профессионально, и постоянно действующего органа ТСЖ - правления, выражающего интересы собственников и контролирующего деятельность управляющего. Главная же проблема при подборе управляющего, по нашему мнению, заключается в том, что одно ТСЖ не всегда может предложить квалифицированному управляющему вознаграждение согласно его запросу, от того большая часть известных нам управляющих совмещают работу в нескольких ТСЖ.

Профессиональное управление домами
Реформы в жилищной сфере, которые в странах бывшего Советского Союза начались в 90-х годах ХХ в. с приватизации жилья гражданами, превратили огромное количество квартиросъемщиков в собственников недвижимости и привели к изменению отношений собственности в пределах каждого дома. Проблема управления многоквартирными домами, перешедшими в собственность нескольких домовладельцев, и правового урегулирования отношений между собственниками общего имущества является актуальной для городов большинства стран на постсоветском пространстве. В западных странах граждане рассматривают приобретение жилья в собственность как инвестицию и следят за тем, чтобы стоимость квартиры не уменьшалась со временем, а по возможности прирастала. И нам следует извлечь полезный урок из опыта рачительного отношения к своей собственности, исторически накопленного в других странах.
В тех из них, где в жилищной сфере исторически преобладает частный сектор, применяются различные системы управления недвижимостью, включая и самоуправление собственников в многоквартирных домах.

Управляющий В ТСЖ
В настоящее время все чаще и чаще собственники многоквартирных домов выбирают форму управления своим домом – ТСЖ, при этом многие из них чувствуют необходимость в профессиональном управлении, однако не готовы передать правление в руки коммерческой организации. Одним из решений этой задачи является привлечение управляющего.
Управляющий ТСЖ – это физическое лицо, на которого возлагаются все текущие административные функции по организации работы товарищества.
Что собой представляет правовой статус управляющего ТСЖ и каков его порядок взаимодействия с товариществом собственников жилья?
Сегодня все чаще в практике работы ТСЖ рядом с председателем правления появляется фигура управляющего ТСЖ. Эта тенденция, вполне закономерна, более того она скорее всего будет развиваться, подтверждая мысль о необходимости совмещения самоуправления многоквартирным домом с профессиональным управлением.
Вполне очевидно, что далеко не в каждом доме можно найти собственника (а председателем правления ТСЖ может быть только собственник помещения в многоквартирном доме, являющийся членом товарищества), который имел бы достаточный объем знаний и опыт, а самое главное желание оставить полностью или частично свою основную работу (т.к. качественная работа председателя правления требует значительного количества времени) и посвятить себя работе общего блага всего дома. Между тем найти человека, желающего и способного определять основные направления работы по управлению домом и контролировать исполнение задуманного, вполне возможно, при этом всю остальную работу сделает нанятый управляющий.
Управляющий: Кто он и зачем нужен?
Управляющий - это физическое лицо, которое может обладать статусом индивидуального предпринимателя, а может и не иметь такового.
Практика ассоциации ТСЖ показывает, что управляющими ТСЖ становятся главным образом опытные председатели правления ТСЖ и ЖСК, которых приглашают поработать во вновь создаваемые товарищества или в товарищества, оставшиеся по тем или иным причинам без председателя правления. Далее будем говорить об управляющем как о физическом лице, не обладающем статусом индивидуального предпринимателя.
Часто ТСЖ выбирают работу с управляющим, если в недалеком прошлом сменили способ управления многоквартирным домом посредством управляющей организации на управление товариществом собственников жилья. При этом собственниками помещений движут причины, названные выше: отсутствие незанятого и грамотного в вопросах жилищно-коммунального хозяйства собственника, а также желание управлять домом самостоятельно, без любого участия управляющей организации. Кроме того, может быть и другая причина - тяжелое положение ТСЖ, когда для решения многочисленных проблем необходимо пристальное внимание к нему профессионала, так называемого антикризисного управляющего. Еще одним преимуществом выбора управляющего ТСЖ перед управляющей организацией может быть и финансовый вопрос, хотя стоит отметить, что иногда услуги управляющей организации могут оказаться дешевле. Нельзя забывать, что выбор модели управления ТСЖ всегда строго индивидуален и сотрудничество с управляющей организацией и управляющим - физическим лицом имеет свои достоинства и недостатки.
К сведению. Широкое распространение в последнее время получила практика привлечения так называемого антикризисного управляющего в ТСЖ на определенный срок для налаживания работы товарищества и передачи опыта правлению.
Оформление юридического статуса управляющего
С Управляющим может быть заключено два вида договора трудовой договор, путем включения его в штат ТСЖ, либо гражданско-правовой, одной из форм которого является договор об оказании услуг. Данным вопросам посвящена ст. 162 ЖК РФ.
В случае заключения трудового договора должность управляющего с соответствующим окладом должна быть внесена в штатное расписание ТСЖ и утверждена на общем собрании членов ТСЖ согласно пп. 10 п. 2 ст. 145 ЖК РФ. Таким образом, вопрос о привлечении управляющего при заключении с ним трудового договора решает общее собрание членов ТСЖ. При этом полномочие по найму работников для обслуживания многоквартирного дома и их увольнению в соответствии с п. 5 ст. 148 ЖК РФ относится к обязанностям правления ТСЖ. Следовательно, трудовой договор с управляющим должны подписать все члены правления. Как вариант - члены правления на заседании могут принять решение поручить председателю правления ТСЖ заключить трудовой договор с конкретным управляющим (в этом случае договор подписывает только председатель). Что касается расторжения трудового договора, то оно возможно исключительно по основаниям, предусмотренным в ст. 81 Трудового кодекса Российской Федерации.
Возможность заключения гражданско-правового договора с управляющим обусловлена следующими обстоятельствами:
- принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ), согласно которому стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами;
- положением пп. 1 п. 1 ст. 137 ЖК РФ, которым наряду с правом ТСЖ на заключение договора управления многоквартирным домом, договоров на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, договоров об оказании коммунальных услуг предусмотрено право на заключение прочих договоров в интересах членов товарищества. К этим "прочим" и следует отнести договор с управляющим ТСЖ на оказание услуг.
По поводу того, какой орган управления ТСЖ непосредственно решает вопрос о привлечении управляющего, следует отметить, что к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ ст. 145 ЖК РФ не относит, а вот к обязанностям правления ТСЖ п. 6 ст. 148 ЖК РФ относит заключение договоров на обслуживание. В свою очередь председатель правления согласно п. 2 ст. 149 ЖК РФ может совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правления или общего собрания членов товарищества. Таким образом, на наш взгляд, вопрос о заключении договора с управляющим на оказание услуг должно решать правление ТСЖ. Однако целесообразнее в уставе товарищества заранее это обговорить, отнеся такое полномочие к компетенции правления или общего собрания членов ТСЖ. Между тем не стоит забывать, что любой вопрос может быть решен общим собранием членов ТСЖ (п. 4 ст. 145 ЖК РФ).
Подписание договора на оказание услуг с управляющим аналогично подписанию трудового договора. Расторжение же такого договора осуществляется по правилам гл. 29 ГК РФ, а именно при существенном нарушении условий договора одной из сторон и в иных случаях, установленных Гражданским кодексом, другими законами или договором. Договором же, как правило, предусматривается возможность одностороннего расторжения договора одной из сторон путем уведомления другой стороны об этом в оговоренный в договоре срок.
Таким образом, для ТСЖ заключение и расторжение договора на оказание услуг несколько проще, чем заключение и расторжение трудового договора, однако кандидат на должность управляющего может поставить в качестве условия работы с ТСЖ заключение с ним именно трудового договора.
В отношениях с третьими лицами Управляющий ТСЖ действует от имени товарищества на основании доверенности, выдаваемой в соответствии с главной 10 Гражданского кодекса РФ.
Согласно п. 2 ст. 149 ЖК РФ доверенность выдается председателем правления товарищества как лицом, имеющим право действовать от имени ТСЖ на основании устава, т.е. без дополнительного уполномочивания. При этом содержание доверенности (перечень полномочий, передаваемых управляющему) должно основываться на условиях договора. Это важно, так как управляющему могут быть переданы по доверенности, скажем, полномочия по заключению договоров на обслуживание и ремонт, изначально принадлежавшие правлению ТСЖ, а не его председателю. Если же в договоре данное условие не оговорено, а председатель все же включил указанное полномочие в доверенность, то согласно ст. 174 ГК РФ сделка может быть признана судом недействительной.
Правовой статус управляющего ТСЖ
Правовой статус управляющего, а именно его права и обязанности, должен быть прописан либо в самом договоре при заключении гражданско-правового соглашения, либо в трудовом договоре и должностной инструкции.
Понятно, что управляющий - физическое лицо не может быть исполнителем коммунальных услуг. При заключении рассмотренных выше договоров исполнителем коммунальных услуг остается ТСЖ, поэтому сфера прав и обязанностей управляющего лежит в плоскости административного управления ТСЖ, а также в области обслуживания, содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома.
Если иное не предусмотрено уставом ТСЖ, объем полномочий, передаваемых управляющему, определяется правлением ТСЖ безотносительно к виду договора.
Управляющему ТСЖ в зависимости от степени доверия можно поручить, например, следующие функции:
- подбор подрядчиков для выполнения работ по обслуживанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома (при этом полномочие по заключению договора правление ТСЖ может оставить за собой, а может также поручить управляющему);
- заключение договоров на оказание коммунальных услуг;
- заключение иных договоров от имени ТСЖ;
- наем и увольнение работников;
- осуществление контроля за выполнением работ по обслуживанию, содержанию и ремонту многоквартирного дома;
- представление интересов ТСЖ в органах государственной власти и местного самоуправления;
- подготовка сметы доходов и расходов ТСЖ на год;
- подготовка финансового отчета правления ТСЖ перед собственниками для ежегодного общего собрания членов ТСЖ;
- взаимодействие с собственниками и членами ТСЖ по вопросам работы ТСЖ;
- взыскание задолженности перед ТСЖ с собственников помещений в доме и др.
При желании управляющий также может быть наделен правом на распоряжение денежными средствами ТСЖ (оформив надлежащим образом данное полномочие в доверенности и банковской документации). Между тем правление ТСЖ и председатель правления могут оставить такое важное полномочие за собой.

ТСЖ + УК = ?
Как известно, в настоящее время все больше и больше пропагандируется точка зрения, согласно которой для товарищества собственников жилья (ТСЖ) вовсе не обязательно выполнять полноценные функции управления. Вполне достаточно, если после образования ТСЖ его правление наймет солидную управляющую компанию, которая и возьмет на себя всю техническую работу. На долю же правления ТСЖ останется согласование интересов собственников и посредничество между собственниками и УК.
Эту точку зрения поддерживают как представители власти, которые пытается таким образом обойти один из аргументов против форсированного создания ТСЖ - сложность организации эффективного управления и эксплуатации дома при отсутствии в правлении ТСЖ квалифицированных кадров, так и представители многих управляющих компаний, которым, согласно их утверждению, более удобно иметь дело с немногочисленным правлением, чем с каждым из собственников по отдельности. Правда, при этом они не объясняют, почему для организации взаимодействия необходимо именно имущественное объединение в лице ТСЖ, а не одна из существующих в настоящее время форм самоорганизации, не имеющих имущественного характера - таких как ТОС (территориальное общественное самоуправление) или какая-нибудь иная разрешенная законом форма объединения.
Для того, чтобы разобраться в этом вопросе посмотрим, что говорит об этом законодатель и в первую очередь в таких основополагающих документах, как жилищный и гражданский кодексы. Как известно, в соответствии с жилищным кодексом существует три равноправных с точки закона формы управления в жилищной сфере: управление через ТСЖ, управление посредством управляющей компании, непосредственное управление.
При этом согласно Жилищному Кодексу:
1. Выбор управляющей компании, а также изменение способа управления осуществляется общим собранием собственников жилья данного дома и группы домов.
2. В случае создания, ТСЖ будет выполнять функции управляющей организации в доме, где образовано ТСЖ, в том числе и для собственников жилья, которые членами ТСЖ не являются.
3. В доме может быть только одна управляющая организация.
Отсюда следует главный вывод - даже в случае заключения договора с внешней управляющей компанией, последняя с точки зрения закона полноценной управляющей организацией являться не будет, а будет только подрядчиком или субподрядчиком ТСЖ.
Соответственно:
1. Во всех отношениях с внешними надзорными и контрольными органами УК будет нести ответственность только в рамках относящихся к выполнению работ, проводимых в данный момент времени. То есть при выявлении пожарной или строительной инспекцией, Роспотребнадзором, санитарно-эпидемиологическими и иными службами нарушений в содержании дома, всю ответственность будет все равно нести ТСЖ, которое должно будет сначала рассчитаться по наложенным на него санкциям, а уже затем разбираться со своим подрядчиком - управляющей компанией, в том числе в судебном порядке.
2. Это же касается и отношений с собственниками жилья не являющимися членами ТСЖ. Из Жилищного Кодекса следует, что ТСЖ выполняет по отношению к ним обязанности управляющей компании, но на основании заключаемого ими договора. То есть по отношению к ним нанятая управляющая компания будет выступать даже не в качестве подрядчика, а в качестве субподрядчика. Соответственно все претензии по качеству работ и услуг, также как и срокам их исполнения, будут предъявляться к ТСЖ.
3. В соответствии с Жилищным Кодексом ответственность за обеспечение коммунальными услугами жителей дома лежит на управляющей организации, то есть в данном случае ТСЖ, которая должна приобретать их у поставщиков и поставлять отдельным собственникам и нанимателям жилья. Разумеется, правление ТСЖ может заключить с управляющей компанией договор о том, что оно доверяет ей закупку ресурсов для жителей дома, а также сбор платы за коммунальные услуги и пересылку ее поставщикам энергии, но, тем не менее, согласно действующей практике это все равно не освободит его от ответственности по данной обязанности. То есть за неплатежи все равно будет отвечать ТСЖ. Иными словами, единственной выгодой от заключения подобного договора является снижение чисто технической работы, зато увеличивается риск того, что к возможным неплатежам, связанным с неаккуратностью плательщиков и нецелевым использованием средств правлением ТСЖ, прибавляется опасность растраты средств управляющей компанией. При этом ответственность за возмещение задолженности все равно будет лежать на ТСЖ, как управляющей организации.
Существенным является и то обстоятельство, что договор с управляющей компанией может быть подписан на достаточно длительный срок и даже бессрочно. Сроки перезаключения, которые предписаны жилищным кодексом для управляющих компаний, которые выбираются общим собранием, для этого случая не действуют. При этом согласно общепринятой практике, он останется в силе и для правопреемника, то есть простые перевыборы правления ТСЖ отнюдь не означают расторжения или пересмотра договора. Значит, остается только два пути расторжения подобного договора: или доказывать, что компания ненадлежащим образом выполняет условия договора, или же ликвидировать самого нанимателя, например путем роспуска ТСЖ. Тогда можно попробовать расторгнуть договор по причине существенного изменения обстоятельств. Но следует быть готовым к тому, что решать этот вопрос, скорее всего, придется через суд. А это не так просто, поскольку очень возможно, что иметь дело придется с достаточно мощной компанией, имеющей в своем штате специалистов самого разного профиля, в том числе и юристов - профессионалов, ориентированных на защиту интересов компании.
Следует также иметь в виду, что в отличие от ситуации непосредственного выбора управляющей компании общим собранием, когда договор заключается с каждым собственником индивидуально (пусть и в обязательном порядке), любой спор между ТСЖ и УК является спором юридических лиц. Поэтому к данной ситуации не применим, например, закон о защите прав потребителей, который распространяется только на отношения между гражданами и юридическими лицами - продавцами товаров или поставщиками услуг. Все вопросы придется решать на основе общих норм гражданского права, относящихся к спорам между хозяйствующими субъектами, которые значительно более сложны и не дают явных преференций заказчику по сравнению с подрядчиком.
Отмечу, что, скорее всего, не следует ожидать и существенного снижения расходов на управляющий аппарат ТСЖ. Поскольку, как было показано выше заключение договора с УК не освобождает ТСЖ от обязанностей управляющей организации его руководство должно иметь возможность опираться на людей, разбирающихся в технических, финансовых, юридических вопросах, связанных с управлением жильем. При этом несущественно, будут ли эти люди числиться в штате ТСЖ или же это будут сотрудники внешних специализированных организаций и фирм - платить все равно придется. Правда, существует и мнение о том, что данную роль могут играть и службы самих управляющих компаний. Однако, во-первых, и они вряд ли будут это делать бесплатно, и, во-вторых, не подлежит сомнению, что одной из задач ТСЖ в данной ситуации является контроль за качеством услуг, представляемых самой УК. И было бы весьма наивным полагать, что служащие компании будут активно участвовать в мероприятиях направленных против интересов той организации, которая им платит деньги.
Кроме того, при данной схеме существует и еще одна опасность, которую также нельзя игнорировать в наших условиях. Дело в том, ни один законодательный акт не предусматривает необходимости для ТСЖ проведения конкурса на выбор организации, с которой будет заключен договор на оказание услуг комплексного управления. Более того, как вытекает из статьи 148 Жилищного Кодекса, заключение таких договоров находится исключительно в ведении Правления ТСЖ. Таким образом, в случае проникновения в Правление нечистоплотных людей (а подобные случаи, судя по сообщениям прессы, отнюдь не исключение) возникает опасность того, что при заключении договора интересы собственников жилья отойдут на второй план, основным же аргументом в пользу выбора управляющей компании будет размер "благодарности" Правлению в денежной или иной форме. В качестве примера можно привести описанную в прессе прошлогоднюю историю, произошедшую в Санкт - Петербурге, когда председатель ТСЖ, кстати, образованном в 7 квартирном доме, заключил с некоей управляющей компанией договор, по которому за услуги управления пришлось платить аж 27 000 рублей в месяц. При этом качество коммунальных услуг и обслуживания дома отнюдь не улучшилось. Когда рядовые члены ТСЖ начали разбираться, то оказалось, что существуют и другие управляющие компании, которые готовы предложить такой же и даже больший набор услуг по цене в 2-3 раза меньшей.
Избавиться же от такого договора, если он оформлен по всем правилам будет, как уже говорилось выше достаточно трудно.
Подводя итог сказанному выше, можно считать, что с точки зрения собственников жилья связка ТСЖ+УК не имеет почти никаких реальных преимуществ по сравнению с ситуацией, когда УК выбирается непосредственно общим собранием. Единственным видимым преимуществом такой связки является более простое согласование интересов собственников жилья и УК при решении тех или иных вопросов, что, однако, достаточно просто решается путем создания неимущественного объединения типа ТОС, где люди, возможно, будут участвовать даже более охотно, чем в ТСЖ.
Правда, это может оказаться привлекательным для некоторых членов правлений ТСЖ, рассчитывающих, что данный вариант позволит им превратить свою должность в синекуру. В частности, если верить прессе, председатель ТСЖ, о котором говорилось выше, мотивировал найм управляющей компании тем, что ему «некогда» заниматься делами дома.
С другой стороны данная связка, безусловно, выгодна для УК, поскольку это дает возможность:
1. Вывести свои отношения с собственниками из-под действия законодательства о защите прав потребителей,
2. Получить "мальчика для битья" в лице ТСЖ, на голову которого в первую очередь будут сыпаться громы и молнии надзорных органов, а также собственников жилья,
3. Попытаться заключить договор об управлении на более выгодных условиях, чем это вытекает из Жилищного Кодекса и других законодательных актов и нормативных документов, пользуясь тем, что на договоры субподряда их ограничения распространяются в значительно меньшей степени.
Так использовать эту комбинацию или нет? Однозначный совет дать трудно - все зависит от конкретных условий. Но мы бы хотели, чтобы это делалось осознано и с учетом всех конкретных реалий. И самое главное помните - если Вы взялись управлять домом через ТСЖ, за Вас это не будет делать "ни Бог, ни царь и ни герой..." В конце концов, за все придется нести ответственность самим, какие бы обходные пути не пытались подсказать "доброжелатели".

Немного "пищи" для мозгов.

Между ТСЖ и УК: выбор из двух зол
Уже несколько лет мирным собственникам квартир в многоквартирных домах твердят о том, что они сами себе хозяева. И что отныне только от них зависит судьба их домов. Мол, организуйте ТСЖ, выберите управляющую компанию – и будет вам счастье. В реальности же куда быстрее счастья приходят проблемы. А стать реальным хозяином в своем доме пока под силу очень немногим.
Уже несколько лет мирным собственникам квартир в многоквартирных домах твердят о том, что они сами себе хозяева. И что отныне только от них зависит судьба их домов. Мол, организуйте ТСЖ, выберите управляющую компанию – и будет вам счастье. В реальности же куда быстрее счастья приходят проблемы. А стать реальным хозяином в своем доме пока под силу очень немногим.
Выбора нет?
Власти гордо отчитываются о том, что жильцы большей части домов уже сделали свой выбор. Начнем с того, что в большинстве случаев этот выбор сделали за них. Происходит это очень просто. Когда я жила в собственной квартире в Измайлово, мне в почтовый ящик как-то прилетела странная бумага, которая называлась «Договор об оказании услуг» и т. п. Суть его сводилась к тому, что, подписав эту бумагу, я заключаю договор об обслуживании дома с управляющей компанией, организованной из бывшего ДЕЗа. Для непосвященных – это и есть тот самый «свободный выбор». Хочешь – голосуешь. Не хочешь – не голосуешь, и выбор за тебя сделают другие.
К сожалению, именно таким «добровольно-принудительным» методом проходили выборы управляющей компании в очень многих домах, городах и весях. Собственникам просто предлагалось перезаключить договор с бывшим ДЕЗом, который теперь переведен на хозрасчет и носит гордое название «управляющей компании».
Упрекнуть в этом власти можно, но бессмысленно. Поскольку большинство собственников занимали и занимают довольно пассивную позицию. Там, где не находилось определенное число активистов, готовых стучаться по квартирам, проводить собрания и заниматься прочей общественной работой – дело и не двигалось.
Более активно себя ведут, как правило, жители новостроек. Здесь подбирается другой контингент, заинтересованный в качестве обслуживания. Но здесь же люди сталкиваются с другой проблемой. Почти всегда дом им предлагают уже с управляющей компанией. Естественно, не абы какой, а аффилированной с застройщиком. И здесь порой рассказывают истории, которые выглядели бы – не живи мы в России – невероятными. Жители домов, застрявших в конфликтах с УК, иногда подвергались, по сути, шантажу: их заставляли подписывать договор об управлении, угрожая в противном случае не отдать ключи от квартиры. О подобной ситуации с жильцами домов по Высоковольтному проезду «Собственник» уже рассказывал.
Причин для создания своей УК или подконтрольного ТСЖ у девелопера много. Например, необходимость сдачи-приемки дома. От генподрядчика дом кто-то должен принять в эксплуатацию. То есть застройщик должен либо привлечь управляющую организацию (создать свою собственную), либо организовать ТСЖ (как правило, они именуются ТСЖ вновь создаваемого кондоминиума – ТСЖ ВСК, поскольку свидетельств о праве собственности у дольщиков пока нет).
По данным Института экономики города, доля ТСЖ, созданных застройщиком, составляет до 75% всех зарегистрированных товариществ собственников жилья в России. Кроме того, аффилированная УК всегда прикроет «дыры», устранения которых жильцы вправе требовать от застройщика в течение двух лет после сдачи дома.
Но это не означает, что собственники квартир абсолютно бесправны. Согласно Жилищному кодексу, собственникам квартир предоставлены весьма широкие полномочия по управлению домом. Даже если изначально он передан в управление УК, аффилированной с застройщиком, или находится в ведении созданного им ТСЖ, жители дома в любой момент могут изменить эту ситуацию.
Выбор есть
Общее собрание жильцов в любой момент может установить свои «правила игры», поставить под контроль УК, проверить расходование средств, изменить существующий договор на управление домом или даже избрать себе другого управляющего. Но, несмотря на то что все эти права гарантируются законом, процесс смены управляющих почти нигде не проходит без боя. Естественно, что действующая УК будет всеми силами противиться этому. Часто в домах дело доходит до физического противостояния. Собственникам не дают ключи от технических помещений, их требования игнорируются и т. д. И такие конфликты случаются с завидной регулярностью, когда вдруг жители дома вспоминают о своих правах и пытаются их реализовать. Поэтому для начала стоит попытаться просто поставить действия ТСЖ или УК под контроль.
Как бы ни было создано ТСЖ, оно обязано подчиняться решениям общего собрания. А его правление и председатель полностью подотчетны и подконтрольны членам ТСЖ. В теории. На практике вопрос контроля отдается полностью на откуп жильцов. И если вы ничего в этом отношении не предпримете, то никто из правления не будет ходить по квартирам и ежемесячно отчитываться о проделанной работе. Поэтому опытные люди советуют помимо правления выбирать еще один орган – ревизионную комиссию. Ей не надо функционировать непрерывно. Достаточно собираться с определенной периодичностью (раз или два в год) и проводить проверку деятельности ТСЖ. А потом давать отчет на общем собрании. Ту же практику можно применять и в отношении контроля за деятельностью УК.
Когда УК приходит на объект, она обязана заключить договор с жильцами. Если ТСЖ нет, то компания обязана подписать договор с каждым из собственников. При этом все условия договора с УК утверждаются общим собранием собственников либо его уполномоченными. Но если присутствует ТСЖ, договор заключается с его представителями (правление и председатель). А голосование при этом может быть проведено заочно. Как и в случае с выборами «муниципальной УК», в почтовые ящики жителей будут опущены уведомления, где предлагается одобрить договор с УК (или выбрать ее из списка). Большинство жителей, получая такое уведомление, игнорируют его, но если собственник не ответил, его голос все равно засчитывается как согласие на предложенную УК.
А все последующие претензии собственника в духе «меня никто не спросил» не будут действенным аргументом в споре. Так что первый совет, который можно дать: не игнорировать сам процесс. И если вам пришла подобная бумага – поинтересоваться, какую управляющую компанию вам пытаются навязать. Можно не полениться и поискать информацию о ней в Интернете. Позвонить в офис и узнать список домов, уже находящихся под ее управлением. Многие из новостроек сегодня имеют свои сайты и форумы жильцов. Так что можно поинтересоваться, насколько люди довольны работой своей УК. Во всяком случае, если она уже отметилась в скандалах с жильцами, информация всплывет довольно быстро.
Также, прежде чем подписывать предложенную форму договора, неплохо бы посоветоваться со специалистами. Оптимально, когда среди жильцов дома есть свои юристы и экономисты, которые в состоянии дать адекватную оценку предложенным условиям контракта. Но если таковых нет, можно посмотреть образцы оптимальных договоров. Они имеются, например, на сайте tsj.ru. Там же можно задать вопрос специалистам о каких-то пунктах договора, вызывающих у вас сомнения.
Конечно, большинство жильцов сегодня не занимаются подобной профилактикой, уповая на то, что непонравившегося управляющего всегда можно сместить. Но, поверьте, сместить гораздо сложнее, чем не выбрать.
Решение о смене УК принимается, как и все основные решения, только на общем собрании собственников жилья. При этом сама процедура, по которой проходит собрание и голосование, строго регламентирована законом. И малейшие нарушения в ней станут для УК поводом опротестовать решение собственников и не подчиниться ему.
Чтобы решения собрания имели силу, они должны быть приняты с одобрения жильцов, имеющих не менее 50% площадей в доме. Да, именно так – не 50% собственников, а собственников 50% площадей. Количество голосов у собственника пропорционально размеру его квартиры. Так что, мнение двух владельцев «трешек» весит однозначно больше, чем слово трех хозяев «однушек». О предстоящем собрании все собственники должны быть оповещены минимум за десять дней – заказным письмом или лично из рук в руки. При этом в оповещении должна быть заранее указана повестка дня. Только решения, принятые общим собранием в соответствии со всеми этими требованиями, будут считаться действительными

Вот такой "отчет" вчера был предоставлен мне для ознакомления.




Вот по такой Смете доходов-расходов УК собирается прожить с нами 2013 год.



При простой арифметике нет полной видимости. Делайте выводы.

Вот и состоялось Собрание. Опять для галочки. Так как нормального Отчета УК за 2012 год не было.
Выдернутые отдельно цифры не сказали ровным счетом ничего. Народу было мало. Но собрались как раз неравнодушные! и умные собственники. Если так дальше пойдет, то, мне кажется, можно выправить ведение "домашнего хозяйства".
Вопросы были очень дельные, правда разрозненные. Но, думаю, что УК надо начинать работать более продуктивно. И работа дворника, технички, которую обсуждали, это 100% отражение работы всей УК.

Здравствуйте. К сожалению, я не смогу подойти на собрание, но у меня тоже есть вопросы к УК. Неужели нельзя какой-нибудь коврик, есть специальные покрытия, положить на входе в подъезд, вся грязь растаскивается по подъезду. Лифты скрипят как несмазанные телеги, за ними вообще кто-нибудь следит? Или лифтеры работают только в том случае, когда кто-нибудь застрял? Лифтам нет еще и года, а они постоянно ломаются.
И вообще, у УК всего два дома, неужели это жильцы должны постоянно жаловаться, чтобы в доме был порядок? Очевидные вещи, а без наших замечаний УК работать не может или не хочет. Если не может, то я за смену УК.

Диана! Да, вопросов и претензий к УК у всех предостаточно. 21-го встречаемся на собрании. Можно подойти пораньше и выбрать тактику, чтобы не пустить наш дом под откос. Иначе без контактов трудно найти общее выгодное для жильцов решение.

Добрый день, товарищи жильцы! Была только на одном собрании и с тех времен улучшений нет. Надоела проездная дорога с территории школы. Еще и дрифтуют, гоняют, собачку мою чуть не задавили. Беспредел. Что наше УК не может в течении года огородить столбиками, средств не хватает? Гуляла на территории школы, слышала разговор учителей, про внезапно созданную дорогу около школы (что запрещено законом)которая вокруг нашего дома, вроде, руководство школы обращаться хотят в управление (толком не поняла). И кто видел план от УК по расширению парковочных мест, которое было предложено в 2012 году? УК нас обслуживает уже почти год и можем ли мы поднять голову выше за наш дом? Посмотрите на дорогу со стороны школы, теперь я не могу это назвать газоном, разве мы увидим травку зеленую около дома?, весь газон затромбован. Жила на Взлетка, наше ТСЖ работало оперативно, четко, слаженно, не успевали делиться своими предложениями, как все оперативно исправляли, вводили новшества. Подъезд у нас в доме один, а он такой страшный, сейчас польют дожди, опять будем прыгать через ступеньки, так слив для дождя и не сделали на козырек подъезда (повторюсь, прошел почти год). Предлагаю поменять УК. Год прошел, а на форуме одни и те же темы, вывод: получается все стоит на ровном месте?

Не уславливаются ли сотовые антенны на крыше дома?

Подскажите отзывы о данном ТСЖ? Какие плюсы и минусы?

Выставляю другим методом. Может будет лучше видно.
http://radikal.ru/F/s60.radikal.ru/i169/1303/8f/53bd08aa2aab.jpg.html
http://radikal.ru/F/s44.radikal.ru/i104/1303/34/6eb79b18cd7d.jpg.html
http://radikal.ru/F/s019.radikal.ru/i602/1303/7e/a84b54634907.jpg.html
http://radikal.ru/F/s47.radikal.ru/i117/1303/f0/1882d5d63da5.jpg.html
http://radikal.ru/F/s004.radikal.ru/i206/1303/6d/cf35ac64fd59.jpg.html
http://radikal.ru/F/i064.radikal.ru/1303/1e/1cb565f1062e.jpg.html
http://radikal.ru/F/s019.radikal.ru/i600/1303/fb/9b5c01f045b7.jpg.html
http://radikal.ru/F/s55.radikal.ru/i148/1303/b3/d2e821807886.jpg.html

Я"ЗА" не теряйтесь. Никто не обещает быстрого и полного порядка, к сожалению.
На обсуждение выкладываю Сведения о Видеокамерах и Смету затрат, предлагаемую УК.
Кто может оцените. И просто выскажите свои думы.

К сожалению нахожусь за пределами города и вернусь только летом. В квартире ещё не жила.О недостатках прочитала на форуме. Я за то, что "пора просыпаться".

GalinaV, я руками и ногами за "поднятие из берлог" всех собственников. Давайте, кто уже отметился тут, не терять гражданской позиции. Сведения о Видеокамерах и Смету, предлагаемых УК затрат, отсканирую и выложу чуть позже. С опросом пробежимся после праздника. Приглашаю собственников принять участие в Опросе. Опросник готовлю, но плохо, что нет списка собственников. УК в этом не помогло. Делаю вывод: УК получает от нас деньги, но действует "против нас".
Всем, кто не может в открытую, высказывать свои мысли здесь, на Форуме, пишите мне на email.

на собрании каком была низкая явка? в пятницу днем в рабочий день... странно, может люди работают? понятно, что без участия большинства ни чего делаться не будет (как вариант делать опрос мнения жильцов, не все могут активно участвовать)... а кто хочет что-то менять то он и меняет, либо за свой счет либо добивается от тех кто должен это делать... про видео камеры давно вопрос стоит, а что мешает активистам самим сделать опросники и распределить на несколько жильцов, опросить по несколько этажей... вот и будет ясно надо ли это нам или нет...
Alja Вам то понравились камеры которые были предложены?

Наталья 9 мая 17, недовольных много, но как-то все трусят перед УК, как будто перед хозяином. Хозяева-то мы! УК живет на наши деньги! Значит только наши потребности она должна удовлетворять! Что и как будет должны мы решать! Чтобы потратить наши деньги, УК должна спрашивать нашего одобрения! В прошлом году малым количеством решали , в т.ч. установку ВИДЕОКАМЕР и ВИДЕОдомофона. После 8 марта надо провести Опрос желающих потратиться на это! Т.к. в свете больших платежей у людей пропало желание устанавливать все это. УК предлагает 8 видеокамер. С каждой квартиры будет взыскано через квитанции за 3 месяца 2850 руб!
Решали в прошлом году! В прошлом - не сделали! В 2013 году надо проводить опрос. И без согласия большинства - не ставить! Все будем делать ПО ПРАВИЛАМ!