Подорожание квартир (стр. 9)

Александр Райффайзен на 100% российский банк.

Хорошо стоящих застройщиков в ближайшем будущем может и не быть. Те же монстры вроде Монолита и КБС уверенно держатся на рынке, но у них очень много уже начатых объектов. Вроде как для всех очевидно (сам не знаю, но на форуме об этом говорят уверенно), что во все времена строительство объектов велось за счет средств инвесторов чьи объекты еще на стадии свай. Таким образом Монолиту и КБС необходимо значительно больше средств привлечь чтобы достроить свои уже начатые проекты, в которые уже вложены начительные средства (и не бросишь и достроивать денег много нужно). При том, что достроить нужно вовремя, ныне все грамонтные и при нарушении сроков сдачи побегут в суд и взыщуют неускойку, а это 2/300 ставки рефинансирования или на сегодняшний день 26,8% годовых.
Мой знакомый, работающий в конторе, делающий электрику для стоителей утверждает, что строители намереры снизить объемы строительства, а для того, чтобы не потерять участок (который обходится недешево) вбивают сваи и на этом замораживают строительство. Если не ошибаюсь, Стройтехника по такому пути пошла.

Александр, мне тоже в это с трудом вериться, хотя вопрос о реалиной себестоимости строительства будет висеть в воздухе еще долго.
Да кто Вам сказал, что Монолит заплатил 168 млн. за участок? Я лично условия договора не видел и тем более платежного поручения. Хотя я прикинул на сколько много эти 168 млн. рублей для такого участка, у меня получилось не более 400 рублей на квадратный мерт жилья. В расчетах брал среднюю плотность жилищных квадратов в мкр. Иннокентьевский. Более накладными для Монолита будут условия строительства за свой счет школ и детских садов (так, по крайней мере, звучало в СМИ, хотя я опять же условий договора не видел). Но Вы не обратили внимание, что под выкуп территории Монолит образовал новую компанию. Спрашивается зачем? И сейчас у них имеется разделение компаний, но по функциональному признаку - одни деньги собирают, другие бетонн льют, третьи - проектируют и тд. НО зачет нужна контрора под застройку нового микрорайона. Терзают меня смутные сомнения в том, что Монолит будет выполнять условия по строительству социльных объектов, в противном случае Монолит попадает в заведомо не выгодняе условия - ведь другие не строят социалку, значит издежки у них значительно меньше.

Григорий То есть, новое жильё становится уделом ещё более богатеньких буратин. Его гораздо меньше строится и оно вообще не по силам. Получается так. А стоимость вторички (на которую, кстати, Рйффайзен продолжает давать кредиты) в таком случае - тоже вырастает, так как потребность в жилье не исчезает никогда, даже в самые плохие времена.

В такой ситуации, пусть даже хорошо стоящему на ногах застройщику строить и продавать дешево - всё равно очень рисково да и менее интересно. Но! С другой стороны, не строить нельзя! Ведь уже есть начатые объекты, есть серьёзные вложения, которые должны возвернуться. С месяц назад тот же Монолит заплатил 168 млн. за аренду участка под застройку! И срок аренды ограничен и деньги эти упадут на себестоимость жилья всяко разно! И заморозить работы по выкупленным участкам - всё равно что закапывать деньги в ту же самую землю и сворачивать бизнес! А тут ещё и инфляция обещаная на 2009 год...

Не, не верю я, что жильё станет доступнее...

Если продолжится тенденция Райффайзенбанка по сворачиванию кредитования строительства долевого жилья, то резкое сокращение объемов строительства и банкротство части строительных компаний неминуемо. Пляски цен на цемен - ничто в сравнении со стоимостью заемных денег. Не будет покупателей на стадии свай, выхода всего два - сократить объемы строительства либо взять денег в банке, тем самым увеличив стоимость продукта - построенной квартиры. Таким образом, выход всего один - меньше строить. Есть еще один - набрать денег и обанкротиться (но это уже не выход, а способ отъёма денег).
В прошлом "стабильном" году я строил долевое в супернадежном Монолите и то душа болела. А теперь кто вообще будет рисковать вложением денег в долевое?

maks

По-моему, мой знакомый именно на том, что в Покровке попал. Буквально вчера мне рассказал. Глядя на психоз в конце 2007- начале 2008 с ценами, плюнул на всё и взял там в феврале себе долевое в ипотеку, заняв в банке 2,1 млн. Отдавать по 25 тысяч в месяц. Нехило, я Вам скажу, для молодой семьи. Но цели благие, можно и поднапрячься. А сейчас чешит затылок и думает, куда б это добро застрявшее где-то на стадии то ли котлована, то ли нулевого цикла задвинуть... Объява та, скорее всего, из той же оперы.

Гость, юродивый, не юродивый, но новость про 32 тыс. за кв.м. как то меня лично впечатлила. Второй год на форуме, но ни разу не слышал сколь нибудь достоверных сведений про себестоимость жилья. Если себестоимость жилья близка (на 15-20%) к продажной цене долевого, то продажи по 32 тыс. за кв.м. явное намерение собрать побольше денег и оставить долгострой (ну не вышло, мировой финансовый кризис, пойди потом доказывай, что деньги попросту украли).
Ну, а если правы те, кто говорит про 100% прибыльность (а некоторые даже 300%), то вполне возможно, что отдельные строители уже начали снижать свои аппетиты.
Хотя более достоверной представляется первая версия.

ФИМА Это ж ГУХА - местный юродивый! Зачем с ним спорите?

ГУХА. Ваша уверенность меня впечатляет. ))) . Постарайтесь только уверенность с самоуверенностью не путать. УДАЧИ!!!

Александр, там предлагали долевое по 32000 за квадрат на Судостроительной 38 и в покровском

Вот дали бы наши власти зеленый свет западным банка с их "заоблачными" процентнами ставками по ипотеке в 5%:)

Да хватит уже этих "военных песен" про западные банки.
Процентная ставка отражает степень риска, а так же диктуется конъюктурой, с какого перепугу капиталисту заниматься благотворительностью на рискованном рынке - "дедушка заболел, а не ох...л" (с) анекдот.

пушкин, не знаю, спросите у журналистов и политиков...
Александр, Райфайзен имеет уставной капитал западный (и то, если не ошибаюсь, частично)... Плюс, по закону банки не могут давать кредит ниже, чем ставка рефинансирования (точную формулировку не скажу), а она у нас вроде больше 10%...

Guha скока нонче платят за пасквели? тоже хачу подработать

hot.dok

Вот дали бы наши власти зеленый свет западным банка

Поясните, пожалуйста, Вашу мысль.
Райффайзен банк, например, разве не западный? А красный свет для него, это как? А с 1 октября на первичном рынке жилья перестал выдавать ипотеку тогда отчего?

Я без иронии и подвоха спрашиваю. Просто из академического интереса.

Где здравый смысл?
Строители бросят строить?
Получали 300 % прибыли, рынок упал, стали получать 100%, что надо бросать работу, т.е. свой строительный бизнес и идти плавить сталь или добывать золото, полный бред.
Никто ничего не бросит, просто все по цепочке умерят свои аппетиты.
Цемент уже упал на 25 %, сталь на мировом рынке падает, чиновники начнут брать меньше, просто при меньшей норме прибыли и просить будут меньше, все умеют считать.Много просишь и убиваешь бизнес своей тупостью, пуля нас рассудит, у всех свой хлеб и его отнимать не надо.
Так что постепенно все устаканится и жилье будет доступнее, только "Инвесторы", читай перекупщики, могут немного потерять , кто не вовремя вошел или опоздал выйти с прибылью.

Абсолютно верное замечание, на мой взяляд, застройщики будут строить до тех пор пока им будет выгодно. Я думаю все понимают, насолько правдивы слова застройщиков, что они работают по себестоимости, так же как и наши маршрутчики. Но на маршрутке люди вынуждены ездить, а вот квартиры люди при всем желании позволить себе не могут. Наверняка часть строек все-таки встанет, так многие из них начаты на деньги, взятые под залог не проданых квартир. Но рано или поздо это все должно рассосаться, прийдя к ценам более-менее доступным потребителям.

Кстати, недавно случайно на redom видел объявление о продаже трехкомнатной квартиры в районе горького или лебедевой по 45тр за квадрат, помойму вторичка. Так что, тем кому надо продать цены уже корректируют.

Вот дали бы наши власти зеленый свет западным банка с их "заоблачными" процентнами ставками по ипотеке в 5%:)

ФИМА, УВЕРЕН, что тех кто УМЕЕТ на этом зарабатывать Вы лично не знаете и не встречали, те кто рулил этим пузырём предпочли не афишировать это... Вся остальная шушара - мелкие и средние спекули, которых хорошо поимели, но они пока ещё этого не знают :)... А тем, кто вовремя соскочил просто повезло, они ни чем не рулили в процессе надувания этого пузыря, поэтому умение тут ни при чём....

ГУХА. Я пока дураков среди перекупов не встречала. Я же не говорю,что это сплошь и рядом доктора околовсяческих наук. Заработать на этом рынке и вовремя и без потерь уйти тоже нужно уметь. Или по вашему везение-это всего лишь подарок судьбы. Анализируют нынешнюю ситуацию теоретики,а практики ищут новые варианты вложений. К этому можно относиться как угодно,лучше конечно спокойно. А по поводу нынешних цен,в среднем от 50т.,в зависимости от серьезности застройщика. С КАРХом Вы слегка закархали,признаться надо,а те,кто не с Вами,то оне непременно -тупые Растишки или как там... Все в финале устаканится,бывало и хуже. А злорадство по поводу строителей: кроме хозяев фирм,есть еще те ,кто панели монтирует и кирпичи кладет и что такое по полгода без зарплаты хорошо знает. Я конечно понимаю,что Вам на...ть на них,Вы же великий Аналитег,все больше о глобальном. А ,кстати,кроме вырванной из интернета информации и святой веры в то,что вы цивилизуете на этом форуме папуасов,что-то свое за душой есть? ( без обид)

Григорий, вот как недвижимость перестаёт быть надёжным инструментом:

На рынках Европы творится что-то очень похожее на 1998 год в России. И, судя по всему, европейскую недвижимость ждет, по меньшей мере, увеличение темпов падения цен. За последние 2 дня правительствам европейских стран пришлось оказать финансовую поддержку сразу 5 крупнейшим банкам. Все они были владельцами ипотечных ценных бумаг. При этом даже государственная поддержка уже не помогает европейской банковской системе. На межбанковском рынке воцарился тотальный кризис недоверия, который только усилился в связи с тем, что вкладчики стали выводить деньги из банков и менять их на доллары. И никто, ни банки, ни физлица, не стремятся покупать жилье. На этом фоне, по оценкам аналитического центра www.irn.ru, будет неудивительно, если темпы падения цен на европейское жилье увеличатся. Естественно, это скажется и на динамике стоимости московской недвижимости.

Поддержка была оказана франко-бельгийскому банку Dexia, голландско-бельгийскому банку Fortis, германскому банку Hypo Real Estate, исландскому банку Glitnir и британскому банку Bradford and Bingley. Еще недавно представители европейского правительства утверждали, что ипотечный кризис √ только ╚американская трагедия╩. Однако недавно опубликованные данные МВФ свидетельствуют, что европейские банки являются владельцами 75% дефолтных ипотечных облигаций США. Но проблема европейских банков усугубляется еще и тем, что помимо американских долгов на них висят ипотечные обязательства стран Восточной Европы, и тех стран Западной Европы, где недвижимость переоценена гораздо больше, чем в США. К таким странам МВФ относит помимо традиционных Англии и Испании также Скандинавию, Голландию и Францию.

В то же время среди списка МВФ нет сердца Европейского Союза (ЕС) √ Бельгии. Именно в столице этой страны расположились основные институты ЕС. Но последние дни принесли негатив и в Бельгию. Правительства Бельгии, Нидерландов и Люксембурга были вынуждены направить 11,2 млрд евро или порядка $16 млрд на выкуп со свободного рынка акций банка Fortis, а на поддержку Dexia √ 6,4 млрд евро или порядка $9 млрд. Дело в том, что Fortis - крупнейший в Бельгии работодатель среди частных компаний, а Dexia √ один из крупнейших европейских банков.

И правительства этих стран можно только похвалить за синхронность действий, особенно на фоне разногласий между валлонцами и фламандцами, которые грозят привести к политическому расколу Бельгии. Но даже оказанных усилий может не хватить для стабилизации ситуации. И если этим банкам потребуется дополнительная поддержка, денег у правительств Бенилюкса, по мнению их представителей, может просто не хватить, так как уже сейчас поддержка, оказанная банкам сопоставима с годовым ВВП этих стран. На этом фоне может потребоваться срочная поддержка от правительств других стран ЕС. Дело в том, что у ЕС нет единого казначейства, и локальные решения отдаются на откуп местным правительствам. Между тем, ожидать от них такой же согласованности, какая была продемонстрирована правительствами Бенилюкса, вряд ли стоит. Ими обычно движут разные трудносогласуемые политические задачи.

Усложняет процесс согласования мер по поддержке финансовой системы ЕС и то, что меры, которые оказывает в этом направлении Европейский центральный банк (ЕЦБ), вызывают категорическое неприятие у местных правительств. Так, приверженность жесткой денежной политике и решение поднять в июле ставки рефинансирования, были названы правительствами Италии, Испании и Франции самоубийством.

При этом кризис недоверия дошел до того, что деньги, которые ЕЦБ предоставляет банкам для преодоления кризиса ликвидности они стараются вложить обратно в фонды ЕЦБ, так как банкиры не верят в доходность каких бы то ни было других инструментов и стараются снять с себя ответственность за управление активами.

Между тем, столь же ╚рациональное╩ поведение стало свойственно и обычным европейским вкладчикам. Они стали закрывать депозиты и скупать наличные доллары. В ответ на это Европейская ассоциация банков была вынуждена заявить, что угрозы вкладам европейцев на фоне кризиса нет. Однако подобные заверения вряд ли могут сильно успокоить охваченный паникой народ. При этом в отличие от обычных российских граждан, продолжающих верить в недвижимость, европейцы больше в нее не верят. На этом фоне вполне можно ожидать, что панические настроения только усилят падение цен на европейское жилье, темпы которого несколько замедлились.

В то же время ухудшение финансовой ситуации в Европе автоматически приведет к снижению количества одобренных кредитов российским девелоперам и российским банкам, кредитующим строительные компании в России. Кроме того, дальнейшее снижение стоимости европейской недвижимости делает совершенно необоснованным уровень цен на московское жилье. В итоге, по мнению ╚Индикаторов рынка недвижимости╩, ситуация в Европе может ускорить начало ценовой коррекции и на московском рынке недвижимости.

Оригинал тут .

"Пузырь" на рынке недвижимости в России лопнет, прогнозируют аналитики Unicredit Aton. В первую очередь в ближайшие полгода подешевеет жилье минимум на 10%. Причина этому финансовые проблемы девелоперов: только совокупный долг Mirax Group, "Системы-Галс", ГК ПИК, AFI Development, ОПИН, который надо погасить до конца года, составляет свыше $1,8 млрд. Банки, повысив ставки с 10% до 25% годовых, даже под такие условия практически не выдают кредиты. Компании уже замораживают стройки и сокращают кадры (см. стр. 18).

Цены снизятся во всех сегментах российского рынка недвижимости, говорится в исследовании Unicredit Aton. ""Пузырь" на рынке недвижимости в России лопнет, как это было в США и Японии",≈ предполагают эксперты. В ближайшие полгода цены на недвижимость снизятся как минимум на 10%, в первую очередь это коснется жилой недвижимости, прогнозирует аналитик Unicredit Aton Роман Громов.

Эксперты Unicredit Aton сравнивают ситуацию в России, особенно в Москве, с кризисом рынка недвижимости в Японии в 1990-х. "Как и в Токио, где цены на недвижимость с 1985-го по 1991 год выросли в десять раз, цены в Москве колоссально увеличились в последнее время. И когда у девелоперов в Японии начались проблемы с выплатой задолженности, цены резко упали",≈ напоминает Роман Громов.

Российские компании уже оказались в похожей ситуации: ставки по кредитам для застройщиков резко возросли (в среднем с 10-14% до 20-25%). "Даже по верхней границе этого диапазона ссуды привлечь нелегко ≈ банки предпочитают рефинансировать уже открытые линии, а не финансировать новое строительство",≈ говорится в исследовании. При этом совокупный краткосрочный долг (необходимо погасить до конца этого года) только Mirax Group ($454 млн), "Системы-Галс" ($35 млн), ГК ПИК ($985 млн), AFI Development ($259 млн), ОПИН ($104 млн) достигает $1,8 млрд.

Столичные риэлтеры также предсказывают, что в ближайшие полгода цены на жилье в новостройках в Москве могут снизиться на 10-20%, а в некоторых случаях до 30% (см. "Ъ" от 19 сентября). "Если у девелоперов не будет денег, чтобы расплатиться с подрядчиками, им придется отдавать долг квартирами с дисконтом. В свою очередь, подрядчики, чтобы получить деньги, будут реализовывать их еще дешевле, что повлечет падение цен на рынке в целом",≈ рассуждает председатель совета директоров "СУИхолдинг" Азарий Лапидус. По его информации, такие переговоры по "бартерной схеме" крупными участниками рынка уже ведутся.

Несмотря на все прогнозы о падении рынка, пока цены на жилье находятся в стабильном состоянии или даже показывают незначительный рост. По некоторым видам предложений стоимость жилья в Москве продолжает расти более высокими темпами, отмечают эксперты УК "Мультиброкер". За последние три недели, согласно данным УК, самые популярные квартиры ≈ двухкомнатные типовой площадью 54 кв. м ≈ выросли в цене на 900 тыс. руб. "Только за неделю с 16 по 23 сентября их средняя цена увеличилась на 250 тыс. руб. до 9,5 млн руб.",≈ говорится в исследовании УК. "По статистике цены на жилье не снижаются, но реальные сделки уже происходят с дисконтом",≈ возражает Роман Громов.

Коммерческая недвижимость также пока не падает в цене, отмечают игроки рынка. Коммерческий директор Galaxy Group Артем Цогоев говорит, что в Москве стартовая цена продажи 1 кв. м в бизнес-центрах составляет $4 тыс., в торговых центрах ≈ $9 тыс. "Существенного снижения цены мы не увидим. Возможна незначительная коррекция",≈ уверен эксперт. В перспективе если проблемы с финансированием не разрешатся, арендные ставки могут снизиться на 10-15%, предполагают игроки рынка (см. "Ъ" от 30 сентября).

Оригинал тут .
И это самый оптипистичный прогноз.

Григорий, надёжный инструмент для неучей. ФИМА, умные перекупы - это сильно! Много ума не надо, что бы на пузыре денег поднять, нужно везение, что бы успеть вовремя соскочить... Я не могу сейчас точно сказать, какова цена квадратного метра, но 40-45 - ЭТО МНОГО, хотя если вы рассматриваете ближайшую перспективу, то может быть... вобщем до конца года мы с Вами увидим коррекцию прцентов на 20-25, считайте, сколько это от нынешней цены...