Подорожание квартир (стр. 38)

Нет никакой новости в зависшем состоянии рынка недвижимости Красноярска.
Можно долго смаковать такое положение вещей - для кого-то радость и удивление, кому - то досада. Но. Такое было уже! И не однажды. Самые длинные периоды стагнации - это примерно по году- полтора - с конца 1998 года, и в 2002 году. Даже в такие затяжные периоды цены стояли, а в некоторых сегментах даже ползли потихоньку вверх, самые большие падения при этом составляли не более 5-10 тыс р, что от общей цены за объект не превышало 3%. И это за период 12-20 месяцев. Психологическое давление (цены потолок, выше быть уже не могут, не куда.) было как всегда в таких случаях чем то обосновано и предельно однозначно.
Так что делаем свои выводы сами.

Из какой же оперы?
Ведь кто-то покупает продукты в первом попавшемся ларьке- магазине за углом (у перекупов, которые скупили в свою очередь на базе "подъездами", коробками и упаковками, а кто-то с целью экономии едет на рынок или на базу и покупает там (не всегда дешевле чем в розничном магазине, бывает и наоборот уже по новой более высокой цене) но при этом часто оказывается в ситуации что на базе цена оптом одна, а в розницу другая, да и не у всех базиков можно купить розницу, у некоторых только опт : начиная от партии, упаковки, вагона, подъезда.
Всё тоже самое, только термины другие, другое назначение продукта, порядок цен другой.
Для аналогии...
Почему то в голову никогда не приходило пойти купить билет на самолет у командира судна или стюардессы. Может быть у них дешевле было бы. Но почему-то всегда в кассах агенств покупаем билеты. Ясно что они тоже не бесплатно сидят и их услуги оплачиваются.

2 Блондинка

Разговор о соотношении умерло/приехало из деревни беспредметен без количественной оценки.
Об инфляции тоже, ибо когда кажется - нужно креститься.
Что касается взяток и всего остального, объясняю еще раз. В цене есть две составляющих. Базовая и спекулятивная. Взятки, стоимость стройматериалов, понаехавшие из деревни, инфляция и пр. влияют на первую компоненту. А манипулятивные методы на вторую. Даже Сергей с этой моделью согласился, правда с другим соотношением составляющих.
Если будет падение, то повалится не базовая составляющая, а спекулятивная.
Рост же стройматериалов и взяток - есть попытка производителей и чиновников оттяпать в свою пользу часть спекулятивной составляющей, и носит вторичный характер.
В понятие спекуляция я не вкладываю резко негаитивного оттенка. Человек вкладывающий деньги в сваи и продающий квартиру получает свой доход за то, что кредитует строителей и берет на себя риски. Нормальный бизнес. Однако, скупка домов подъездами и искусственное задирание цен - это, согласитесь, совсем уже из другой оперы.

>>Единственный закон - все движется к равновесию. И если никому не нужно падения (приведите хоть одного субъекта, кто заинтересован в падении) то как оно может наступить.

Ну, опять, пошло по кругу. Нынешнюю цену нельзя назвать равновесной, т.к она не отражает баланс спроса и предложения. Вот все к равновесию и стремится, как вы справедливо заметили.
В падении заинтересованы все потенциальные покупатели. Они по-вашему, выходит, ни разу не субъект?

>>Этот форум, судя по постам превращается в форум экономистов теоритиков, так как почти каждый считает необходимым сослаться на "законы экономики"....
Понимаю, что экономистов навыпускали очень много, но не все же поголовно...

Если вы на меня намекаете, то я не экономист, а инженер, и привык в любом явлении отыскивать первопричину. А дискутировать на уровне невнятных личностей пишуших с орфографическими ошибками - это без меня.

Ненастоящий негость
1,2)

Красноярск один из лидеров по вводу жилья в РФ - в прошлом году угрожали миллионом квадратов. Сдали правда меньше, но цифра все равно весьма внушительная и с тенденцией к росту.

и все же , поверьте, это мало! В красноярске почти миллион, а это значит, что построили по 1 мкв на человека, и может

население убывает со скоростью около миллиона человек

, но такие мегаполисы привлекательны для окрестных провинций, и все студенты норовят остаться (помножьте 20 000 хотя бы на 10 мкв), и не забудьте о ветхом... спецы считают 1мкв, это только восполнение за годы застоя..., так что спрос есть и какой!
3) в том числе и хоть она и не 80% . но , как мне кажется , не меньше 50%
4) обещали пересчитать...( у меня ПОКА почти 4 мкв в кармане)

5) Ну, не берут, и что?

и напрасно - вот это как раз главное, и в цене доходит до 70% (по мнению весьма авторитетных людей, посмотрите 50-55 стр .).
6 Предыдущий пост с моих слов записан ПОЧТИ верно , но еще забыла про зп, так вот : они тоже выросли!
и это факт, не могу сказать за всех но у нашей семьи от 50 до 80тр - возьмите ипотеку и Вас это сильно стимульнет.

А пока что покупают в основном спекулянты (или инвесторы, их тут принято называть).

По Вашему любой инвестиционный бизнес можно назвать спекуляцией - они вкладывают деньги на этапе начального строительства и весьма рискуют... Не думаю , что они значительно влияют на цену, при обвале опять же пострадают именно они.
Так что по всем пунктам ... и почему Вам не понравилось про яйца? а мне понравилось в баррелях.
Продажи стоят, потому что банки не дают ипотеку, осторожничают и ждут медведа. и это знает каждый затюканный риелтор.
Что касается методик, если бы все было так просто...

Сергей Я сторонник падения. Для примера, продаю квартиру сейчас или в прошлом месяце. Держу деньги до определенного момента. Когда цена хорошо упадет приобретаю большую по площади. А этот субъект - обычный мелкий собственник.

Законы экономики окончательно уничтожить невозможно

А в чем они состоят?
Единственный закон - все движется к равновесию. И если никому не нужно падения (приведите хоть одного субъекта, кто заинтересован в падении) то как оно может наступить.

Этот форум, судя по постам превращается в форум экономистов теоритиков, так как почти каждый считает необходимым сослаться на "законы экономики"....
Понимаю, что экономистов навыпускали очень много, но не все же поголовно...

Вот интересно, появится ли "Южный берег", или всё-таки законы экономики дадут о себе знать?

Дык там несколько методик изложено. И результат они дают схожий.

С Вашим НО трудно не согласиться. Действительно, рынок будут держать всеми силами. Только при такой огромной ценовой диспропорции его падение - это вопрос времени. Законы экономики окончательно уничтожить невозможно.

Кстати, если информация КП соответствует действительности, нам нужно ждать делегации московских риэлтеров с чемоданами денег, ибо прецедент крайне опасен, и его надо гасить в зародыше.

http://www.stagirit.org/forum/viewtopic.php?t=370&sid=a9c111b3052d007d9ef4752260717638

Идея, положенная в основу этой ... (ну далеко не то что методике а так...) ... идеи вроде верная. Только в оценочной практике это называется оценка доходным методом и в основе лежит будующий cash-flow, что в условиях нестабильности нашей эконмики может давать результат от 30 до 100 тысяч за квадрат в нашем городе...

Есть одно НО! для всех "фундаметальных расчетов" - падать рынку не дадут, так как это не выгодно никому. Все это ИМХО.

Дык, загнали сами себя в угол. Продажи стоят, кредиты нечем отдавать. Рефинансировать их тоже никто не будет в свете мирового кризиса ликвидности. Короче, в этом месте шоу тоже будет то еще.
Интересно, как у местных в этом смысле дела обстоят...

Да Вы что?
"Девелоперы" и строители еле-еле сводят концы с концами! Неминуем(!!!) подьем цен на недвижимость и аренду в 2008 году! :-D
http://www.vedomosti.ru/newspaper/article.shtml?2008/04/22/146664

>>1 строят мало
>>2 нуждается много
>>3 инфляция прет
>>4 баррелей сука дорожаеть
>>4,1 материнский капитал на подходе...
>>5 коррупцию не беруть за то что положено
>>6 если в яйцах от бабушек посчитать дык уже обвал... радуйтеся

Ну, хорошо.
1) Красноярск один из лидеров по вводу жилья в РФ - в прошлом году угрожали миллионом квадратов. Сдали правда меньше, но цифра все равно весьма внушительная и с тенденцией к росту.
2) Как то странно, что в стране, где население убывает со скоростью около миллиона человек в год растет в цене недвижимость. Не находите?
3) Инфляция в РФ, конечно, не слабая, но далеко не 80% годовых.
4) На сколько м2 хватит этого капитала сами посчитаете, или подсказать?
5) Ну, не берут, и что?
6) Ну я же просил, не для средней группы...

А теперь самое главное.
Все 6 факторов, которые вы перечислили влияют не на спекулятивную цену, что мы сейчас наблюдаем, а на фундаментальную, без учета спекулятивной составляющей, обусловленную реальным спросом. Есть несколько методик определения этой цены. Здесь расписывать не буду, можете вот здесь http://www.stagirit.org/forum/viewtopic.php?t=370&sid=a9c111b3052d007d9ef4752260717638 почитать, если интересно. Я как-то считал этот уровень для Красноярска, получилось около 38 000 р. Все, что выше - спекулятивная наценка. 38 тыр, кстати, тоже сумма неслабая. Далеко не всем доступно жилье и по такой цене, и девелоперам она дает около 100% прибыли. Когда до такой цены дело дойдет, тогда и будет нормальный рынок. А пока что покупают в основном спекулянты (или инвесторы, как их тут принято называть).
Умиляет еще уверенность девелоперов, в том, что если они выставят цену в 100 рублей за квадрат, то народ потерпит-потерпит и ринется покупать. Ага! Скорее рассуждать будут так: Ну, не слетаю я на Луну. Ну, обидно, конечно... Но в жизни есть масса других радостей.
То-то зрелище будет! Я уже занимаю место в зале.

"Правительство обуздает спекулятивные цены на строительство жилья"

В красноярске цены вроде как тоже заморозили на недвижку ....

Про яйца хорошо сказано.
Как Вам эта новость?
"Правительство обуздает спекулятивные цены на строительство жилья"
http://news.mail.ru/politics/1723816/

Не понятно только как они собираются растянуть внесение законопроектов до конца года при том, работать законы дослжны уже с начала 2009.

[qДык, это, тогда может аргументы какие приведете? Желательно, уровнем повыше чем для средней группы. А то "будет расти" и хоть ты тресни!][/q]
Нууууууууууу еслиф интересно приведу , правда это всем нам блондинкам известно:
1 строят мало
2 нуждается много
3 инфляция прет
4 баррелей сука дорожаеть
4,1 материнский капитал на подходе...
5 коррупцию не беруть за то что положено
6 если в яйцах от бабушек посчитать дык уже обвал... радуйтеся

46-60 - небольшой разбег ;)

Да и в недавнее время прикупил бы 60 квадратиков у г-жи Колемякиной за 3 миллиона! Или для неё недавно - это то, что для всех давно...

Вот вам риэлторский профессионализм и анализ рынка! Единого мнения нет! Лишь бы брякнуть чего!
Особенно впечатлило:

╚Жилфонд╩, Галина Колемякина:

- Подешевело новое жилье в Северном. Еще недавно хорошие квартиры, 46-60 квадратных метров, продавали за 3 миллиона рублей. А сегодня уже за 2 600 000. Можете себе представить?

Вот с удовольствием бы представил! Галина!!! Продайте 60 кв. за 2600! Завтра с деньгами приеду! И тяжкий труд риелтора оплачу!

http://krsk.kp.ru/daily/24085/318307/

А вот интересная инфа. Я, честно сказать, думал, что у нас начнет валиться вслед за Москвой. А может получиться и наоборот. Впрочем, справедливости ради, КП - не самый респектабельный источник информации.

>>Последние полтора года квартиры в Красноярске только дорожали. За это время однокомнатные, например, с 1 200 000 стали стоить 2 200 000, двухкомнатные с 1 800 000 подскочили до 3 200 000.

>>И вот грянула настоящая сенсация - дикий рост цен на новые и б/у квартиры наконец остановился. Более того √ ╚квадратные метры╩ начали дешеветь так же быстро, как когда-то дорожали!