Стагнация и падение стоимости на жильё с весны 2008г. (стр. 76)

И откуда выпрыгивают граждане с наличными денежками в пределах 1,5 млн.-2,0млн. и вкладывают их в самые дешевые ликвидные квартиры,Александр ,подтвердите теоретикам,что за последние 2-3 недели относительно недорогие квартиры в Северном и Взлетке просто вымели. Что означает сей факт? Агония на РН чтоли???

На себе я сейчас ощущаю другое, Люди приобретая недвижимость задают одтн и тот же вопрос, долларами берете???. в ответ они слышат нет. Кончно это не повсеместно, доллар тоже покупается, но тут тоже надо понять, что это очередной пузырь который надувают наши граждане. доллар ждет то же что и недвижимость, и тут выиграет тот кто первый соскочит.

На этот банально простой ответ, есть еще более банальный агрумент. В ожидании девальвации рубля все, от населения до банков, вкладывают свои рублики в доллары.
Да, ни кто не может сказать сколько в ближайшие 6 мес. будет стоить доллар и недвижимость. Все просто ждут, что даллар будет стоить еще больше, а недвижимость еще меньше.
Так и зачем это строителям?

Ответ банально простой. Даже растущий доллар люди начинают скидывать, что бы зафиксировать прибыль. Пример: лето 2008 доллар 25 рублей квадратный метр по 60 000, февраль 2009 доллар 35 рублей квадратный метр 35 000-40 000. Посчитайте прибыль она просто огромна. Да и кто скажет сколько будет стоить доллар в ближайшие 6 месяцев.

Риэлтор Александр, объясните какая строителям разница - стоит доллар либо идет вверх? Казалось бы как раз дешевый доллар нужен строителям. Во-первых, цена доллара определяет цены на большую часть товаров внутри страны, при низкой стоимости доллара дешевле товары, а значит у людей появляется "жирок", который они могут вложить в недвижимость. А если цены на товары первой необходимости вырастут вслед за долларом на 50%, то о какой недвижимости могут мечтать граждане?
Во-вторых, дешевый доллар - это возможность приструнить местных монополистов - производителей цемента. Тот же китайский и турецкий цемент сбил аппетиты и цены на цемент пошли резко вниз.

Хотя дай бог чтоб я ошибался!!!

Прошу понять меня правильно, я не стронник повышения, но давайте порассуждаем. Металл подешевел на 50% да это правда, но никто не говорит, что распродают по этой цене остатки со складов, а дальше??? много печей просто остановили по всей стране. Часть первичного сырья наверняка покупается за рубежом, а доллар растет!!! Нужно урезать апетиты строителей, НУЖНО!!! но они как предриниматели начнут искать альтернативные пути зарабатывания денег. Список наверняка можно продолжить. Упади метр до 20 000 за метр и оооочень много людей останутся просто без работы.

Обвал цен был неизбежен, просто в условиях кризиса он произошел гораздо более быстрыми темпами. Вполне вероятно не случись кризиса цены и дошли бы до 100 000 за метр но потом было бы снижение. Кризис ударил по ценам когда они достигли уровня 60-70 000 за метр. снижение составило в пределах 30% по некоторым позициям и до 50%. Сейчас покупатели с наличными деньгами толкают рынок вверх, но это ненадолго. (В ноябре 2008 разговаривал с одним из руководителей строительной компании так он сказал, что для строителей очень плохо что доллар стоит на месте, когда он двигается им очень хорошо).Артур В том то все и дело, у меня как у человека который общается со строителями складывается впечатление что никто пока поддержкой не пользуется. Строители продают сейчас квартиры за наличку, пусть и не такие объемы как раньше, но на строительство хватает. Да и поддержка государства заключается в том, что бы выкупить метры подешевле (дом должен быть сдан, и стандартные площади в панели, МОНОЛИТ не у дел)

Артур, прелюбопытнейшая перспектива вырисовывается. Но хотелось бы, не вступая в полемику, увидеть ход Ваших рассуждений.

Хорошие специалисты нужны всегда, при любых ценах на рынке. Хороших специалистов много не бывает.

Я считаю (ни с кем в полемику не вступаю, и копья гнуть не хочу, есть свой взгляды и расчеты) что цена 1 м2 в Красноярске на то что сейчас предлагается в пределах 42-47 т/м2 уже с учетом промо акций, роста стоимости бивалютки и возможных рассрочек с беспроцентными кредитами от строителей, в классе так называемого жилья от "надежных застройщиков" будет составлять 18-23 т/м2 НЕ ПОЗДНЕЕ конца июля 2009 (возможно раньше).
Поддержки на нынешних уровнях хорошо если хватит до конца февраля 2009.
А там посмотрим, кто был точнее...

Сергей Конечно буду ))). В своем загородном доме. Знаеш как приятно морозным утром подмести собственный тротуар. И буду вспоминать как хорошо я работал (даже в кризисное время).

Александр
!!!! Я тебе дам сам это прогноз и безплатно.Через 5 лет ты будишь подметать улицу и вспоминать прошлую жизнь как будто ты побывал в раююююююююю ха-ха

Даю точный прогноз на ближайшие 5 лет. Я не маг и не волшебник просто вижу БУДУЩЕЕ.***

Услуга платная***


1000 000 рубле.

Но поверьте это стоит того.

Можете и дальше смеяться, не забудьте посмеяться последним , когда доллар шагая такими темпами , опустит рубь до 60-80, тогда мистер х прав на все 100

Андрею.
Так все кто и привел к кризису, видимо только "Основы экономики" и читали, дочитались.
Свои предложения скажи и свой прогноз, а мы на ночь почитаем и может посмеемся, а может и напишем 100+

Андрей, да-с, а над всеми стоите Вы и поплевываете сверху.
Моё предложение таким ученым как Вы - либо тихо сами с собой посмеивайтесь, либо свои доводы приводите. А так вообще непонятно зачем Вы форум засвидетельствовали своим почтением.

Пол-года читаю эту ветку перед сном. Здорово поднимает настроение обилие Специалистов по рынку недвижимости. ИМХО: если мужик в 2004-2008 годах не смог заработать на приличное жильё для своей семьи, значит он либо дурак, либо лентяй, либо алкоголик/наркоман. Правда встречаются и сочитания данных качеств. И вот, что забавно, ну не получилось - сиди думай, анализируй, выполни работу над ошибками. Но нет - кипит наш разум возмущенный, и давай строчить в форумах! Как-будто кому-то могут быть интересны мысленные потуги лузера. В итоге - Я НЕ ВИНОВАТ !!! Это всё - коррумпированные чиновники, спекуляны-барыги-перекупы, алчные строители, ещё более алчные банкиры. И под всем этим (обязательно!) - теоретическое обоснование. Тут шедевр на шедевре. Один Специалист расчитывает себестоимость кв.м. и приходит к 10000 р. Второй Специалист рассуждает о себестоимости акций (!!!!) (в топку 5 толстенных учебников по фундоментальному анализу!!!). Теперь ещё загадочный мистр Х на нашу голову, с весьма свежей идеей корреляции цен на нефть и квартиры. Чего стоят только исследования структуры спроса - одной из категорий покупателей выступают - Профессиональные спекулянты рынка недвижимости (Это типа - основными покупателями BMW являются диллеры BMW). А какие авторитеты здесь проскакивают !!!- Кьёсаки, Стерлигов и т.д. Мальчики, "Основы экономики" читать не пробовали !? Занудно, так это и есть реальная наука !!!

х
Смеялся :)
Неплохо было-бы источник указать очередного московского борца с "апологетами в купках"

PS Аналогия между фондовым рынком и нефтью, анализ их корреляций мне понятен, но при чем тут недвижка, пусть даже и московская? Неужели ее тоже всю из Лондона покупали... Или это просто модно все нефтью мерить:)

В последнее время много копий ломается по поводу рынка недвижимости. Особенно свирепствуют апологеты "никогда-не-падения-только-роста". Последним отличился всем известный товарищ в кепке, любитель пчел. Это и понятно - коррупционный доход апологетов, большинство из которых - известные чиновники, вложен как раз в бетонные коробки, а не в более цивилизованные и ликвидные активы, и апологетам очень не хочется, чтобы их вложения обесценились.

Вполне понятна и позиция той части населения, которая не верит в кратное падение, поскольку рынок рос 10 лет, не переставая, и все уже успели привыкнуть к этому как к закону природы, который неизменен.

Но существуют простые доводы в пользу кратного падения. Рынок недвижимости - это пузырь, наряду с рынками сырьевым и фондовым, и корреляция цен на всех этих рынках до падения имела место. Нет оснований считать, что корреляции больше нет и рынок недвижимости не упадет во столько же раз, во сколько он вырос одновременно с ценами на нефть и фондовым рынком. Естественно, это не произойдет за несколько месяцев, как случилось с нефтью и акциями - недвижка гораздо более инерционна, спад будет продолжаться не год и не два, а столько, сколько продлится кризис и последующая депрессия. По оптимистическим подсчетам, следующую фазу роста мировой экономики нам ждать лет пять, не меньше. Так что у рынка недвижимости есть время для падения в разы - оно будет медленным и скорбным.

Куда могут упасть цены? Давайте посмотрим. Сейчас стоимость барреля нефти находится на уровне второй половины 2004 года, фондовый рынок примерно там же. Цена квадрата московской недвижимости весь 2004 год держалась на уровне 1950-2000 $, причем это была равновесная цена. Есть основания считать, что туда же она в конечном счете и спустится - вместе с доходами бюджета, зарплатами и ценами на все товары. Т.е с нынешнего уровня в 6000 $ за квадрат цена должна упасть в три раза, а с уровня максимумов в 7500 $ летом - на 73%. Ту же цифру получим, впрямую сопоставив цену на нефть и цену на квадрат. Максимум летней цены на квадрат - 7580 $ , максимум цены на нефть - 143 $ за баррель Urals, нынешняя цена на нефть колеблется в районе 40 $. Получаем цену квадрата, соответствующую нынешней цене на нефть - 2100 $.

Естественно, при этом мы берем за основу гипотезу о том, что 40 $ за баррель - некая равновесная цена на нефть на ближайшие годы, и роста даже до 60 $ не будет. Судя по тому, как развивается кризис и какой он имеет характер, какую природу, нам подарков от судьбы ждать не приходится, и роста цен на нефть не будет. Не с чего им расти. Был пузырь, да лопнул.

Иной сценарий возможен, если существуют факторы, способные поддержать спрос на жилье на более высоких уровнях. Апологеты в кепках и без уповают на неких мифических граждан, которые сидят на мешках с 300000-500000 $ и ждут, когда цены упадут. Не хотят покупать сейчас, гады, поскольку им все уши прожужжали журналисты, что рынок рухнет.

Так вот, я абсолютно уверен, что эти толпы покупателей с мешками долларовой наличности - миф, так же как и мифологизированы взгляды больших людей в креслах на ситуацию в экономике и вообще реальную жизнь в России. Чиновники-коррупционеры судят по себе, думая, что раз они на одну взятку могли до недавнего времени купить себе однушку или двушку, то и рядовые граждане без коррупционных доходов имеют ту же возможность. Но это не так.

До падения рынка недвижимости покупатели на нем принадлежали к четырем категориям:

1. Чиновники, вкладывающие в недвижимость свой коррупционный доход.
2. Топ-менеджеры компаний разного размера, вкладывавшие в недвижимость свои годовые бонусы.
3. Профессиональные спекулянты рынка недвижимости.
4. Рядовые граждане, с помощью ипотеки или займов у родственников и друзей улучшавшие свои жилищные условия, в основном за счет обмена с доплатой. Путем цепочек обменов с доплатой на рынке недвижимости совершалось около 80% сделок.

Теперь посмотрим внимательно на эти четыре категории и подумаем, откуда возьмутся деньги для поддержки рынка недвижимости.

С первой категорией все понятно - коррупционного дохода не будет, по крайней мере в прежних размерах, поскольку произошел обвал экономики и жировать чиновникам больше не на чем. Да и не покупкой недвижимости сейчас эти люди озабочены, а обратным - как скинуть свои бетонометры и сконвертировать их в гораздо более надежную валюту.

Вторая категория тоже ничем рынку недвижимости не поможет, равно как и бизнесмены всех уровней, поскольку кризис в экономике лишил их сверхдоходов, а часто и доходов вообще.

Третья категория наверняка застряла в квартирах, а не в деньгах, поскольку ликвидность рынка недвижимости исчезла одномоментно, и вряд ли кто-то успел скинуть свое инвестиционное жилье, а на пике цен летом тоже никто не продавал, поскольку все ждали продолжения роста.

Наконец, четвертая категория, самая массовая, лишилась возможности улучшать свои жилищные условия через ипотеку или займы у родственников, поскольку ипотеки больше нет, а занимать кто-то кому-то сейчас, в условиях кризиса и полной неопределенности будущего, вряд ли будет.

Собственных же средств у этой категории покупателей как не было, так и нет, поскольку накопить 100000-150000 $ для покупки хотя бы комнаты даже для людей с доходом в 4-5 тысяч $ в месяц в условиях Москвы не представлялось возможным никогда.

Некоторое количество людей с деньгами, готовых прикупить дешевеющие квадратные метры, конечно, осталось, но их число невелико, и как раз эта категория людей плюс потуги местных властей поддержать рынок недвижимости путем выкупа жилья у девелоперов обеспечат довольно медленное и плавное падение рынка, а не обвал на десятки процентов за несколько месяцев. Еще раз подчеркну - падение будет медленным, но долгим, это тренд на ближайшие годы, такой же, каким был 10-летний тренд роста.

Предвижу еще одно возражение апологетов "роста-не-падения" - дескать, кто будет строить и продавать по таким ценам, ведь себестоимость строительства во-о-он какая большая, не будут же продавать себе в убыток. Будут, еще как будут. Всегда выгоднее остаться при деньгах, хоть и в убытке, чем в неликвидном товаре. И строить будут дешевле, поскольку себестоимость строительства упала и будет падать дальше из-за падения стоимости стройматериалов и труда рабочих. В 98-м году, после кризиса, строили и продавали некоторые объекты по 350$ за квадрат - и, видать, выгодно было. Так что сейчас уж найдутся желающие строить и продавать по 2000 $. Ну, не совсем сейчас, а попозже, - когда мозги у девелоперов и чиновников встанут на место и они поймут, что нынешняя ситуация - это всерьез и надолго, и халявы больше не будет.

Гость
Не путайте доходы/расходы и имущество/обязательства.

Киосаки простым доступным языком это объяснил миллионам людей.

А милионам она надо? Все стали в последнее время высоко продвинутыми экономистами-аналитиками. При этом все очень неуважительно относятся к банкам....Банки не казино и не игровые автоматы, никого никогда не разводили, что подверждается не одной сотней существования системы. Просто нужно понимать, что такое кредитное плечо и чем оно опасно.
Если кому-то действительно нужно что-то понимать - то ни к Киосаке, а как минимум профильное образование нужно получить и лет 10-15 позаниматься этим.
И не не ляпать про рынки капиталов, брокера и ПО. ПО - это вообще ничто. Плюшка к инфраструктуре (точнее ее элемент).