Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (стр. 6)

Александр Анатольевич
Кроме вышесказанного союз строителей может договориться с регистационной службой, о том, что информация о зарегистрированных правах, на тот или иной объект строительства или готового жилья будет тоже выдаваться сразу при обращении, а не на следующий день. Покупателю психологически легче будет расстаться с денежкой, держа в своих руках свежую информацию от рег службы. Так например делается в Москве, максимальный срок выдачи информации о зарегистрированных правах и обременениях на интересующий объект составляет 2 часа с момента обращения! А на практике фактически сразу.

Александр Анатольевич
Пока просматривается самый простой и спокойный для всех путь (до того момента пока Законодатели не обяжут государственные регистрирующие органы осуществлять регистрацию сделки и перехода права в 10 минутный срок) Застройщикам нет смысла продавать квартиры за деньги. Проще продать их за выполнение работ или поставку материалов. Например: ООО КирпичИнвест продает ООО КирпичСтрой квартиру, в расчет принимается выполнение например работ по возведению монолитного каркаса какого либо дома по ул. Молокова и так далее. А уже вторая организация предоставляя справку от первой об оплате квартиры по договору между ними, делает частному инвестору уступку прав за деньги. При этом новый закон остается "не при делах". Это конечно не хорошо, но другого способа уменьшить свои риски при взаиморасчетах что инвестору что застройщику Законодатели пока не дали. А надеяться на то что рег. служба будет с барского плеча делать регистрацию быстрее нет смысла. Пример : регистрация договоров купли-продажи по жилищным сертификатам-та же история. Ну и даже если в отдельных случаях срок регистрации сократят до одной недели вместо месяца, погоды это не сделает, так как не меняет сути существующего риска взаиморасчетов, да и гарантии уменьшения сроков нет. Только закон заставит регистраторов работать сразу! Не более 10 минут! Пусть даже и несколько дороже. Инициативность Союза строителей в решении этого вопроса через законодателей может помочь сдвинуть проблему.

Этот вопрос тоже волнует всех застройщиков. Ситуация с месячным сроком регистрации договоров долевки нонсенс, но как заявил представитель Регистрационной службы пока это максимальный срок, и если будет техническая возможность у них то они его сократят.
А есть еще ньюанс, ведь по закону о регистрации сделок, на эту процедуру должны прийти обе стороны ( и застройщик и дольщик).
Далее, по оплате за процедуру регистрации установлены суммы:
если платит физлицо - 500 рублей, если юрлицо - то 7500 рублей. В случае, если квартиры покупает подрядчик в счет выполненных работ, то за регистрацию нужно будет заплатить 7500 рублей.

Александр Анатольевич

А еще интересно в какой момент расчет производиться будет. Нормальный покупатель до окончания регистрации сделки (договора о долевом или об уступке) деньги не отдаст, так как понимает что договор и переход прав по нему без госрегистрации недействителен. Регистрация будет занимать 30 дней (но неважно: даже если бы и 3 дня это было). Нормальный инвестор или застройщик без получения денег договор не подпишет. Вот и ситуация... А еще, кто будет иметь право сдавать договоры на регистрацию в гос. службу? Будут ли существовать выписки из реестра о держателях права на ту или иную квартиру из гос реестра, как в случае с ценными бумагами другого рода?

Александр Анатольевич подскажите, обязательна ли регистрация договора на долевое строительство в регистрационной палате?

Инвестор
В принципе тоже интересная точка зрения. Прикрываясь интересами потребителя провести закон, автоматически выметающий с рынка меклих застройщиков без свободного капитала. Так что, готовиться к московским ценам?

За московскими строителями потянуться московские капиталы, что увеличит спрос на жилье. И снова цены поскачут вверх.

Не совсем понятно как эти вещи взаимосвязаны.

Виктор,
Застройщик не исчезнет. Просто для начала строительства потребуются бОльшие первоначальные вложения. Красноярские застройщики смогут взять их только в банке, за что естественно будут платить проценты, которые они, естественно, переложат на покупателя.
Кроме того, появятся предпосылки для появления на нашем строительном рынке крупных московских фирм у которых есть крупные свободные средства. За московскими строителями потянуться московские капиталы, что увеличит спрос на жилье.
И снова цены поскачут вверх.
Так что если законы принимаются, то это кому-нибудь нужно...

Прочитал на досуге новый закон. Даа... Сильно. Почему-то у нас в России нет среднего пути ни в развитии общества, ни в развитии любых видов деятельности этого общества.
Цитируя Жванецкого: "Как должно быть, знают все, и как не должно быть, знают все. Перехода не знает никто."
Я, конечно, немного огорчён, что свой договор заключал год назад и не предусмотрел
всех нюансов, обозначенных в новом законе, хотя надо отдать должное моей компании, они согласились почти со всеми моими изменениями в договоре (!), ну эта компания ещё молода, а может и впрямь иногда идут навстречу инвестору.
НО прочитав новый закон, я подумал, конечно, как потребители готового продукта мы кругом правы, но не исчезнет ли на строительном рынке застройщик как класс?
Ну не готов ещё никто к таким отношениям между застройщиком и инвестором.

Принципиальных косяков в преждних договорах заключаемых застройщиками в сравнении с новыми требованиями вы не найдете. Главное что новым догвором устанавливается, так это обязательное указание срока ввода объекта и отвественность за его нарушение.

Татьяна,

Новый закон вступает в силу в апреле. Все дома, на которые успели получить разрешение на строительство до апреля под действие нового закона НЕ попадают и соответственно оформляться будут по-старому. Так что, если разрешение на строительство Вашего дома уже получено, то никто ничего переделывать не станет.

Да я просто в своём договоре, подписаном в 2004 году хотела найти "косяки" и несуразности.Если договор по какой-либо важной позиции не отвечает закону, он же может посчитаться недействительным?.Так вот по новому законодательству, я такие ошибки нашла. Но существовали ли эти пункты ранее?
Поэтому я и хотела сама проверить свой договор на наличие ошибок по старому закону.

Татьяна
Ничего подобного ранее не существовало. А Вы как думаете: кто и на основании чего будет "должен" что-то проверять и соотносить???
Думается что старое как было так и будет оформляться без изменений. А по новому если уважаемые власти не примут дополнений в закон до апреля всех ждет хаос еще больший чем раньше.

Скажите пожалуйста, а существует подобный закон до принятия
нового от 02/12/2004 г.Если да, то можно ли ссылку на него.
Ведь все договора , оформленные до вступления в силу нового закона (апрель 2005 г) должны как-то проверяться и соотносться со старым законом?

Гость
PS - главное чтобы не выщло "как всегда .."[/q]

У нового закона есть одна интересная особенность-отношения, связанные с привлечением любых [blue]неденежных средств [/blue]граждан и юр. лиц для строительства [red]вообще не являются предметом регулирования этого закона. [/red]Другими словами, если застройщик не собирается продавать квартиры за деньги, а только за материалы и работы, ему совсем не нужно выполнять требования этого закона. Более того - регистрирующий орган не имеет права в таком случае ничего регистрировать: ни договор долевого, ни право по уступке, ни что-либо еще. Зачем тогда закон вообще. А как быть если в одном и том же доме продаются квартиры по разным схемам. Часть квартир будет иметь гос регистрацию, а часть нет? На часть квартир будет распространяться закон о защите прав потребителей и прочие новшества, а на другую часть нет? И все это по законам РФ! Бред какой-то. Хотели как лучше, а получилось...

Александр Анатольевич
Инвестор
Прошу Вас обратить внимание на тот момент, что по новому закону принимать денежные средства имеет право лишь только Застройщик, то есть такое лицо которое определено законом как (ранее именовалось в практике Заказчиком) имеющее право аренды или собственности на зем.участок. В случае Градстроя, о котором упоминается здесь на форуме, в принципе другая ситуация. Заказчиком многих домов где деньги получал ГрадСтрой, являются другие лица и организации, которые и ныне здравствуют, например Городская администрация г. Красноярска в лице Управления кап. строителства. Если бы этот закон действовал ранее, то деньги принимал бы УКС г. Красноярска или инвестор по уступке, тогда наверное, коль ответственность лежала бы на администрации, таких проблем не случилось бы. Считаю правильным что права принимать деньги у ген(и прочих)подрядчиков теперь не будет в смысле заключения договора о долевом. Подрядчику можно делать уступку права, собрав, как водится, необходимые при этом справки о полном финансировании от Заказчика(старый термин). И все будут знать кто несет ответственность.

Гость,

На получение всех документов на строительство уходит порядка 1 года (если проект типовой, если нет - то до 2-х лет). И все это время застройщик будет нести расходы, которые он сейчас возместить не сможет, значит он будет брать кредиты под проценты в банке. Как Вы думаете кто потом будет возмещать эти расходы? Ответ очевиден - покупатель.
Кроме того, строительный комплекс получает нового контролера, который опять имея рычаги давления на застройщика ни за что не отвечает, что приведет к увеличению коррупции в строительной отрасли. А кто будет возмещать представительские расходы застройщика? Опять-таки покупатель.

Так что с весны ждите нового повышения цен, связанного с увеличением расходов застройщиков.

А где прописана ответственность контролирующих органов?

Относительно публикации списка подрядчиков получивших квартиры от застройщика Вы не правы. Открыто публиковать список своих дольщиков не надо. Другое дело что люди из депозитария (кто будет вести этот реестр) получат к нему доступ.
А наличие разрешения на строительство дома еще никого не ограждало от развала ( пример тому Градстрой).

И правильно! Уважаемый "Инвестор" давно пора цивилизовано работать а не заниматься спекуляцией и кидать население, а то уж очень специфический рынок долевого сложился - очень много мошенничеств, а тем кому по таким правилам покажется неудобным строить,пусть уходят с рынка - найдутся такие кто будет и на новых условиях строить, давно пора придавить всю эту компанию жуликов вокруг долевого (хотя бы экономически)

PS - главное чтобы не выщло "как всегда .."

Александр Анатольевич,

И что Вы об этом думаете? Данный закон безусловно призван обезопасить покупателя, но какой-то он односторонний. Государство бросилось из одной крайности в другую - раньше интересы дольщика никак не защищались, теперь - никак не защищаются интересы застройщика. Дольщик имеет право задержать ЕДИНОВРЕМЕННУЮ оплату квартиры на 3 месяца, проценты за просрочку сдачи дома застройщиком в два раза больше, чем за просрочку внесения средств дольщиком, дольщик имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, застройщик - только через суд, все риски несет застройщик (то есть если подрядчик подвел, то отвечать будет застройщик) и пр.
Выполнение этого закона в чистом виде резко уменьшит количество застройщиков, что приведет к уменьшению предложения, монополизации рынка и росту цен.
Агентствам недвижимости так же придется не сладко, так как застройщик ОБЯЗАН публиковать список подрядчиков и покупателям просто не будет смысла оплачивать услуги агентств.