Как развивать строительство нового жилья и снижать его цену? (стр. 3)

Виктор
Не раньше чем через 2-3 года (если Вы имеете ввиду Красноярск), а скорее через 4-5 лет.
Причем уровень цен, от которого начнется падение, будет знааачительно выше чем сейчас.

Доброго всем времени суток!
Недавно услышал о возможном грядущем подорожании жилья в новостройках на несколько тысяч (!) за квадрат, связанном, якобы с подорожанием стройматериалов.
Доколе же в конце концов! И когда же произойдёт обещанный некоторыми аналитиками обвал цен на недвижимость? А то я уж всё жду, жду...

Хотелось бы услышать мнение участников по этому поводу.

В.Андрей,

Возникает вопрос - что они имели ввиду под "инженерной инфраструктурой". По поводу "нескольких бумажек с печатями" я, конечно, перегнул, но на начальном этапе строительства техусловия выглядят именно так, это позже они превращаются в реальную поставку тепла, электричества и воды, но платят-то за них еще ДО начала каких-либо работ на объекте.

По-поводу формирования рынка доступного жилья. Надо больше и быстрее строить, тогда и себестоимость уменьшится и спрос будет соответствовать предложению. Но ведь это же надо что-то менять, применять новые технологии!! Куда как проще клепать типовое панельное/кирпичное жилье, не заботясь об инфраструктуре. Все равно купят, альтернативы-то нет. Причем данная ситуация, видимо, устраивает не только застройщиков, но и ...

Инвестору
Я в сфере строительства и недвижимости - дилетант, а мой интерес к этой сфере вызван тем, что в течение 2003 года я всерьез мечтал об улучшении своих жилищных условий именно с помощью долевого строительства, а примерно во второй половине 2004-го вдруг резко перестал, думаю, минимум года на три, пока все не успокоится.
Цифры я взял из почти официального (или просто официального) источника - из статьи, опубликованной на сайте - статьи затрат "подключение к коммуникациям" там нет есть статья "инженерная инфраструктура" - 8%, попасть на эту статью можно по второй ссылке из ответа Александра Анатольевича на мой предыдущий вопрос. Не являясь специалистом, я верю официальным цифрам, пока они не опровергнуты специалистами.
По-моему, себестоимость строительства - это ключевой вопрос для формирования рынка доступного жилья - поэтому меня эта тема меня так интересует.
По-поводу жалоб застройщиков на рост цен на стройматериалы - по-моему, на них пока и обращать внимание не следует, ничего с этим не поделаешь - каждый может продавать свою продукцию по тем ценам, по каким ее покупают, и подводить под это какую считает нужным базу, или вообще никак свои цены не объяснять. А вот ту часть себестоимости, которая формируется регулирующими органами и естественными монополиями, стоит рассмотреть повнимательнее.
Если Вы правы, то, мне кажется, 6% за несколько бумажек с печатями - многовато.

В.Андрей,

По поводу подключения к комуникациям хочу с Вами не согласится. 6-7% от себестоимости строительства составляет только получение технических условий на подключение, то есть буквально это несколько бумажек с печатями, еще 2% составляет привязка проекта, осуществляемая архитектором (это минимум). И деньги эти берутся с застройщика еще до начала каких-либо работ на площадке. А подводка коммуникаций - это уже другая статья расходов.
156-е постановление бралось от сметной стоимости объекта, которая всеми правдами и неправдами застройщиками занижалась, но и 1% от себестоимости составлять не могла.

Что касается жалоб застройщиков на рост цен на строительные материалы, то связь здесь прямо-таки обратная. Сначала растут цены на жилье, и только вслед за ними росли цены на строительные материалы. Приведу простой пример: осенью 2002г. резко на 30% поднялась цена на металл, это вызвало подорожание жилья на 5%.

В столице 21 декабря вступит в силу ╚Положение о порядке выдачи разрешений на производство строительно-монтажных работ в Москве╩.
Согласно документу разрешения на строительно-монтажные работы, которые выдаются инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора, могут быть двух видов: разрешение на производство всех строительно-монтажных работ на конкретном объекте или разрешение на производство отдельных видов работ, в том числе подготовительных, земляных работ по устройству котлованов, прокладке коммуникаций, сооружению фундамента, возведению надземной части и т.д.
Инспекция обязана в срок не более 21 рабочего дня оформить разрешение на строительно-монтажные работы или направить застройщику мотивированный отказ. Срок действия разрешения устанавливается инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора.
Действие разрешения может быть досрочно прекращено в случае возникновения угрозы безопасности территории и населения, а также нарушении нормативных требований утвержденных проектов, влекущих за собой снижение характеристик прочности и устойчивости зданий.

Дмитрию
В новости "В Красноярске должны упасть цены на жилье" (прочитать ее можно по ссылке в ответе Александра Анатольвича на мой вопрос) сказано, что отменить существовавший в течение нескольких сбор на "обустройство краевого центра" Управление Федеральной антимонопольной службы могло только после заявления - это заявление и было той "бумагой", которую отнесли в "казенный дом" - орган гос. власти. Вторая указанная там статья отвечала на большую часть заданных мной вопросов. Не являясь специалистом, я верю указанным там цифрам - упомянутый сбор составлял один процент, а не десять, стоимость подключения к инженерным коммуникациям составляет восемь процентов.
Вообще, вопросы себестоимости меня волнуют постольку-поскольку, я бы вообще хотел узнать, что мешает строителям сейчас строить больше жилья? По-моему, снижение цен (или замедление их роста) возможно только при увеличении предложения.

В.Андрей По поводу падения цен на жилье это было мнение журналистов некоторых СМИ не обладающих полной информацией о ситуации со 156 постановлением. На нашем сайте мы привели именно новость от одно из агенств. В Красноярске должны упасть цены на жилье .
Наше мнение о подобных перспективах падения цен совпадает с мнением застройщиков и органов выдающих разрешение на строительство.
Можете почитать большой материал посвященный проблеме доступного жилья в декабрьском номере журнала "Сибирский дом" или здесь
Рынок жилья: реалии и прогнозы

В.Андрей

Пожалуйста расскажите какую бумагу и в какой дом нужно нести, или подскажите месторасположения статьи где это прочитать.

Хотелось бы вернуться к вопросу о том, из чего складывается себестоимость строительства в Красноярске. 21.11.04 на Вашем сайте опубликована статья "В Красноярске должны упасть цены на жилье". Оказывается, принеся одну бумагу в один казенный дом, можно снизить себестоимость строительства на 10 процентов!
Я вообще в сфере строительства/недвижимости не специалист, и мне хотелось бы, чтобы кто-нибудь прокомментировал слышанное мной утверждение о том, что стоимость подключения дома к коммуникациям составляет около сорока процентов от стоимости строительства. Глядишь, еще одну бумагу кто-нибудь напишет, и себестоимость еще прОцентов на пятнадцать опустится - можно будет пластиковае окна и золотые санузлы за те же деньги получить

куркулятор,

Если строить дома навечно, то через несколько лет покупателей не хватит.
Да и прогресс не стоит на месте. Возьмем опять-таки пример "хрущевок" - в 60-е годы это был прорыв в советском домостроении. Миллионы людей получили ОТДЕЛЬНОЕ БЛАГОУСТРОЕННОЕ жилье. Только за одно это я бы Хрущеву памятник поставил.
А если сейчас начать строить только супер-суперсовременное жилье с большой квадратурой и безупречным качеством? Да оно просто будет недоступно подавляющему большинству населения.
Что сейчас популярно у покупателей? Недорогие, небольшие квартиры с близким сроком сдачи. Вот и делают тяп-ляп лишь бы побыстрее и подешевле. А покупатель сначала торгуется за каждую копейку, а потом удивляется, что стены у него кривые и доплату просят.
Не экономьте на жилье - и жаловаться не надо будет.

Зачем же тогда вся эта толпа строителей ежегодно выходящая из наших вузов?? Только для того чтобы строить дома которые не переживут даже их самих???

Владимир Н. Насчет кубаторы. В Красноярске хоть квадратные метры учитывают, а недавно я смотрел ачинскую газету, там даже квадратные метры отсутствуют, даже в предложениях от агенств недвижимости!!! Просто пишут 2-хкомн. кв - Х руб и все. И так весь список


Инвестор Меня давно волнует такой вопрос, неужели люди (человечество) не могут научиться строить дома недорого + быстро + навечно. Так чтобы построил дом и потом в течение 200-300 лет думать только о том чтобы увеличить кол-во кв. метров а не грузиться проблемами замены ветхого жилья.

С течением времени потребности населения увеличиваются, увеличивается количественное предложение, а как быть с качеством? В 60-е годы 20 века "хрущевка" считалась прорывом в строительстве и была пределом мечтаний потребителя, спустя 20 лет (в 80-е) "хрущевки" признали устаревшими и появилась 97-я серия со всеми ее разновидностями. Очевидно, что в ближайшем будущем дома, построенные в 80-е годы так же будут признаны устаревшими, а ведь их до сих пор усиленно строят, причем не только на окраинах, но и в престижных районах. И к проблеме хрущевок, которая пока не осознается населением и администрацией (не до того пока), прибавится проблема "новых хрущевок" (панельных домов 97-й серии).

Есть один из путей, который мог бы стимулировать улучшение качества нового жилья, а также пересмотреть некоторым образом цены. Все просто:
Строители, расчитывая затраты на строительство, берут за основу, как правило кубатуру. А продают жилье по цене за квадратный метр. Выгода такой арифметики очевидна.
Поэтому в Красноярске новое жилье с высотой потолков более 3 метров это единичные случаи:
фирма ХК Кода-на Взлетке одноименный дом, и то только верхние этажи (видимо потому что изначально там проектировались мастерские); на ул. Конституции-фирма Красстройсервис (видимо потому что элитное жилье); комплекс коттеджей на ул. Парковой-фирма Сибпромтех (наверное потому что всетаки жилье индивидуальное); ну и может еще что-нибудь эксклюзивное.
Например потребительская культура московского покупателя недвижимости куда выше. Критерий "высоты потолка" в Москве на строительном рынке и на рынке вторичного жилья один из важнейших, такой же как площадь или месторасположения дома. В Красноярске же такого параметра просто пока не существует. Как ни странно. Ни у строителей, ни в прайсах риэлтеров, ни в газетах.
Изменение подхода к формированию цены строителями при продаже строящегося жилья из расчета "за 1 кубометр", вместо "за 1 квадратный" способно повлиять на ситуацию серьезно. И в интересах самих строителей тоже.
Вот возможный реальный путь дальнейшей "цивилизации рынка".

Полностью с вами согласен.

Есть одно дополнение.
Не так уж долго отрабатывается перетекание денег поступивших на вторичку через цепочку обменов в первичный рынок. Да, при этом растут цены вторички, но следом не отстает строительный рынок. При этом повышение цены публично объясняется ростом цен на материалы и работы. Обыкновенное - лукавство.
Такая ситуация стимулирует приход на рынок новых Застройщиков, которые могли бы его расширить и СДЕРЖАТЬ РОСТ ЦЕН в какой-то мере, создав конкуренцию. Не факт, что у многих из них цель: урвать, обмануть и пропасть. Объективно, что эта конкуренция не выгодна уже работающим, соответственно не удивительно что могут проводиться разного рода пиар акции направленные на разрушение или не допущение этой конкуренции, учитывая немоловажный фактор личных взаимоотношений между застройщиками и представителями властей, от которого нередко зависят площадки и многие другие вещи, баррикады могут быть созданы для новых Застройщиков непроходимые.
А прямые инвестиции в строительство, минуя вторичку приведут к изменению соотношения цен.
Только без роста доходов населения цены не могут расти безгранично, хоть с ипотекой, хоть без. Поэтому планка все равно существует.

На протяжении 2004 года нами отмечен рост на новое жилье ( типовое) на 32%.
Разговаривая с одним застройщиком о высокой цене на их квартиры, я услышал : " Почему я должен продавать свои квартиры дешевле когда кв. метр гостинки стоит 32 тысячи рублей, а у меня жилье выше среднего и новое.
Нужен механизм прямого инвестирования в долевое строительство, или крупный госзаказ, тогда и цена не будет так расти.
А приток денег на рынок при недостатке предлождений вызовет скачек цен, а ответить на него новыми домами застройщики смогут не раньше чем через 1-2 года ( пока достроят свои дома, котрые сейчас на стадии фундаментов, и получат новые разрешения настроительство). Заработает ипотека - букдет скачек, потом цены стабилизируются, но когда и на каком уровне.

Александр Анатольевич

Я думаю редкое явление, когда деньги от продажи недвижимости, гостинки в том числе пропиваются или уходят на другие нужды (уже не 1993 год). В подавляющем большинстве на вторичке существуют обмены, по разным оценкам от 70 до 95 процентов всех продаж, а просто продажи почти нет. Тот кто готов продать без одновременной покупки другого жилья как правило идет на такой шаг в условиях стабильности рынка, чтобы не остаться "с деньгами на улице". В условиях активного роста цен такие отважные люди встречаются реже. Вот и получается замкнутый круг обменов выход из которого - долевка. И не будет работать ипотека на вторичке, сколь бы хорошими не были условия этой ипотеки, без продавцов, готовых продавать то самое вторичное жилье. Чем больше ипотеки на вторичке, чем нестабильнее валюта, тем больше денег уходит в строительную отрасль, даже без прямых инвестиций именно в нее. Что собственно отчетливо прослеживается на протяжении всего 2004 г. в Красноярске.

У каждого дома себестоимость своя. Разные конструктивные решения, техусловия на подключение к теплу и тд., даже от компании зависит (сколько она будет свремени дом строить - растут непроизводственные затраты (заплата ИТР), стоимость машиносмен башенного крана и тд.). Не забивайте себе голову. Поркупаете вы колбасу по 170( Уяр), а кто то берет Новосибрскую по 127 и себестоимость не спрашиваете, вернее знаете что никто не скажет.
У строителей нормативная прибыль в целом по объекту составляет 8%. А продажная цена может дать от 10 до 30%.

А интересно, какая реальная себестоимость строящегося жилья в Красноярске? И, если можно, с разбивкой, сколько чего: сколько за отвод земли, сколько за "коробку", сколько за подключение к коммуникациям, отделку, благоустройство, и т.п.
Вопрос на самом деле интересный, хотя бы, с точки зрения того, за сколько реально можно построить? После какого-нибудь очередного "лопнувшего" застройщика цены у тех, кто вне подозрений, запросто могут увеличиться.
Ну и, если сложившиеся сейчас цены - следствие вызванного чем-то притока денег на рынок недвижимости, то что будет, когда этот приток прекратится?