Оформление договоров переуступки в регпалате (стр. 6)

Добрый день, пожалуйста, помогите советом. Ситуация следующая - Договор о привлечении ФС(соинвестировании) в строительстве жилого дома был заключен в 2006 г. Дом до сих пор не сдан, по словам фирмы дом проходит гос комиссию и в апреле будут давать ключи. Я хочу сейчас продать квартиру по переуступке прав, но фирма говорит что это невозможно сейчас, сначала нужно зарегистрировать договор и делать это нужно только через них и предлагает мне подписать договор уступки на мой договор и соглашение расторжения моего договора(который на руках сейчас). Плюс в договоре меняется застройщик. Кроме этого выкатывают ломовую сумму за последующий договор переуступуи прав на нового собственника. Вопрос такой могу ли я сейчас продать квартиру по переуступке прав сделав ее не в своей конторе где покупал а сам в другой и чтобы новый собственник уже регистрировал новый договор в регпалате сам или как мне лучше поступить с минимальными затратами времени и денег.

Здравствуйте! Может ли быть такое: договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в регпалате без получения застройщиком разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию и если квартира находится в обременении у банка? Спасибо!

Константин
Предполагаю, что Вы говорите о "Гремящий Лог".
Действительно, разрешение они получили до введения ФЗ № 214, действие которого на них не распространяется.

Здравствуйте! Заключил договор с застройщиком об участии в долевом строительстве,оплатил единовременно,но на вопрос о госрегистрации договора получил ответ что этого делать не надо, т.к. разрешение на строительство дома было получено до вступление в силу действия 214-ФЗ. Насколько правомерны действия Застройщика и что мне необходимо предпринять ?
До свидания.

Здравствуйте. Подскажите пожалуйста. Считается ли действительным договор долевого участия в строительстве жилья заключенный в конце 2007 года. В тексте договора прямо указано, что он заключен на основании 214-ФЗ. все необходимые пункты соответствия 214 закону прописаны. Оплата произведена полностью единовременно, тогда же при оформлении договора. Позже выяснилось что застройщик договор не зарегистрировал в органах госрегистрации, так как у него отсутствует разрешение на строительство, которое он обещает оформить в ближайшее время, так как все необходимые согласования во всех инстанциях уже получены и осталось лишь получить подпись на разрешение строительства в администрации города. Строительство тем не менее ведется, дом практически построен, хоть и просрочены сроки сдачи. Смогу ли я впоследствии потребовать от застройщика неустойку за нарушение сроков строительства и с какого момента высчитывать этот срок? С какого момента будет считаться заключенным договор долевого участия? С момента оформления и передачи денег, или с момента государственной регистрации? разница между этими сроками- 2,5 года. Мне один юрист уже ответил следующее:"договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента его регистрации. Ваш договор не считается заключенным, при этом вы не утрачиваете право на получение недвижимого имущества по данному договору по результатам строительства." Вот только он не учел и не принял во внимание Поправки к 214-ФЗ, внесенные законом 147-ФЗ? Ибо: ----------------------------------------------- Положение части 3 статьи 4 закона 214-ФЗ распространяется на правоотношения, возникшие со 2 декабря 2008 года (часть 5 статьи 6 Федерального закона от 17.07.2009 N 147-ФЗ). ------------------------------------------------ 214-ФЗ. Статья 4. Договор участия в долевом строительстве Часть 3. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Так все- таки Заключен у меня Договор или нет с юридической точки зрения и с учетом названной поправки?
Спасибо.

Да конечно Вам сначало нужно сдать весь пакет документов на регистрацию и получив свидетельство о праве собственности выходить уже на сделку купли-продажи с вашим покупателем.

У меня зарегистрированный договор долевого участия
Подписала акт сдачи приемки квартиры и сейча делается технич. и кадастровый паспор, я нашла покупателя на свою квартиру нужно ли мне сначало сдать весь этот пакет в регпалату чтобы получить свидетельство или можно сейчас уже подписать договор купли продажи с моим покупателем и он уже получит свидетельство о праве собственности?

Заранее Спасибо!

Спасибо Степан!

ККМ применяется при реализации товаров/работ/услуг.
Взносы (платежи) по ДДУ не являются оплатой реализации в адрес платедбщика товары/работы/услуги.
Тем более если в порядке определенном ФЗ №214 цена по договору едина (а не двусоставна = затраты + услуга застройщика).

Так что чек бить не обязательно.

С ФРС вообще проблем не должно быть.

http://taxhelp.ru/new/forum/showthread.php?t=296558

http://forum.glavbukh.ru/archive/index.php/t-10557.html

http://www.econ-profi.ru/index.php?area=1&p=static&page=osnov_kkt

Сейчас предлагают Вам отбить чеки вовсе не потому что прямо болеют всем сердцем за Вас, а потому что в кассе есть "серенькая" наличка (сейчас, в текущий момент) которая вошла в кассу налом без документов (и даже не по займу учредителя) и надо показать откуда она вошла.
Или отбитие чека сейчас прикрывает то, что раньше наличка вообще не оприходовалась, а сейчас настало время прибрать кассу.

Вопрос: по договору долевого строительства были обозначены графики платежей, платежи вносились вовремя, что подстверждалось приходными ордерами, но кассовые на первые платежи не выдавались (честно сначало не обратил на это внимание), на последнии выдавались. После окончания оплаты застройщик предложил пробить чеки на выданные приходные ордера (первые которые шли без чека), но дата на них будет более поздняя чем в приходном ордере! Получаеться что оплата согласно датам некоторых чеков будет не соответсвовать условиям договора по датам оплаты. Вызовит ли это проблему при регистарции жилья! Справка о полной оплате от застройщика имееться!

Степан, большое вам спасибо за консультацию. Если честно, уже потеряла надежду, что кто-то в долевом строительстве разбирается и может дельно проконсультировать. Ваша консультация мне очень помогла определиться в отношениях с застройщиком. Спасибо!

гость, можно много.
Звоните - есть такое дело.

Подскажите пожалуйста,купил пару лет назад долевое(переуступка, срок сдачи объекта первая половина 2008) у подрядчика, разрешения на строительства не было и нет на данный момент, сделка не была зарегистрирована в рег.палате ни подрядчиком ,ни мной .Вопрос имело ли юр. лицо(подрядчик) продавать долевое частному не зарегистрировав долевое в рег.палате, могу ли я расторгнуть сделку с подрядчиком и требовать компенсацию(ведь стоимости квадратного метра разные тогда и сейчас), а также, могу ли я требовать также компенсацию(какую сумму) с застройщика или заказчика строительства.

Александр,
Уступка в таком случае может произойти только с согласия кредитора. Т.е. застройщика.
Или загасите долг посредника перед самой покупкой.

не тратьте время

Подскажите пожалуйста, а возможно ли пойти в рег. палату без справки об оплате квартиры подрядчиком? Тоесть, я хочу купить квартиру у подрядчика, который в свою очереь не до конца закрыл задолжность перед застройщиком. Как быть в этом случае?

ясно, что ничего не ясно

Мдя... хотя бы одно "спасибо" сказали...

Если первый ДДУ зареген и т.о. единый срок передачи известен и совпадает с вашим, то препятствий к иску не вижу.

А вот если он не совпадает - то надо смотреть глубже (но это уже похоже на работу, а за работу я денег беру :) ).

П. 3 ст. 6 ФЗ №214, который гласит, что

"В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации."

совершенно не урегулировал следующие вопросы:
1. А на какой срок продлять?
2. А если предложенный срок продления не нравится стороне дольщика, может ли он требовать его сокращения или увеличения.
3. А может ли дольщик требовать продления срока принудительно, если ему не предложено такое и на какой срок?
и. т.д. и т.п.

Если честно, судебной практики не имел по этому вопросу ни сам и ни нашел никакой подходящей.
В общем, как говориться "надо смотреть".

Договор у вас незаключен (поскольку незарегистрирован). Потому все разговоры о допсоглашенийях и понуждении к их заключению сразу отпадают.

Можно попытаться понудить застройщика к госрегистрации ДДУ.
Однако суд будут проверять наличие в ДДУ всех существенных условии.
Среди них - срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (ч. 1 ст. 6 ФЗ №214), который в силу этой же ч. 1 ст. 6 ФЗ №214 "..должен быть единым для участников долевого строительства...".

В массах распространено мнение, что срок передачи устанавливается проектной декларацией. Это не так.
Согласно пп. 8 ч. 1 ст. 21 ФЗ №214 проектна декларация должна содержать информацию о проекте строителсьтва и в т.ч информацию "о [red]предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию[/red] строящихся (создаваемых) многоквартирного дома ...".

Таким образом, никакая ссылка застройщика на то, что по проектной декларации сроки уже другие - несостоятельна.

На самом деле единый срок передачи устанавливается в момент регистрации первого договора долевого участия в порядке ст. 25.1. ФЗ №122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Более того, сама госрегистрация последующих ДДУ (второго и остальных) возможна только после регистрации первого ДДУ (ч. 2 ст. 25.1. ФЗ №122).

Т.о., при рассмотрении иска о понуждении к госрегистрации, суд должен также установить зарегистрирован ли первый ДДУ (потому что нельзя понудить к регистрации договора при отсутствии к тому возможности и решение суда будет неисполнимо и вообще не должно быть вынесено, а истцу - отказано) и единый срок строительства узнать именно из первого договора.

Если первый ДДУ зареген и т.о. единый срок передачи известен и совпадает с вашим, то препятствий к иску не вижу.

Не вижу также возможностей для палаты на основании закона отказать в госрегисрации такового (кроме ссылки на то, что договор сдан на госрегистрацию без заявления второй стороны) - и как следствие из этого не вижу препятствий для оспаривания возможного отказа (кроме оговоренного случая в первых скобках данной фразы).

Как понудить застройщика к госрегистрации именно первого договора?
Мое видение:
1. Сдать свои документы.
2. Если не принимают (отказ в приемке) - оспорить отказ в приемке документов.
3. Палата должна будет запросить от второго участника сделки (застройщика) необходимый пакет документов и на это время приостановить процесс госрегистрации.
4. Как мне кажется (хотя м.б. я ошибаюсь) палата не наделена правом выходить с иском к стороне застройщика если он откажется от предоставления документов.
5. В этот момент у вас появляется право обратиться с иском к застройщику, поскольку его бездействие, выразившееся
а) в непредоставлении документов по запросу палаты,
б) в неподписании заявления о регистрации вашего ДДУ как сделки (вторая сторона сделки всегда обязана подать заявление о госрегистрации сделки, если только прямо в законе не указано иное, т.е. не оговорено что сделка регистрируется по заявлению одной стороны).
нарушает ваши права и дает вам право на защиту от нарушения.

Эти бездействия можно оспаривать в порядке способов защиты права, изложенных в ст. 12 ГК РФ, например путем "понудить/обязать".

"Минус" этого в том, что сделка приостанавливается на срок до 6ти месяцев (если мне не изменяет память), а потом палата должна отказать в госргистрации. Правда можно приостановить срок госрегистрации на период суда путем судебного запрета на госрегистрацию.

Бонусы (то, что не спрашивали):
1. Уже сейчас вы можете требовать от застрощика денег назад как неосновательное обогащение, поскольку деньги приняты от вас вне рамок сделки (нет госрегистрации ДДУ - нет сделки). Может дешевле забрать денег и купить что-то другое (или опять же у него через другое лицо, а м.б. даже ту же квартиру) и по сегодняшним упавшим ценам?
2. Застройщика можно "сдать" в стройнадзор на предмет штрафа за принятие денег от участников долевого строительства вне рамок зарегенного договора. Любой застрощик нарушает закон, взяв деньги до госрегистрации ДДУ (это смешно, если бы не было правдой). Штрафы ощутимы (сотни тысяч). Правда практика алдминистративная в этой части не едина. Но как "пугалка" и угроза для переговоров - подойдет.
3. На застройщика можно попытаться возбудить дело по составам ст. 159 или 165 УК РФ. Получение от вас денег и длительное время не предпринятие действий по госрегистрации договора вполне можно считать покушением на мошенничество или покушением на причинение ущерба путем обмана или злоупотребеления доверием.
...

Телефон в подписи, звоните, возьмемся. О цене договоримся.