Консультация юриста по вопросам недвижимости (стр. 27)

Может по договору долевого участия дольщик по условию срок уплаты расчитываться 60 месяцев после получения акта приема -передачи и государственной
регистрации прав на недвижимость. До регистрации дольщик вносит 30%, и после регистрации в течении 60 месяцев 70%. Какие риски для Дольщика и Застройщика.

Помогите в вопросе: Пенсионер-инвалид по дарственной передал квартиру внуку-15 лет. Хочет отменить дарственную. Родители внука согласны. Для пенсионера это единственное жилье, в котором он живет. У внука есть жилье. Можно ли это сделать и каким путем?

Степан, если я вас правильно поняла- я могу не регистрировать свое право сколь угодно долго? Мне это (не считая штрафа) ни чем не грозит?

Степан, спасибо за ответ.

Если ДДУ в рамках ФЗ №214 - то только по ФЗ №214.
1/150 от ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
Течение просрочки начинается на следующий рабочий день после даты, когда обязательство должно было быть исполнено, но фактически - просрочено.
Пример: "Передать до 31.10.200__" - течение просрочки начинается 01.11.200__ года, при условии что 01.11.200__ года - рабочий день.

Степан спасибо за ответ. Подскажите, неустойка по задержке сдачи дома считается по ФЗ№214 или возможно по ЗПП? Если по ФЗ№214, то для физ.лиц 1/300 или 1/150?

Спасибо Степан. Но договор долевого у меня зарегистрирован и акт я тоже получила- является ли это гарантией от повторной продажи?

В этом случае есть вроде где-то штраф за то что вы уклоняетесь от госрегистрации права собственности. Во время кризиса местный бюджет будут наполнять с удвоенными силами. Скоро и за эти "полунеработающие" штрафы возьмутся.

Да, зарегенный ДДУ является гарантией того, что на объект с таким же описанием не может быть заключена подобная сделка.

Спасибо Степан. Но договор долевого у меня зарегистрирован и акт я тоже получила- является ли это гарантией от повторной продажи?

Помогите посчитать неустойку по задержке сдачи дома долевого строительства (неустойка начитается с 11.05.08 г. по настоящее время - сумма 400т.руб.)

Для расчета нужно:
1. Цена ДДУ
2. Срок передачи по ДДУ
3. Срок передачи в акте приема-передачи.

Учитывайте, что суд вполне "порезать" неустойку до разумных пределов. По общепринятой практике (6 решений из 10) просрочка в 1 год приблизительно оценивается в 50-60 тысяч.

Добрый день. У меня такой вопрос- купила 2года назад долевое, год назад дом сдался, но я до сих пор не подала документы в ростехнадзр и рег. палату (по причине частых командировок). Подскажите чем мне это гразит и могут ли у меня забрать квартиру? Спасибо!

Если обнаружите, что вашу квартиру продали повторно - значит вы сами виноваты как минимум в небрежности к собственному имуществу.
Но на самом деле сроков регистрации ДДУ не установлено. Штрафов тоже.
Регистрируйте договор долевого. Подписывайте акт приема-передачи. Регистрируйте право на квартиру.
Обычно такие нерасторопные "северяне" и "инородцы" (инвесторы из других регионов). Бывает и дольше за квартирами не идут.

Добрый день. У меня такой вопрос- купила 2года назад долевое, год назад дом сдался, но я до сих пор не подала документы в ростехнадзр и рег. палату (по причине частых командировок). Подскажите чем мне это гразит и могут ли у меня забрать квартиру? Спасибо!

Помогите посчитать неустойку по задержке сдачи дома долевого строительства (неустойка начитается с 11.05.08 г. по настоящее время - сумма 400т.руб.)

Степан, скажите если есть решение суда о регистрации договора о долевом участии, а застройщик это решение не выполняет, что можно сделать

Решение суда о регистрации ДДУ застройщик исполнить не может, поскольку исполнять его должны органы ФРС (Регпалаты).
Или у вас на руках "тупое" решение суда ("обязать застройщика зарегистрировать"), или вы не правильно все понимаете.

В первом случае - решение суда можно или выкинуть или оспаривать в кассации с просьбой изменить его или просить повторного рассмотрения.
Во втором - передавайте в ФРС 2 экземпляра ДДУ (один вроде можно в виде нотариальной или простой копии с оригинала) с 2мя копиями решения суда (одно придется дополнительно заказать в суде).

Степан, скажите если есть решение суда о регистрации договора о долевом участии, а застройщик это решение не выполняет, что можно сделать

НУ формулировку можно и не такую указать.
Фактически мною был взят кредит (не целевой) для приобретения жилья. Сейчас есть необходимость расторгнуть долевое, в силу:
1. Не исполнения застройщиком обязательств
2.Необходимостью нести бремя содержания обязательств
3. расторжение договора ведет к возврату все на свои места в додоговорный вариант, то есть мне -деньги в сумме договора - застройщику... А для застройщика просто вернуть эти деньги. То есть я его прокредитовал фактически.

PS Договора - как основание будет несколько сложней, так как сроки не совпадают.
PSS Я не наемник :), работаю на себя.

Пробуйте. Информируйте о результатах. Интересно очень.

Степан

Сложно отнести к обычным (сходным и применимым) условиям гражданского оборота посылку: "А вот с 1 миллиона я бы в банке получил столько-то процентов". Ну так несите сразу в банк! Квартиру же в депозит не положить! И ведь не денежное же обязательство нарушено!

НУ формулировку можно и не такую указать.
Фактически мною был взят кредит (не целевой) для приобретения жилья. Сейчас есть необходимость расторгнуть долевое, в силу:
1. Не исполнения застройщиком обязательств
2.Необходимостью нести бремя содержания обязательств
3. расторжение договора ведет к возврату все на свои места в додоговорный вариант, то есть мне -деньги в сумме договора - застройщику... А для застройщика просто вернуть эти деньги. То есть я его прокредитовал фактически.

PS Договора - как основание будет несколько сложней, так как сроки не совпадают.
PSS Я не наемник :), работаю на себя.

С чего бы это?
П.2. Ст. 15 ГК РФ
2. Под убытками понимаются .. неполученные доходы, которые это лицо получило бы [red]при обычных условиях гражданского оборота[/red], если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Сложно отнести к обычным (сходным и применимым) условиям гражданского оборота посылку: "А вот с 1 миллиона я бы в банке получил столько-то процентов". Ну так несите сразу в банк! Квартиру же в депозит не положить! И ведь не денежное же обязательство нарушено!

Сергей, ваша забота о клиентах и своем заработке мне понятна и близка, но по-моему, вы все же пытаетесь скрести "ужа с ежом", и (ИМХО) скоро потеряете от этих попыток "чувство" нормы права и ее самодостаточности и твердости.

Степан

Следовательно, несмотря на то что ч. 2 ст. 9 Закона о долевом участии в строительстве указывает на проценты за пользование денежными средствами, все же по своей природе данные проценты не могут быть процентами, установленными ст. 395 ГК РФ, а являются фиксированной внедоговорной законной неустойкой.

То есть можно еще требовать и убытки в качестве "упущенной выгоды" в размере ставки процента по депозиту в банке на аналогичный срок?

Степан, спасибо за Ваш ответ. В договоре у нас действительно срок передачи не указан никак иначе, чем через привязку к вводу в эксплуатацию.
Вот только есть сомнение, что застройщик согласится на выплату нам каких-л. премий или полный возврат денег без суда. Регион – Новосибирск.
Такой вопрос: в случае признания договора незаключенным через суд, страшно остаться в ситуации, что после решения суда мы лишимся права на квартиру, и в то же время не получим деньги от застройщика (который, например. возьмет да и объявит себя банкротом). Какие есть эффективные пути истребования от застройщика долга и страхования озвученного риска?

Нет эффективных общеизвестных способов. Малоизвестные не подлежат разглашению широкому кругу лиц.

Угрожайте застройщику самой процедурой банкротства именно по вашему заявлению.

Добрый день, Степан! Я вам уже тут излогал тему про оплаченные метры за всю квартиру а ща строят без балкона, т.е. площадь меньше получается чем оплаченно. Т.е по договору участия в долевом строительстве зарег-м в рег палате площадь квартиры составляет 54,48 м2 (есть заверенный план квартиры), оплаченно 100 %, т.е на момент оплаты стоимость за 1м2 составляло 24 000 руб. а щас дом готов процентов на 80 и стройка встала колом из-за фин трудностей у застройщика. Уже по построенному видно что на втором этаже балкона не будет и сам застройщик этого не отрицает. И получается что площадь балкон = 1,28 м2, т.е сама квартира уже =53,2м2 . Т.е фактически получается что долг в мою пользу равен 1,28*24000=30720 руб. Так вот застройщик утверждает что вернет разницу после обмера БТИ, когда будет сдача, но когда будет сдача не известно т.к три месяца уже стройка заморожена. Так вот вопрос: могу лия я щас написать письмо застройщику с похожим текстом как выше, чтоб они мне щас вернули разницу в квадратах а не ждать сдачи не известно сколько, отнести два экземпляра в приемную,одно отдать а на другом поставивть № входящий и оставить у себя, есть ли какието сроки на расмотрение данного заявления, или я могу сам обозначить срок на рассотрения моего письма либо после чего что я обращусь в суд.??? Т.к мало того что срок сдачи продлили больше года и еще ни езвестно сколько, про балкон выяснелось только восле возведения коробки, и еще денег сгребли больше чем есть.

Наверное настало время поднять тему, от которой зависит все.
Самая главная "соль" всей темы: Объем (метраж, квадратура и т.п.) не является существенным условием ДДУ.
Существенным условием ДДУ является надлежаще согласованные условия о:
- предмете договора - объекте долевого строительства (ОДС).
- сроке передачи ОДС участнику долевого строительства (УДС)
- гарантийном сроке на ОДС
- цене договора.

Почти во все (!но не абсолютно!) встречающиеся на территории г. Красноярска договоры долевого участия (ДДУ) включен пункт о возможности изменения цены ДДУ, при возникновении определенного события: изменения метража квартиры. Но (!) меняется только цена договора, да и то - только потому, что внесением в ДДУ подобного пункта стороны договорились о том, что цена ДДУ не является твердой.

Подобная "нетвердость" цены ДДУ допускается в силу п. 2. ст. 5 ФЗ №214:
"По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения."
В некотором роде корреспондирует с этой нормой ст. 33 Закона "О защите прав потребителей", которая по своему смыслу гласит, что цена выполнения работ/услуг может быть нетвердой.

Таким образом, не растекаясь мыслью по древу, отметим:
1. Если у вас в договоре заложена возможность изменения цены договора по каким-либо основаниям (инфляция, удорожание, метраж) - таковое изменение возможно и не противоречит законодательству.
2. Изменение цены возможно только после наступления фактов, очевидно свидетельствующих о наступлении событий, влияющих на пересчет цены договора, как то: первичная техническая инвентаризация (появление экспликации к поэтажному плану дома), согласованное с уполномоченным органом внесение изменений в проект и т.п.
3. До очевидного наступления фактов или событий, которые влияют на цену договора, любая сторона, заявившая о необходимости изменения цены договора столкнется с необходимостью доказывания того, что эти факты/события наступили.

Александр, в вашем случае вы будете вынуждены или разрешить сложившуюся ситуацию в переговорно-претензионном (досудебном) порядке, или обратиться в суд с исковым заявлением об изменении цены договора долевого участия и взыскании образовавшихся переплат. При этом вам потребуется доказать, что событие (балкона точно не будет; площади, такой как в договоре, точно не будет) наступило однозначно (внесены изменения в проект; сделана техническая инвентаризация дома). И не забывайте, что для всего этого в договоре должна была быть предусмотрена возможность изменения цены договора.