Оформление предварительных договоров долевого участия (стр. 4)

Объясните пожалуйста у кого дешевле покупать долевое у застройщика или у инвестора и почему? Заранее спасибо.

Скажите пожалуйста, чем отличается договор застройщика с дольщиком от договора застройщика с инвестором?
Может ли быть инвестором просто частное лицо?
Чем регламентируются права инвестора?( например на них распространяется ЗЗПП?)

Александр Анатольевич
спасибо за ответ, со СНИП всё понятно, но как быть с застройщиком, возможно ли предъявить претензии? И как тогда вообще дом может быть сдан, если по проекту трубы не оцинковка? А как же комиссия, СЭС?

СНиП 2.04.01-85*
СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ И ПРАВИЛА

ВНУТРЕННИЙ ВОДОПРОВОД И КАНАЛИЗАЦИЯ ЗДАНИЙ
Дата введения 1986-07-01

УТВЕРЖДЕНЫ постановлением Государственного комитета СССР по делам строительства от 4 октября 1985 г. ╧ 189.
СОГЛАСОВАНЫ Минздравом СССР, ГУПО МВД СССР. ВЗАМЕН СНиП II-30-76 и СНиП II-34-76. СНиП 2.04.01-85* является переизданием СНиП 2.04.01-85 с изменением ╧ 1, утвержденным постановлением Госстроя СССР от 28 ноября 1991 г. ╧ 20, и изменением ╧ 2, утвержденным постановлением Минстроя России от 11 июля 1996 г. ╧ 18-46.
Пункты и таблицы, в которые внесены изменения, отмечены в настоящих строительных нормах и правилах звездочкой.

10. ТРУБОПРОВОДЫ И АРМАТУРА

10.1.* Для внутренних трубопроводов холодной и горячей воды следует применять пластмассовые трубы и фасонные изделия из полиэтилена, полипропилена, поливинилхлорида, полибутилена, металлополимерные, из стеклопластика и других пластмассовых материалов - для всех сетей водоснабжения, кроме раздельной сети противопожарного водоснабжения.
Для всех сетей внутреннего водопровода допускается применять медные, бронзовые и латунные трубы, фасонные изделия, а также стальные с внутренним и наружным защитным покрытием от коррозии.
Для сельскохозяйственных предприятий допускается применять асбестоцементные трубы.
Прокладка пластмассовых труб должна предусматриваться преимущественно скрытой: в плинтусах, штробах, шахтах и каналах. Допускается открытая прокладка подводок к санитарно-техническим приборам, а также в местах, где исключается механическое повреждение пластмассовых трубопроводов.
Для хозяйственно-питьевого холодного и горячего водопровода следует применять трубы из материалов, разрешенных для применения Госкомсанэпиднадзором России.

Александр Анатольевич!

Не могли бы Вы дать ссылку на соответствующий раздел СНИП и объяснить более подробно, что мне делать теперь с этим знанием, и возможно ли предъявить претензии застройщику, и как это сделать, а то я уже собирался менять трубы за деньги. Если эта тема не покажется Вам достойной для освещения в форуме, пришлите, пожалуйста ответ в почту vik1@newyork.ru

Спасибо

На горячей и холодной воде должна быть оцинковка

Александр АНАТОЛЬЕВИЧ!

В одном из ответов Вы писали:

С 13.09.2004 года по настоящий момент новых требований никаких не вводилось.
Окна с тройным стеклопакетом отвечающие требованиям 2 этапа теплосбережения ( просто скажу с двухкамерным стеклопакетом) должны устанавливаться с 2000г. С 2002 года развода электропроводки выполняется из меди. Трубы водоснабжения должны быть как минимум оцинкованными. А относительно требования остекления лоджий помоему было постановление администрации пару лет назад.(уточню)

Значит ли это, что если по проекту трубы не оцинковка, то это не соответствует СНИП и я имею право требовать их замены? (в договоре о характеристках труб ни слова).
Договор заключался год назад.
Спасибо

Получил 2 договора по Консоли от разных Дольщиков. Одн заключен в сентябре, другой в ноябре 2004г. Изменения на лицо.
1. В случае введения новых строительных норм, правил и изменений в проект, разница в стоимости между проектным вариантом и вариантом, соответствующим новым нормам и изменениям в проекте, оплачивается ╚Инвестором╩ дополнительно по факту выполнения строительно-монтажных работ пропорционально инвестируемой площади.

(Ноябрьская редакция) В связи с введением новых строительных норм, а также установки дополнительного пожарного оборудования, разница в стоимости оплачивается ╚Инвестором╩ дополнительно по факту выполнения работ и установки оборудования.
Комментарий: Дольщику 2го варианта однозначно придется доплачивать за пожарный гидрант и сигнализацию устанавливаемые в каджой квартире (.. но по факту их установки..)
Относительно новых строительных правил, а также изменений в проекте хочу заявить следующее. Во внимание нужно брать только те изменения, которые вступят в силу с момента заключения вашего договора и до сдачи дома в эксплуатацию. Застройщик может вам предъявить проект 1999 года по этому дому ( и требовать доплаты за дополнительное утепление, медную проводку, остекление лоджий). Нет и еще раз нет. На момент заключения договора застройщик знал об этих требованиях и при расчете стоимость 1 кв. метра квартиры должен был из учитывать, т.к на тот моменте только квартира с данными требованиями СНиП и соответствует обязанности Заказчика (Консоль) согласно п.3.2. договора обеспечить "качество выполненных сотроительно-монтажных работ", соответствующее СНиП."

И в том и другом договоре, Дольщикам квартира должна достатся без чистовой отделки, но со всей проводкой и сантехническими приборами ( ванная, унитаз, умывальник, смесители), а также придется доплатить за окна.
Хотя фраза "без установки стеклопакетов" хороша и можно в суде доказать что стоимость самого окна, подоконника и слива, а также работ по монтажу уже включена в стоимость. Т.к. стеклопакет есть стеклопакет, а не все окно в сборе.

2. В сентябрьском договоре нет никаких упоминаний о доплатах по сдаче дома в эксплуатацию, а ноябре он появляется, причем сразу на 2 пункта:

6.1. Инвестором возмещаются расходы предприятия по обмеру, проводимому ДФГУП ╚Крастехинвентаризация╩
по согласованию и заключению городских служб, участвующих в строительном процессе (СЭС,
Гор. архитектуры, Энергосбыта, Энергонадзора, МУП ╚Водоканал╩, Теплосети и т.д., а также по приобретению установки водо- и теплосчетчиков. Возмещение расходов производится пропорционально доли ╚Инвестора╩ в строительстве дома, а за поквартирные водо- и теплосчетчики из расчета количества приборов, установленных в квартире.
6.2. После фактического обмера квартиры ДФГУП ╚Крастехинвентаризация╩ для внесения данных в документы
на право собственности производится перерасчет общей суммы договора в случае, если есть разница между
проектной и фактической площадью. Перерасчет производится исходя из средней цены 1 м жилья, сложившейся
в результате финансирования данной квартиры ╚Инвестором╩.

При этом обращаю внимание, речь идет только о затратах по сдаче объекта ( справки, заключения , обмеры), а не финансирование выполнения технических условий например по теплу ( строительство теплового узла и тд и тп.)

Видите, что в ноябрьском договоре четко приписано что будет доплата как за общий тепловой счетчик так и поквартирные.
Инвестору (сентябрь) наверно тоже попытаются навязать эти суммы, но смотрите мой текст выше, все это старые требования, давным давно узаконенные.

в моем договоре четко оговорено что сумма договора окончательная и пересмотру не подлежит и что доля просчитывается из стоимости метра умноженную на площадь квартиры. но есть пунктик в прочих условиях, что дольщик пропорционально своей доле участвует в сооружении тех.этажа, лестничных площадок и маршей, ну и т.д, что не является полезной площадью дома, ну и застройщик когда мы на него подали иск за просрочку говорит что типа не вам не предъявим эти затраты , а вы нам предъявите неустойку, мы доказываем что стоимость метра это все учитывает и что это как раз учтено и опрделено нашей долей и все предъявлено нам через метры , а и строители нам это подтверждают так как стоимость метра жилья считается делением всех расходов предусмотренной сметой по дому на количество метров общей приведенной (полезной) площади дома, которые рассчитывается как сумма метров приведенных площади квартир дома, положение о том какие расходы относятся на метр приведенной площади имеется, это приложенение к СБ , номер не помню, по инету нашла.

Значит я видел новую редакцию договора Консоли. Пришлите свой договор - посмотрим, обсудим. Меня как инвестора тоже не устраивает, что с моих покупателей, которые уже один раз оплатили квартиру просят какие-то доплаты.

Инвестор.Александр Анатольевич
Все эти доплаты можно спокойно отнести к пункту - "Расходы по сдаче дома"

В моем договоре нет такого пункта, как расходы по сдаче дома. Что будет, если не доплачивать за эти расходы, ведь я оплатила кв.метры самой квартиры, что требует договор?
С уважением, Валентина

Видел я ужо их договор, мельком.
Все эти доплаты можно спокойно отнести к пункту - "Расходы по сдаче дома"

Инвестор что значит имеет формально право брать эти доплаты. Нужно смотреть договор, что там написано. Требования установки пожарных гидрантов и пожарной сигнализации существуют уже год и на момент заключения вашего договора уже наверно действовали и входил и в понятие квартиры выполненной согласно требования СНиП и тд. и других строительных норм. И остальные работы нужно рассматривать также, а то до электропроводки и мусоропровода дело дойдет. .... Ха, прекращаю размышлять, а то для "Консолей" подкидываю идеи...

Пришлите мне на мыло текст вашего договора, и Инвестору тоже пришлите.

теперь выставила счет на оплату сан.технических работ, отделочных черновых работ, долевое участие в строительстве и развитии теплоснабжения, водопровода и канализации (тех.условия), устройство подкачивающей н/с со стоимостью оборудования

Наверно кто-то в Консоли за эту идею премию получил.

ЧТО ДЕЛАТЬ? ПОМОГИТЕ, КТО ЧЕМ МОЖЕТ!!!

Помочь здесь можно только деньгами. Формально Консоль имеет право брать эти доплаты.

Здравствуйте! Беспокоит несчастный дольщик "Консоли".
Когда-то на портале видела риторический вопрос - есть ли пределы требований застройщиков к инвесторам по доплатам? И ПОВТОРЯЮ ЕГО ВНОВЬ.
Консоль, кроме уже озвученных кем-то на портале сумм на пож-охранную сигнализацию, балконы, домофоны, окна, пожарные гидранты и ТСЖ, теперь выставила счет на оплату сан.технических работ, отделочных черновых работ, долевое участие в строительстве и развитии теплоснабжения, водопровода и канализации (тех.условия), устройство подкачивающей н/с со стоимостью оборудования- итого за 1-комн. квартиру доплаты 80 т.р. ЧТО ДЕЛАТЬ? ПОМОГИТЕ, КТО ЧЕМ МОЖЕТ!!!
С уважением, Валентина.

Значит, будем считать, что Вам повезло, Евгений.

Касательно доплат, то по 10 лоту у культбытстроя по земле был отдельный договор, не знаю для чего он, но 65 руб. за км. м застройщик брал в самом начале, про балкон и железную дверь прописано в договоре, больше никаких доплат не требуют.

Инвестор
Если так дальше будет продолжаться, застройщики постепенно начнут относиться к суммам получаемым ими по договору долевого строительства как к чистой прибыли которую они хотят иметь. А все материалы будь добр оплатить каждому поставщику отдельно, но по цене которую тебе укажет застройщик, а не по той которую ты себе представляешь как среднерыночную. Аналогично с оплатой стоимости работ, аренды оборудования и т.д. Зачем застройщику лишние проблемы... пусть у инвесторов голова болит.

Дмитрий,

К сожалению сегодня на рынке долевого ситуация такова, что выбирать-то инвестору не из чего. Хочешь бери, не хочешь - другой возьмет. Вот и берут: так хоть есть шанс, что деньги не обесценятся.
Кстати, про доплаты в конце строительства практически никто не задает вопросов при подписании договора. Единственный пункт, который всех интересует - это окна и отделка (причем отделка не всегда). А про доплаты начинают думать когда приходят счета от застройщиков. Вот уж воистину - пока гром не грянет...
А доплаты есть у всех застройщиков. На мой взгляд деньги берут потому, что все квартиры в доме проданы, а сдавать дом на что-то надо. Вот и получается, что инвестор за свою квартиру платит по два-три раза: первый - за метры площади, второй - за окна и отделку, третий - за сдачу дома застройщиком. Причем, если первый раз у инвестора еще есть выбор, то потом все... попала лапа в колесо - пищи, но беги.

Александр Анатольевич, примеров различного рода доплат и в Красноярске достаточно:

г-н Рабинер (Красноярскстройкомцентр, еще пока застройщик) пытался при сдаче дома Водопьянова стр. 1 (сейчас он почтовый Водопьянова 2) брать доплату за какие-то "непредвиденные" инж. сети, если делаешь доплату получай акт приема-передачи с ключами, если нет - иди в суд. Кто-то платил, кто-то нет.
Городской УКС нередко тоже этим промышляет. Пример: достроенный за "Толстикова" дом в Северном. Да и по многим ныне строящимся домам УКС планирует подобные вещи, хотя в договорах об этом нет ни слова.
Сибиряк - по многим домам, в частности то что планируют сдавать возле Алпи.
Культбытстрой лот 10, лот 5, какие-то дополнительные сборы за пользование землей, это кроме установки железных дверей и остекления лоджий. При заявленной одинаковой цене за 1 квадр. метр на все дома.
Не исключено что и многие другие застройщики что-нибудь подобное выдвинут.
Под расплывчатый пункт договора о том что инвестор обязан возместить затраты связанные со сдачей дома в эксплуатацию можно впихнуть что угодно.
Посмотрим как Стройтехника сдавать будет.
А как вам нравится то что инвестор "обязан принять участие в создании кондоминиума"?
Конечно от товарищества собственников жилья он никуда и так не денется, но обязать к этому никто права не имеет.
С оплатой за окна и остекление лоджий ситуация тоже интересная. Любой инвестор должен знать что собственно он инвестирует заключая договор. Такие важные вещи как окна должны уже в утвержденном проекте иметь полную характеристику : конструкция, материал, размеры, цвет. А в большинстве случаев из инвестора делают слепого котенка. Получи по факту не устраивающие тебя окна с завышенной ценой (см. форум на тему Монолитстрой) или коричневого цвета подоконники (78 Добровольческой дом 4, КБС). Не удивительно что многие инвесторы возмущаются. Что касается изменений проекта в процессе строительства, то это должно согласовываться с инвестором обязательно, а не утверждаться в одностороннем порядке.
Изменения в законодательстве оставляют возможность сдавать уже строящиеся объекты по ранее утвержденным проектам, без учета новых требований, которые обязательны для вновь закладывающихся домов.

С уважением, Дмитрий.