Красноярцам отказывают в регистрации собственности на построенные дома

Владельцы участков для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства оказались в сложной ситуации. Они не могут оформить в собственность построенные на них дома.

К таким последствиям привели вступившие в силу в июле этого года изменения в законодательстве. До этого времени перед желающими построить дом на участке для ИЖС и ЛПХ были открыты два пути. Они могли обратиться в администрацию за разрешением на строительство, заказать проект будущего дома и получать согласования контролирующих инстанций, начиная с пожарных и заканчивая СЭС. Либо начать строительство дома еще до получения необходимых разрешений и узаконить уже готовый объект в рамках «дачной амнистии».

Поскольку на сбор согласований уходило немало времени, многие выбирали второй вариант. Для оформления дома в собственность достаточно было иметь документы на землю и технический план объекта (его подготовку заказывали кадастровым инженерам). С июля этот такой простой и удобный порядок оформления в собственность жилых домов перестал работать. Вступивший в силу 4 июля федеральный закон № 361-ФЗ вносит изменения в закон «О кадастре». Серьезные правки произошли в 41-й статье «Технический план».

«Для подготовки технического плана теперь необходимо разрешение на строительство. До 4 июля 2016 года подготовка технического плана на объект допускалась на основании декларации без разрешения на строительство, после этой даты оформить технический план только по одной декларации уже нельзя», — объясняет начальник отдела учета объектов капитального строительства филиала Кадастровой палаты по Красноярскому краю Екатерина Малькова.

Проблема в том, что у большинства владельцев загородных участков этого документа просто нет. Они рассчитывали оформить права на дом после завершения строительства в упрощенном порядке, поэтому в администрацию за разрешением на строительство не обращались. Получить разрешение на строительство теперь, после того как дом построен, владельцы участков не смогут. Они обратятся в администрацию за этим документом, но в выдаче разрешения будет отказано, так как на участке уже стоит жилой дом.

Не оформленные в собственность дома оказались вне закона

Построенные до получения разрешений дома, по сути, оказались самостроями: с точки зрения закона их не существует. Владелец земли не вправе распоряжаться таким объектом. Дом может быть построен на участке, находящемся в собственности, но, пока его не зарегистрировал Росреестр, владелец участка не может ни продать дом, ни подарить, ни сдать в аренду. По закону самовольные постройки подлежат сносу, и узаконить их теперь можно только через суд.

«Тем, кто начал строительство дома до получения необходимых разрешений, узаконить построенные дома пока можно только в судебном порядке, — рассказывает руководитель отдела по административным спорам компании «ПРАВО-ЭКСПРЕСС» Елена Дудко. — Думаю, учитывая массовый характер проблемы, суды пойдут им навстречу, если собственник сможет предоставить информацию о том, что дом построен в соответствии со всеми техническими правилами и его появление не нарушает ничьи интересы».

Легализация незаконной постройки  — сложная процедура. Чтобы доказать, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью третьих лиц, собственнику придется собрать дополнительные справки и заказать экспертизы (акты обследования пожарного надзора и СЭС). Потребуется время и материальные затраты.

Что делать тем, кто собирается строить дом?

Проще придется тем, кто только собирается начать строительство дома. В письме Минэкономразвития от 9 сентября 2016 года дается разъяснение, как после нововведений в законодательстве быть тем, кто собирается строить дом.

«Разрешение на строительство дома им все еще можно получить в упрощенном порядке, для этого не нужно заказывать проект, — объясняет Елена Дудко. — Достаточно предоставить в департамент градостроительства администрации три документа: документ на землю (свидетельство о собственности или договор аренды), градостроительный план участка (за ним нужно обратиться в администрацию) и схему земельного участка в масштабе 1:500, сориентированную по сторонам света, с указанием, где именно на земельном участке будет находиться объект».

Для составления схемы специалист советует обратиться к кадастровым инженерам, но подготовить ее можно и самостоятельно. Для этого скопируйте из «Дубль ГИСа» план участка, отметив, где на нем будет располагаться жилой дом. Под схемой нужно указать, какое вы планируете строительство (сколько этажей будет в новом доме, из какого материала он будет построен), площадь дома и площадь застройки.

С 1 января 2017 года получить разрешение на строительство будет сложнее. «Кроме трех этих документов с начала следующего года потребуется четвертый, так называемая описательная часть документа, которая должна содержать графическое изображение объекта. Другими словами, эскизный проект. Поэтому тем, кто планировал в ближайшее время начать строительство загородного дома, стоит обратиться в департамент градостроительства администрации города до 1 января, пока не вступило в силу новое требование».

Что будет с теми, кто не будет заниматься легализацией построенных домов, остается только гадать. Недавно власти Подмосковья предложили внести изменения в Налоговый кодекс, они хотят увеличить налог для владельцев не оформленных в собственность объектов в пять раз. Благодаря этим сборам рассчитывают пополнить бюджет.