Как узаконить самовольную постройку?

О том, как узаконить самовольную постройку и что изменится для собственников выстроенных самовольно и не оформленных в собственность зданий с 1 сентября 2015 года, рассказала руководитель отдела по административным спорам компании «ПРАВО-ЭКСПРЕСС» Елена Дудко.

Что такое самовольная постройка?

Самовольной постройкой признается здание (строение, сооружение), возведенное на участке, который не был предоставлен в установленном законом порядке, или на участке, не предназначенном для этих целей (сюда относятся, например, те случаи, когда многоэтажное здание появляется на земле, отведенной в градостроительной документации под малоэтажное строительство), или здание, на строительство которого собственник земли предварительно не получал разрешения.

Правовые последствия самовольной постройки

Елена Дудко,
руководитель отдела
по административным
спорам компании
"ПРАВО-ЭКСПРЕСС"

Пока собственность на построенное здание не оформлена в установленном порядке, с точки зрения закона оно не существует. Лицо, самовольно построившее здание, не владеет им (несмотря на то, что строение при этом может быть возведено на находящемся в собственности этого человека участке) и не имеет права им распоряжаться: продать, подарить или обменять. По закону самовольные постройки подлежат сносу.

Существует только два способа узаконивания самовольных построек: упрощенный порядок («дачная амнистия») и признание права на постройку в суде. В первом случае можно зарегистрировать права собственности на объект, построенный на участке, находящемся в собственности (аренде), в пожизненном владении или бессрочном пользовании. Обязательное условие — участок должен быть предоставлен для строительства.

Узаконивание постройки по «дачной амнистии»

Для собственников таких земельных наделов по сути ничего не изменилось. Они могут так же, как прежде, начинать строительство до получения необходимых разрешений, а затем узаконивать уже готовый объект в рамках продолжающей действовать «дачной амнистии». При условии, что объект будет построен до 1 марта 2018 года (конечного срока действия Федерального закона № 93 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (закона о «дачной амнистии»). Для этого необходимо будет изготовить кадастровый паспорт на дом (его подготовкой занимаются кадастровые инженеры) и получить в управлении архитектуры города или района, в котором располагается построенное здание, справку о присвоении ему адреса. Этих документов достаточно для регистрации права собственности в Росреестре.

«Некоторые собственники земельных участков, выстроившие в предыдущий период на них самовольные строения и желающие теперь оформить на них права в установленном законом порядке, не понимают, что в таком порядке можно узаконить только то, что было построено для пользования физического лица: дом, дачу, гараж. Узаконить по «дачной амнистии» построенный на участке без получения необходимых разрешений магазин или склад и вообще любое сооружение, предназначенное для ведения коммерческой деятельности, суд не позволит», — рассказывает руководитель отдела по административным спорам компании «ПРАВО-ЭКСПРЕСС» Елена Дудко.

Признание собственности на самовольную постройку через суд

Во всех остальных ситуациях добиваться признания собственности на постройку придется в судебном порядке.

В каких случаях возможно легализовать самовольную постройку?

Оформить собственность на построенный жилой дом (гараж, магазин) возможно при одновременном соблюдении нескольких условий.

Земельный участок находится в собственности, предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного бессрочного пользования. Лица, которые не являются собственниками участка, а арендуют его, не имеют права добиваться признания права собственности на самовольную постройку в суде.

Появление на участке самовольной постройки не затрагивает права и законные интересы третьих лиц.

Построенное здание не создает угрозы для жизни и здоровья третьих лиц.

Вступающий в силу с 1 сентября 2015 года Федеральный закон № 258 «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса РФ» и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» определяют, что здание должно соответствовать правилам землепользования и застройки, а также установленным для этого участка градостроительным нормам.

Кроме того, потребуется предоставить в суд дополнительные документы. «Определение Верховного суда от 23 июня 2015 года говорит о том, что для признания самовольной постройки собственнику теперь необходимо будет доказать не только, что в свое время перед началом строительства он обращался в администрацию за получением разрешения, но и то, что отказ администрации в выдаче такого разрешения был необоснованным», — объясняет Елена Дудко.

Хотя само по себе отсутствие разрешения на строительство не является причиной для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, для суда оно выступает дополнительным подтверждением того, что собственник участка принимал определенные меры для ее легализации.

Какая информация должна содержаться в исковом заявлении?

В заявлении, которое собственник земли подает в суд, необходимо указать вид права, по которому ему принадлежит этот участок. Вид постройки (дом, дача, гараж и т. д.), имя владельца участка. Указать, что при строительстве дома (гаража, иного строения) не допускалось отступ­ления от градостроительных норм и правил, а появление на участке самовольно построенного здания не нарушает права и интересы третьих лиц.

Отметить, были ли попытки оформить постройку в соответствии с законодательством (обращался ли владелец земельного участка в администрацию за разрешением на строительство, за актом ввода объекта в эксплуатацию). В случае, если за подобными документами обращались, но был получен отказ, необходимо упомянуть и об этом.

Размер госпошлины за подачу искового заявления определяется в зависимости от стоимости постройки. Так, например, если здание стоит от 20 001 до 100 000 рублей, размер пошлины составит 800 рублей плюс 3 % от суммы, превышающей 20 000 рублей. От 100 001 до 200 000 рублей — 3200 рублей плюс 2 % от суммы свыше 100 000 рублей. От 200 001 до 1 000 000 рублей — 5200 рублей плюс 1 % от суммы свыше 200 000 рублей. При цене постройки более 1 000 000 рублей пошлина составляет 13 200 рублей плюс 0,5 % суммы свыше 1 000 000 рублей, но при этом размер пошлины не может быть более 60 000 рублей.

Какие документы понадобятся в суде чтобы узаконить самовольную постройку?

«Прежде чем обращаться в суд для признания права на самовольное строение, собственнику земли необходимо подготовить объемный пакет документов, — объясняет Елена Дудко. — Если человек ранее обращался в администрацию за разрешением, у него должна быть переписка с органами местного самоуправления, из которой следует, что был выполнен проект, он на основании этого проекта пытался получить разрешение на строительство. Какими были замечания у администрации к проекту, почему проект не был принят (основание для отказа)».

Если стоимость постройки не превышает 50 000 рублей, иск подается мировому судье, если стоимость выше — в районный суд.

В случае принятия судом положительного решения документы можно подавать на регистрацию в Росреестр. При этом в решении суда по иску в обязательном порядке должна содержаться информация об адресе объекта, позволяющая его идентифицировать, и об его собственнике. В случае отсутствия этой информации будет сложно зарегистрировать право на построенный объект в Росреестре.Размер пошлины за регистрацию права собственности на самовольную постройку составляет 2000 рублей.«Число случаев, когда самовольные постройки будет невозможно узаконить, с вступлением в силу поправок в 222-ю статью Гражданского кодекса увеличивается, — рассказывает Елена Дудко. — Если в предыдущий период на земельном участке было размещено самовольное строение, оно, естественно, не было учтено в градостроительной документации. В этом случае с вступлением в силу новых правил землепользования и застройки оно может быть снесено. При этом нужно понимать, что если здания были ранее построены по закону, со вступлением в силу нового генплана и новых правил землепользования и застройки для их собственников по сути ничего не изменится. Даже если в градостроительных документах эта территория отведена под многоэтажную застройку (а сегодня на этом месте располагается, например, садоводческое общество). После принятия нового генерального плана поступало много вопросов от собственников таких объектов. Появление нового генплана не может нарушать то, что существовало ранее в соответствии с законом. Разумеется, новые дачи строить на этой территории никто не позволит, но обратной силы закон не имеет, и никто не может понудить собственников изменить застройку участка. Это касается любых законных объектов, не только дач, коттеджей и жилых домов, но и магазинов, складов, баз. При условии, что эти существовавшие ранее объекты были зарегистрированы».

Однако это относится только к построенным в рамках законодательства строениям, подчеркивает специалист. Для многих самовольных построек вступающие с 1 сентября в силу изменения в законодательство сделают признание прав собственности невозможным. А тем, кто только собирается сейчас начать строительство на принадлежащем им участке, придется, как раньше, сначала собирать все необходимые разрешения, потом заказывать проект и только после этого приступать к работам на объекте.