порядок оформления договора уступки требования (стр. 3)

Спасибо огромное!

Застройщик основной договор должен зарегистрировать в течениии какого времени с момента его заключения?

Договор долевого по ФЗ ╧214 сам по себе считается ЗАКЛЮЧЕННЫМ после прохождения процедуры его госрегистрации. Сроков на подачу документов после ПОДПИСАНИЯ договора не установлено. Но каждая из сторон любого договора подлежащего госрегистрации имеет право обратиться в суд требованием понудить вторую сторону к выполнению фактических действий по регистрации договора.

Ваши риски в договоре долевого участия - теоретическая возможность напороться на "двойную" продажу, которая может быть легко объяснима бытовой причиной "не досмотрел", что в свою очередь не образует состава преступления.
В таком случае вы или а)доказываете, что регистрация была умышленно затянута и получаете эту квартиру, б) или договариваетесь с застройщиком и получаете другую квартиру, в) или, не доказав ничего, получаете только деньги. Причем без двойных пеней по ФЗ ╧214, поскольку незарегенный договор не образует ответственности по этому закону. И не регулируется ЗоЗПП. Только ГК РФ ("Неосновательное обогащение") и ст. 395 ГК РФ в части процентов за пользование чужими деньгами.

Застройщик основной договор должен зарегистрировать в течениии какого времени с момента его заключения?

Скажите пожалуйста если покупаешь долевое у юридической фирмы (но не у Застройщика) разрешение на которое получено, должно же Юр. лицо регистрировать уступку на меня до сдачи дома?

В зависимости от того, подлежит ли регистрации первоначальный договор. Если да - то уступка следует судьбе основного договора. Если нет - то не регистрируется.

Скажите пожалуйста если покупаешь долевое у юридической фирмы (но не у Застройщика) разрешение на которое получено, должно же Юр. лицо регистрировать уступку на меня до сдачи дома?

А с какого момента я по договору уступки права требования могу получить квартиру? В самом договоре уступке указано, что он является возмездным и вступает в силу с момента подписания сторонами. То есть если я не расплатилась полностью по договору уступки, то все равно квартира может быть передана мне по договору инвестирования? Или же нужно дождаться конца моих выплат?

[Вопрос возник в связи с тем, что все документы оформляются задним числом, оплатила уступку я сегодняшним числом. Акт приема-передачи предлагается подписать тоже задним числом. Следовательно, на мои плечи ложиться вся ответственность, начиная с "заднего числа". Может быть мне и нельзя подписывать этот акт до момента моих полных выплат по договору уступки?]

я думаю в вашем вопросе стоит почитать здесь , в плане договоров и их оформления все очень понятно изложено и гланое понятно не специалистам

Мое имя Вячесляв я из агентства "ИСПОЛИН" мы приглашаем вас к сотрудничеству т. 97-17-72

пардон, договора долевго участия в строительстве. хотя помоему это одиноквые вещи применительно к квартирам

и кстати, с чего это вы взяли что договора инвестирования не регистрируются, еще как регистрируются согласно ╧214-ФЗ и всех поправоквступающих в силу 1.01.2005, 1.04.2005. Естественно для объектов незавершенного строительства, разрешение на строительство которых было получено после вступления в силу нового Закона

Инвестиционный договор - всего лишь основание для возникновения при наступлении определенных обстоятельств (выполнение сторонами условий договора, передача объекта инвестирования - недвижимости) права на недвижимость

Степан, здесь я с Вами согласен, пришлось вчера посидеть до 10ти...

обязательной государственной регистрации подлежит лишь право, возникшее в результате реализации договора

Также согласен, это помоему и в Комментариях прописано к ╧122-ФЗ.
Никерасебе "будьте проще". Я не ошибся, а не имел представления об трактовке договоров инвестирования судами в практике. Тут не все так просто. Суть в том, что до внесения поправок в ГК РФ и закон о об гос.регистрации, понятия строящийся объект недвижимости нет есть оговорка о вновь возводимом, однако в ГК РФ в понятие недвижимости ни того ни др. также не было до принятия и вступления в силу (1.01.2005) поправок. Могу выложить разблюдовку, если есть желание...
А по поводу "всегда неправильный" - ошибочное мнение, и это важно именно тем что сделки с недвижимсотью между физиками заключаются на достаточно крупные суммы, и каждое слово в договоре имеет свое существенное значение и роль при спорных ситуациях решаемых через суд.

Последний интересен тем что получается двоякая ситуация: с одной стороны договор по сделке с недвижимостью считается НЕЗАКЛЮЧЕННЫМ пока незарегистрирован (нет записи в ЕГРП), значит и уступка прав требования по договору инвестирования в случае ее совершения также может считаться НЕЗАКЛЮЧЕННОЙ.

Законодательно: регистрируются сделки с недвижимостью и права на нее. Инвестиционный договор никогда не являлся сделкой с недвижимостью и потому никогда не подлежал и не подлежит регистрации. Инвестиционный договор - всего лишь основание для возникновения при наступлении определенных обстоятельств (выполнение сторонами условий договора, передача объекта инвестирования - недвижимости) права на недвижимость (зачастую - права собственности, но не всегда). Т.о обязательной государственной регистрации подлежит лишь право, возникшее в результате реализации договора (посмотрите внимательно - Регслужба ставит штамп "Произведена гос.регистрация права").

Потемкин! Будьте проще! Если вы ошиблись изначально в определении права, подлежащего применению, то ваш конечный вывод всегда неправильный!

Степан,
извиняюсь, но логику Вашу трудно понять. Если серьезно, то сайт этот вместе с форумом, в народе назовут просто - "битый". То есть посещаемость и отклик практически 0ые. Отдельная благодарность однако сотрудникам фирм консультирующим здесь по "техническим" вопросам. Ну оно и понятно, все таки это завязано на бабло, культ бабла вездесущий...

Поэтому запасшись терпением попробовал самостоятельно разобраться в данном вопросе. Так сказать, сам поставил вопрос сам и отвечу на него...
Согласно ФЗ ╧ 214 "Об участии в долевом строителстьве..." ограничение по сделкам физ.лиц в части уступки прав требования на недвижимость только одно - подписание передаточного документа, т.е. акта приема-передачи между застройщиком и инвестором (п.2 ст.11 ФЗ ╧ 214). Само собой прописано-то вот так: "передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства". Но др. "иного" документа в практике наколько знаю нет. Есть ситуации когда имеет место быть документ свидетельтвующий о реализации ивестиционного проекта, т.е. указывающий на то что строительство объекта недвижимости завершено и являющийся документом о передаче. Но это из др. оперы. Так вот самое главное что дом может быть введен в эксплуатацию (т.е. строительство завершено и инвестировать по сути не во что) и может быть совершена сделка по переуступке прав на недвижимость, однако естественно до подписания акта приема-передачи. На этом и играют и инвестора, и застройщики, часто они в сговоре и разыгрывают различные варианты самого натурального "сшибания" бабла. Кстати, СБ не дает кредит на дом который уже введен в эксплуатацию именно по той причине что строительство объекта недвижимости ЗАВЕРШЕНО и инвестировать нечего. На мой взгляд это не доработка закона.
К тому же надо отметить что на договора инвестирования заключенные до введения в действие закона (1.04.2005) ФЗ ╧ 214, последний не распространяется. (Тут конечно интересно а когда получено разрешение на строительство застройщиком, ведь за частую оно получается в догонку.) Т.о. на данные договора действует только ГК РФ (в части уступки прав требования ст.388), ну и закон об гос.регистрации. Последний интересен тем что получается двоякая ситуация: с одной стороны договор по сделке с недвижимостью считается НЕЗАКЛЮЧЕННЫМ пока незарегистрирован (нет записи в ЕГРП), значит и уступка прав требования по договору инвестирования в случае ее совершения также может считаться НЕЗАКЛЮЧЕННОЙ.

Отдельное "спасибо" нашим законодателям за бардак в зоконах регулирующих сделки с недвижимостью...

Интересно, а с какого момента запрещаено уступать право требования на долевое, с момента подписания акта приема-передачи, или с момента получения застройщиком акта ввода дома в эксплуатацию ? Ведь фактически получается, что объект после ввода в эксплуатацию уже не долевое. Это кстати кто в курсе одно из требований СБ при выдаче ипотечного кредита.

Запрета по срокам переуступки нету! Есть запреты только по определенны действиям (если стороны их уже совершили - тогда нельзя) и логическими сроками исковой давности.

Если в силу ФЗ ╧124 - то п.2 ст. 11 "Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства"

Если по ГК (в отношении инвестиционных договоров) - то п.1 ст. 388 ГК "Уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору".
Здесь надо смотреть основной договор (поскольку как ни искал - законодательных запретов на передачу не нашел) - если там оградительных барьеров нет и не подписывался акт приема-передачи квартиры, то по сути можно хоть через 10 лет после ввода дома в эксплуатацию.... Правда тогда я на месте застройщика просто квартиру не отдам, а истребовать ее вы не сможете, поскольку у вас сроки исковой давности выйдут :).

А само существо обязательства по инвестиционному договору - это как раз возникновение в определенную дату права требовать исполнения обязательства со стороны застройщика (в форме передачи в натуре доли в строительстве объекта)... Так что, на мой взгляд, здесь сроки также неограниченны, как и в ФЗ ╧214 (ограничены только как раз сроками исковой давности и несовершением/совершением сторонами определенных действий до уступки).

Интересно, а с какого момента запрещаено уступать право требования на долевое, с момента подписания акта приема-передачи, или с момента получения застройщиком акта ввода дома в эксплуатацию ? Ведь фактически получается, что объект после ввода в эксплуатацию уже не долевое. Это кстати кто в курсе одно из требований СБ при выдаче ипотечного кредита.

Расписка нужна продавцу (по которой он покупал), так как еще перед налоговой вполне вероятно придется отчитываться, нужны документы, подтверждающие оплату.

Немного не согласен, в частности: уступка права требования возможна с одновременной передачей долга.

Это (т.н. "частична цессия") законом не запрещено и подтверждено в т.ч. постановлениями высших инстанций (ВС и ВАС) . Согласен. Вопрос не в действительности переходящих прав ("недействительно, если не в полном объеме), а в размере закрытой задолженности. Передавая другому участнику инвестиционный договор по цессии, я могу написать в договоре цессии "оплачено до перехода 500 тыс, оставшийся долг равен 500 тысяч", но "закрытие" первых 500 тысяч тоже же нужно обосновать. Нету чека и я на месте недобросовестного застройщика шлю вас вдаль...

Второе - при полной оплате застройщик офрмляет справку об отсутсвии задолженности (о полной оплате). Как правило этот "документ" и путешествует дальше при переуступке.

Закавычил правильно. Суды до сих пор трактуют данную справку неоднозначно. Это не первичка. Потому рассматривают его как документ составленный по воле стороны, ее выдавшей. А кто сказал, что справку нельзя объявить выданной ошибочно? "Мы выдали справку, что Вася был в отпуске с 5 по 10 число, а потом посмотрели - а неправда ведь! Вообще не был!"

Степан, благодарю за ответ. Значит наличие чека ККМ и ПКО к чеку снижает некоторые риски.

Нравятся мне такие полные и исчерпывающие ответы!
Немного не согласен, в частности: уступка права требования возможна с одновременной передачей долга. Это раз.
Второе - при полной оплате застройщик офрмляет справку об отсутсвии задолженности (о полной оплате). Как правило этот "документ" и путешествует дальше при переуступке.
Ну и третье. приобретение долевого не является основанием для получения налогового вычета. А вроде после получения акта приема-передачи уступку сделать нельзя. Кроме того, в налоговую не передаются оригиналы документов.

Фискальный документ об оплате квартиры первым инввестором должен всегда передаваться по переуступке последующему правообладателю???
Зачем?
Данный документ является подтверждением оплаты одного лица другому. Но с вами никак не связан.

Связан.
Вы приобретаете право требовать на основании договора цессии. Цессия не может менять существенных условий и любых других условий основного договора. Во всех инвестиционных договорах что я видел за 6 лет практики, стоит условие "уступить после полной оплаты". В случае наличия спора по данному поводу переданный вам чек ККМ и ПКО к чеку становятся доказательствами в суде и требуют по крайней мере опровержения со стороны, которая говорит, что первичный инвестор не закрыл долг и все последующие уступки незаконны.
Опровергать бухгалтерскую документацию очень трудно (а в "народных" райсудах даже слушать не станут застрощика по этому поводу - они всегда на страже интересов дольщиков). Т.о. чек и ПКО первичного инвестора - ваша подстраховка.
Другое дело (упустил из виду это раздел НК так как работал всегда на юридических лиц) - если первичный инвестор принял расходы к вычету по НДФЛ, то вроде он должен сдать чек ККМ в ИФНС. Но и тут в случае чего вы знаете где он находится и можно будет затребовать из ИФНС данные как о чеке, так и о размере вычета по НДФЛ первого дольщика (а там математика простая - можно рассчитать проплаченную застройщику по первичке (чеки, ПКО) сумму).

Договор же долевого участия (в рамках ФЗ╧214) однозначно указывает (ст. 11), что цессия возможно только после полной оплаты. А в силу п.2 ст. 385 ГК РФ "кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования".