Оживление рынка (стр. 2)

Скачок цен на коммерческую недвижимость в Петербурге ожидается в 2010 году


По данным экспертов, приостановление финансирования проектов коммерческой недвижимости, сдача которых планировалась в 2010-2011 гг., наложит существенный отпечаток на рынок недвижимости Санкт-Петербурга через 2-3 года.

По мнению директора по коммерческой недвижимости Becar Realty Group Spb Алексея Лазутина, к этому времени экономическая ситуация в стране станет выравниваться и появится активный спрос на коммерческие площади. Однако в связи с тем, что заявленные к вводу в 2010-2011 гг. объекты сегодня не получают проектного финансирования, на рынке коммерческой недвижимости будет дефицит предложения, что, в свою очередь, спровоцирует скачок цен на коммерческую недвижимость.

"В данной ситуации в выигрыше будут те девелоперы, которые сегодня смогут оперативно приостановить проекты и в будущем их быстро запустить", - уверен А.Лазутин.

По мнению руководителя группы исследований рынков Knight Frank Санкт-Петербург Олега Громкова, в среднесрочной перспективе одним их последствий финансового кризиса для рынка коммерческой недвижимости будет то, что значительная часть заявленных на этот период новых проектов не будет завершена в срок. В первую очередь это касается тех проектов, по которым требуется привлечение дополнительного финансирования. Это приведет к снижению активности рынка, полагают эксперты.

Специалисты компании Jones Lang LaSalle также наблюдают снижение активности девелоперов, работающих на рынке недвижимости. В первую очередь оно выражается в пересмотре планов развития компаний. "Как результат, реализация анонсированных проектов, по которым еще не началось активное строительство отложена до изменения текущей рыночной ситуации на более благоприятную", - констатируют в компании.

В то же время в настоящий момент эксперты говорят о снижении спроса на аренду офисных площадей. "Так, обычный рост арендных ставок, который наблюдался в течение первого полугодия 2008г., в третьем квартале приостановился, - замечает А.Лазутин. - Важную роль в этом сыграла экономическая ситуация в стране".

"Кризис затронул абсолютно все области экономики, поэтому арендаторы не только стали не в состоянии платить по явно завышенному ценнику, но и начинают активно просить у собственников скидок, - продолжает он. - В этой ситуации, с точки зрения собственников, сегодня прозорливо заключать долгосрочные соглашения, пойдя навстречу арендатору".

Если же позиция владельцев объектов не будет доатсточно гибкой, то они рискуют потерять арендаторов и остаться со свободными площадями. Кроме того, тенденция сокращения кадров в компаниях повлекла за собой отказ от планов по расширению и совершенствованию офисного пространства. Это, в свою очередь, существенно сократило спрос на коммерческую недвижимость.

"В сложившейся ситуации выиграют собственники объектов с оптимальной концепцией, эффективным брокериджем и гибкой системой работы с клиентами", - считает Наталия Черейская, директор по маркетингу Becar Realty Group SPb.

В то же время генеральный директор компании Knight Frank Санкт-Петербург Олег Барков считает, что с точки зрения ключевого фактора - пула платежеспособных арендаторов, которые планируют открытие или расширение своего бизнеса в России, ощутимое отрицательное влияние кризис может оказать на планы компаний, принадлежащих к сферам инвестиционного банкинга, финансовых услуг и страхования. Понятно, что Lehman Brothers в ближайшее время не понадобится много офисных площадей в России.

"Что касается стоимости продажи или ставок аренды, то мы не думаем, что начнется демпинг - для него нет оснований. Даже если спрос упадет, отступать все равно некуда. Многие проекты начинались как инвестиционные, финансовые модели рассчитывались из определения арендных ставок", - поясняет специалист.

"Возможны различные уступки, арендные каникулы, создание условий для комфортных условий отделки офиса и т.д. Но я не думаю, что девелоперы пойдут на существенное снижение арендных ставок", - заключает эксперт.

По данным компании Colliers International, в денежном выражении снижение цен вряд ли превысит 10-15%. Ведь если обвал будет серьезным, то крупные игроки, которые, по сути, формируют рынок, просто перестанут продавать и будут ждать лучших времен и лучшего спроса. Для них будет проще заморозить текущие проекты, нежели за бесценок отдавать имеющиеся активы.

Рынок загородной недвижимости Санкт Петербурга только начал свое развитие. Произошло это порядка 4 лет назад вместе с ростом цен на недвижимость в Санкт-Петербурге. Однако, по мнению экспертов, большие деньги еще не пришли в сегмент загородной недвижимости Петербурга, так что в обозримом будущем нас вполне может ждать рост цен на недвижимость в Петербурге.

Вместе с тем, это обуславливается ничтожной долей организованных коттеджных поселков в общей доле загородного жилья северной столицы. Так, Ольга Ульянова, руководитель информационно-аналитического отдела петербургской инвестиционно-строительной корпорации “Мегалит” свидетельствует, что среди домов для сезонного проживания на долю организованных поселков приходится всего 5-10%. Среди недвижимости для постоянного проживания этот показатель составляет 30-40%.

Фактически соглашается с ней, Николай Пичугов, представитель компании Эконом Строй. Специалист обозначает рыночную долю организованных поселков в размере 20%. “В настоящее время преобладают коттеджные поселки, таунхаусы пользуются меньшей популярностью”,- характеризует рынок по типу жилья директор по маркетингу ИСГ “Сплав” Пашнова Лидия.

Вместе с тем, общее количество организованно возводимых и реализуемых поселков составляет, по мнению Ольги Ульяновой, 160 единиц. Их распространение и местоположение тесно увязывается с транспортной доступностью, которая традиционно является слабой чертой российской действительности. “Интересы девелоперов распространяются не дальше 70-80 км от Санкт-Петербурга, в основном, под строительство коттеджей”, – отмечает в связи с этим Николай Казанский, директор по инвестициям и консалтингу Colliers International. При этом, профессионал отмечает что основной пояс жилой застройки находится и того ближе, всего в 20-30 км от города.

“Северное направление, конечно, наиболее дорогое”, – развивает данную тему Ольга Ульянова, свидетельствующая что во Всеволожском, Выборгском, а также Курортном районе СПб средняя стоимость домовладения с участком земли составляет 20-25 млн. рублей. Далее, по популярности и накалу цен следует Всеволожский район, восточнее Петербурга. “Постепенно популяризируясь” он достиг цен в 12-15 млн. рублей за домовладение. Ломоносовский, Гатчинский районы “традиционно не дорогие” и содержат на свои просторах дома по 8-10 млн. рублей.

На фоне этого, в регионе отмечены локальные случаи повышения цен связанные с завершением того или иного инфраструктурного проекта. “Конечно, существуют и другие факторы, такие, например, как взлет стоимости в Стрельне после реконструкции Константиновского дворца. Но нельзя отрицать того факта, что имущество в Выборгском районе стоило всегда дороже аналогичного, расположенного в Приозерском”, – вступает в диалог Максим Михайлов – исполнительный директор компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis.

При этом, эксперт так же связывает улучшение дорог с повышением цен на близлежащие земли, а, следовательно, и недвижимость. В качестве частного примера такого роста он отмечает: “Когда сделают съезд с КАД в сторону Скотное, и дальше через Керро на Сосново – стоимость земли в Приозерском районе может и обогнать Выборгское направление”.

Сегмент индивидуального коттеджного строительства по данным Knight Frank (шт.)
УвеличитьСегмент индивидуального коттеджного строительства по данным Knight Frank (шт.)
Вместе с тем, текущий экономический кризис внес свои коррективы в общую картину цен на рынке. “Цены за последние 2 квартала снизились максимум на 20% в ряде проектов, дальнейшее снижение может ожидаться только в частных случаях и вряд ли примет формы общей тенденции”, – комментирует текущую ситуацию старший консультант отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg Тамара Попова. При этом, отмечая снижающиеся во всех сегментах продажи, она детализирует: “Можно сказать, что в первом квартале одинаково тяжело продавались и дорогие коттеджи, и относительно бюджетные. В среднем замедление темпов можно оценить в 4-5 раз относительно 2 квартала 2008, по этому показателю 4-ый и 1-ый квартал были примерно одинаковы”.

Коммерческая недвижимость России стала понемногу оживать. Руководитель отдела агентских услуг компании Магазин Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis Дмитрий Бурлов заявляет, что нынешний период на рынке недвижимости является переломным, но главный кризис уже пережит.

Эксперт сообщает, что если ранее состояние рынка коммерческой недвижимости можно было охарактеризовать как нестабильно тяжелое, то сейчас оно стабилизировалось. Наблюдается оживление со стороны ритейлеров, за которыми должны воспрянуть духом и девелоперы. Заметно снизился уровень вакантных площадей в торговых и офисных центрах. Также отмечается перераспределение на рынке, поскольку некоторые довольно крупные игроки покинули его, оставляя место для новых и перспективных.
Улучшается ситуация и на рынке аренды коммерческой недвижимости в Москве. Упрямые девелоперы нормализуют ставки, а пустые площади мало-помалу заполняются.
В регионах ситуация пока критическая, но эксперты надеются, что положительные тенденции на столичном рынке вскоре можно будет наблюдать и в провинциях.

какая проблема, просто не понятно?

у меня такая же проблема...

Андрей,
а) я не преживаю.
б) мне никакого дела.
в) я не пытаюсь
г) я не хочу даром

С чего вы на меня накинулись? Обиделись на "жлобье"?

Надо людям строить грамотный рынок аренды жилья.

В понятие грамотный входит "цивилизовнность" (налоги с суммы аренды, капремонт за свет арендодателя)?

[sub]Пока они не вынуждены уменьшать норму прибыльности путем уменьшения цены.
Жизнь заставит - продадут за сутки по цене за которую возьмут.
И это нормально. А вот жлобье всякое, не желающее понимать, что иногда легче потерять меньше чем все, точно обанкротиться.[/sub]

Степан, а чего вы так переживаете за это "жлобье", вам то какое дело, почему люди должны скидывать квартиры или нежилое по заниженным ценам, они же брали по другим, платили кредиты, влезали в долги, вам то какое дело, правильно люди делают, что не скидывают, если продержались сейчас то и подождут еще год, ведь через год-два начнется инфляция и цены опять в гору сильно попрут, а такие как вы пытаются просто свои интересы удовлетворить за чужой счет и купить подешевле, все же подешевело - покупайте, просто наверное хотите даром? сейчас уже по максимуму ввели жилье, дальше строить будут меньше, так как строительные компании в попе ну а дальше посмотрим. Надо людям строить грамотный рынок аренды жилья.

[sub]Пока они не вынуждены уменьшать норму прибыльности путем уменьшения цены.
Жизнь заставит - продадут за сутки по цене за которую возьмут.
И это нормально. А вот жлобье всякое, не желающее понимать, что иногда легче потерять меньше чем все, точно обанкротиться.[/sub]

Степан, а чего вы так переживаете за это "жлобье", вам то какое дело, почему люди должны скидывать квартиры или нежилое по заниженным ценам, они же брали по другим, платили кредиты, влезали в долги, вам то какое дело, правильно люди делают, что не скидывают, если продержались сейчас то и подождут еще год, ведь через год-два начнется инфляция и цены опять в гору сильно попрут, а такие как вы пытаются просто свои интересы удовлетворить за чужой счет и купить подешевле, все же подешевело - покупайте, просто наверное хотите даром? сейчас уже по максимуму ввели жилье, дальше строить будут меньше, так как строительные компании в попе ну а дальше посмотрим. Надо людям строить грамотный рынок аренды жилья.

По моему мнению рынок уже месяца два вполне себе живой, в регпалате на дубровинского народу столько, что даже присесть бывает негде

сейчас самое время покупать нежилое и жилое, пока продавцы не очухались

Вы путаете оживление на рынке после почти мертвой тишины и рост цен на квартиры. Это разные вещи, если вы хотите улучшить жилищные условия, то самое время - нет дикого роста, все спокойно, вы ходите и смотрите варианты. Можно создавать цепочки продажи и покупки с гарантией, что цепочка не развалиться в последний момент. Можно купить квартиру напрямую у застройщика или у подрядчика. Те кто покупает квартиру, в большинстве не заходят на этот форум. и не надо тут истерить по поводу заговора риэлтеров. А по поводу роста цен, он есть на долевое на сдаче. Если есть у кого вариант на Копылова 4 2-х комнатную не 2-й этаж- с нетерпением жду вариантов(на данный момент нет предложений).

Создание этой темы - неумелые потуги риэлторов пустить пыль в глаза потенциальных покупателей.
И ник тот же, что и в теме противоположной по смысле, чтобы ввести людей в заблуждение.

Да, да, да! На этой неделе все квартиры расхватают, а с понедельника они подорожают в три раза. Торопитесь.

На мой взгляд инвестировать в недвижку сегодня все же не выгодно, а вот если брать квартиру для житья в ней, то самое время цены пока ровные, колебания минимальные, так что можно без суеты выбрать жилье по душе.

Хорошие варианты - это оптимальное соотношение местоположение/надежность застройщика/этажность/цена

Поэтому с уверенностью могу сказать, что желающих приобрести недвижимость достаточно и хорошие варианты уходят влет.

И что вы подразумеваете под "хорошими вариантами"?

Спрос на квартиры есть и будет. Согласитесь, в любом случае это хорошее вложение средств, тем более в период кризиса. Совсем недавно сами были покупателями. Поэтому с уверенностью могу сказать, что желающих приобрести недвижимость достаточно и хорошие варианты уходят влет.

Ну конечно стали брать ведь покупать их всеравно надо.

И в рег палате вроде говорят оживление пошло. может как раз то время когда стоит прикупить. Есть реальная инфа?

цены не адекватные

Пока они не вынуждены уменьшать норму прибыльности путем уменьшения цены.
Жизнь заставит - продадут за сутки по цене за которую возьмут.
И это нормально.

А вот жлобье всякое, не желающее понимать, что иногда легче потерять меньше чем все, точно обанкротиться.

Степан значит у Ваших инветоров и подрядчиков цены не адекватные, а у тех кто с головой дружит все тип-топ!!!