Конституционный суд запретил изымать жилье у добросовестных покупателей
Владелец квартиры умер, не оставив наследников, и по закону, она должна была перейти в муниципальную собственность, но вместо этого попала на рынок. Мошенники подделали документы на объект, после чего квартира была перепродана несколько раз. Подавший заявление в Конституционный суд гражданин оказался последним покупателем. Собственность на него зарегистрировал Росреестр.
Муниципалитет попытался изъять эту квартиру, однако, Конституционный суд, куда обратился гражданин, встал на сторону покупателя. Суд не нашел доказательств того, что покупатель знал о том, что у продавца нет прав распоряжаться этой недвижимостью, гражданина признали добросовестным приобретателем, квартира осталась у него.
«С моей точки зрения — это хорошая новость для покупателей. Тем не менее, необходимо учитывать конкретную ситуацию, — рассказала адвокат адвокатского бюро «Союз» Юлия Михайлова , - В данном случае к совершению сделок привело бездействие законного собственника. Статьей 302 ГК РФ установлено, что собственник вправе истребовать имущество от добросовестного приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Поэтому нельзя сказать, что с появлением этого решения, при покупке на вторичном рынке станет меньше рисков. При принятии решения о добросовестности покупателя суды устанавливают, знал или мог ли он знать о том, что продавец не является законным владельцем. Здесь особое внимание обращают на родственные, дружеские, служебные связи продавца и покупателя. Кроме того, если в отношении имущества на момент сделки идет судебное разбирательство, в признании приобретателя добросовестным, скорее всего, будет отказано.
Разрешая вопрос о добросовестности (недобросовестности) приобретателя жилого помещения, суды учитывают не только наличие записи в ЕГРП о праве собственности у продавца, но и то, была ли проявлена покупателем при заключении сделки разумная осмотрительность. Какие меры он принимал для выяснения наличия у продавца прав распоряжаться этим имуществом.
При этом суды исследуют вопросы, связанные с возмездностью приобретения квартиры по сделке, отвечающей признакам действительной сделки, наличием обременений, включая наложенный арест, выясняют, производил ли гражданин, который считает себя добросовестным приобретателем, осмотр жилого помещения до его приобретения, а также рассматривают другие факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела. Я советую покупателям при совершении сделки особое внимание обращать на то, как долго продавец являлся собственником недвижимости, какой документ являлся основанием для возникновения права собственности у продавца, соответствует ли стоимость квартиры рыночной стоимости аналогичной недвижимости. И, конечно же, в очередной раз хочется напомнить покупателям, что пред сделкой стоит обратится к юристу и проверить все документы в отношении покупаемой недвижимости».
