Когда залоговую квартиру можно купить дешевле

Многие покупатели, выходящие сейчас для совершения сделок на рынок недвижимости, изначально ориентируются на приобретение квартир с дисконтом. По такой цене могут продаваться залоговые квартиры, которые заемщики продают еще до полного погашения ипотеки.

Однако, по словам специалистов, более низкой цена у залоговой квартиры оказывается далеко не всегда. Все зависит от того, по какой именно причине заемщик ее продает, а также от размера остатка долга продавца по кредиту.

«Большинство залоговых квартир сейчас продаются не потому, что заемщики не могут платить по ипотеке. Их продажа связана с тем, что продавцам нужно улучшить жилищные условия. Например, в семье родился ребенок, и у нее появилась потребность в еще одной комнате. Тогда заемщики могут продать квартиру, не дожидаясь полной выплаты кредита. Казалось бы, при текущих процентных ставках по ипотеке менять кредит с процентной ставкой, например, в 12% на ипотеку со ставкой 30% - безумие. Но на практике такая сделка может оказаться выгодной.

Если у продавца небольшой остаток долга по ипотеке (продают залоговые квартиры при улучшении жилищных условий как раз при остатке долга перед банком не больше 1-1,5 млн рублей). И семья при этом имеет право на какие-то меры поддержки от государства, например, у нее есть право на федеральный и региональный жилищные капиталы, который можно использовать на улучшение жилищных условий, и семья сможет купить квартиру по более низкой цене, чем, например, в прошлом году. Тогда при совокупности этих факторов такая сделка и сейчас окажется выгодной», - объясняет руководитель компании «КИАН», аккредитованный аналитик РГР Ирина Монастырская.

Когда остаток долга по кредиту у продавца небольшой, такие квартиры продаются по той же цене, как и другие аналогичные объекты, выставленные на рынке. С большим дисконтом залоговую квартиру можно купить, только если продавцу нужно найти покупателя на свой объект в короткий срок, и при этом у него большой остаток долга по кредиту.

«Если остаток долга по кредиту у продавца большой, и продавец испытывает сложности с выплатой ипотеки, тогда объект надо продавать, не дожидаясь появления просрочек. При снижении цен на квартиры на вторичном рынке условия могут сложиться так, что сумма долга перед банком окажется выше рыночной стоимости этой же квартиры. Поэтому заемщику стоит задуматься о продаже до того, как это произойдет. Тогда при реализации объекта ему еще удастся выручить сумму, чтобы полностью рассчитаться с банком и получить остаток собственных средств в каком- то размере, которые в дальнейшем могут быть использованы для покупки другой недвижимости, или разместить их временно на депозите в банке», - рассказывает Ирина Монастырская.

Количество выставленных на продажу залоговых квартир будет увеличиваться. Уже появилась информация о росте доли ипотечных кредитов, по которым заемщики допускают просрочки, в связи с этим специалисты ждут роста числа сделок с залоговыми квартирами.