В Стройнадзоре рассказали, как подходить к покупке квартиры на первичном рынке

Несмотря на то что на рынке новостроек уже несколько лет действует механизм проектного финансирования, он не защищает покупателей от всех рисков, связанных с приобретением квартир в строящихся домах. Главное, что он сделал, устранил риск, что дольщик потеряет деньги, переданные на покупку квартиры. При этом на первичном рынке по-прежнему сохраняется риск переноса срока ввода новостройки в эксплуатацию. Кроме того, в сложившейся сейчас ситуации, когда для застройщиков выросла стоимость кредитов, существует вероятность появления компаний, которые будут уходить от использования эксроу-счетов и привлекать деньги покупателей на строительство по другим схемам. Поэтому в Службе строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края напомнили, с какими критериями покупателям следует подходить к выбору проекта.

Прежде чем заключить договор долевого участия в строительстве покупателю следует изучить предыдущие проекты строительной компании (всегда ли застройщик вводил объекты в срок), публикации о строительной компании в СМИ, постараться оценить финансовое состояние и благонадежность застройщика.

Оценить сам проект (его местоположение, то, какие материалы используется при строительстве, наличие поблизости с новостройкой инфраструктуры (есть ли рядом со строящимся домом школы и детские сады, остановки общественного транспорта, скверы и парки, торговые центры), какова плотность застройки в этом районе, этажность, количество квартир в жилом комплексе, каким будет благоустройство придомовой территории.

Оценить все риски покупки квартиры в этом жилом комплексе. Они делятся на три группы.

Минимальные риски существуют в том случае, если:

• цена кв. м в строящемся жилом комплексе сопоставима со средней по рынку в аналогичных объектах;

• договор долевого участия заключается непосредственно с застройщиком;

• строительная готовность объекта составляет 40%и более (эту информацию можно получить на сайте Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края в разделе «Интерактивные карты»).

Риски выше, если:

• объект находится на начальном этапе строительства (на стадии котлована);

• квартира приобретается по договору уступки права требования. В таком случае существует риск не вернуть денежные средства в полном объеме. Если покупатель приобретает квартиру в доме, строящемся с эскроу-счетами, по договору уступки в случае признания объекта проблемным ему вернут только ту сумму, которая была первоначально указана в качестве стоимости квартиры в договоре долевого участия. Именно эта сумма хранится на счете эскроу. При этом на практике приобретение права на квартиру по договору уступки зачастую происходит за большую сумму, чем была изначально указана в договоре долевого участия в строительстве. 

• речь идет о новом застройщике, жилой комплекс является для компании первым проектом.

Риск покупки квартиры в строящемся доме высокий, когда:

• вместо договора долевого участия покупателю предлагают заключить другие виды договоров: предварительного займа, договор инвестирования, бронирования квартиры;

• цена кв.м. в строящемся доме значительно ниже рыночной;

• есть информация о том, что сроки завершения строительства дома уже не раз переносились;

• в арбитражный суд подано заявление о признании строительной компании банкротом, и суд принял его к рассмотрению.

«Закон «О долевом строительстве» №214-ФЗ с точки зрения правоприменения является одним из самых сложных. Несмотря на постоянное совершенствование законодательства, внедрение новых защитных инструментов (появление эскроу-счетов, создание Фонда развития территорий), поступающие в Службу строительного надзора обращения от дольщиков и судебные споры, существующие между застройщиками участниками строительства, свидетельствуют о наличии неурегулированных моментов в законодательстве в сфере долевого строительства.

Суть долевого строительства упрощенно можно описать как софинансирование строительства гражданами. Как и любой проект, строительство многоквартирного дома имеет объективные и субъективные риски срыва. Поэтому несмотря на превентивные законодательные меры, принятые к этому моменту, полностью устранить риски в долевом строительстве невозможно. Поэтому для граждан, впервые планирующих приобрести недвижимость на первичном рынке, Служба строительного надзора разработала рекомендации, где перечислены параметры, которые позволят дольщику оценить риск участия в том или ином проекте, вероятность благополучного завершения застройщиком проекта строительства дома и исполнение строительной компанией обязательств перед дольщиками», - рассказала руководитель отдела надзора за долевым строительством Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края Елена Хамардюк.