Эксперты рассказали, на кого рассчитана ипотека со ставкой продавца
На рынке появилась программа, позволяющая купить залоговую квартиру, которую собственник продает до полного погашения ипотеки, в кредит по той же ставке, по которой ее в свое время приобрел продавец. Такой продукт в пилотном режиме запустил Сбербанк. Программа только заявлена, первые кредиты по ней в Красноярском крае еще не выдавались, но уже появилась первая информация о том, на каких условиях будут выдаваться кредиты и существующих при этом ограничениях.
«Новая программа может оказаться достаточно привлекательной для заемщиков, - рассказывает директор АН «КИАН» Ирина Монастырская. – в предыдущие несколько лет ставки по ипотеке были ниже, чем действующие сегодня. Выгодной для заемщика будет разница в ставке между существующими процентными ставками и ставкой по ипотеке продавца, начиная с 1,5-2%. Т.е. при нынешних ставках в 11% это предложение для заемщика интересно будет, если продавец брал кредит по ставке от 9,5-9%.
В рамках такой программы происходит уступка долга, продавец уступает свой долг на прежних условиях новому заемщику. Но здесь существует один нюанс, по этой программе можно получить кредит на покупку квартиры не больше чем остаток долга продавца по ипотеке. Например, квартира стоит 3,6 млн рублей, а остаток долга у продавца по кредиту к моменту совершения сделки - 1,5 млн рублей. Тогда покупатель сможет взять кредит только на 1,5 млн рублей, а 2,1 млн рублей ему нужно внести из собственных средств в качестве первоначального взноса за квартиру.
Так как цены на квартиры за последние несколько лет выросли, можно предположить, что в большинстве случаев сумма долга составит не больше 70% от стоимости квартиры. Так что покупателю нужно будет найти объект, который бы не только продавался с интересной ставкой, но и соответствовал имеющейся у него сумме первоначального взноса. При этом надо сказать, что сейчас на рынке очень много покупателей, накопивших только минимальную сумму для первого взноса по ипотеке. Безусловно, это окажется сдерживающим фактором для распространения новой программы.
Есть еще один важный момент. Если речь идет о продаже по договору с переводом долга, то условия по кредиту для покупателя должны быть точно такими же, какими до этого они были у продавца. Но могут быть моменты, которые могут не совпасть, например, срок кредита (максимальный срок кредита зависит от возраста заемщика), наличие поручителя. Как этот вопрос будет решаться на практике, мы увидим после начала выдачи кредитов по новой программе.
Уступить в рамках программы можно не любую ипотеку, ее требованиям соответствуют сделки с квартирами, купленными на вторичном рынке, а также сделки на первичном рынке по договору уступки права требования, но только если продавец приобрел квартиру по программе «Новостройка» (льготная ипотека на новостройки и семейная не подходят). Кроме того, в этой программе есть условие, которое в других сделках не предусмотрено, - наличие комиссии банка за проведение сделки. Она составляет 1% от остатка долга продавца по кредиту. При этом установлены ограничения на максимальную и минимальную сумму комиссии, минимальный порог составляет 12 тыс. рублей, максимальный размер комиссии не может превышать 30 тыс. рублей.
В целом появление этой программы – безусловно, позитивная новость для рынка. Благодаря ей увеличится количество покупателей, которые будут готовы приобретать залоговые квартиры. Многих может заинтересовать возможность купить квартиру по более низким ставкам, чем действующие сегодня на рынке. А уже имеющие ипотеку заемщики, которые понимают, что не справляются с обслуживанием кредита, смогут быстрее найти покупателя на залоговую квартиру».
