Кого нельзя выписать из квартиры после покупки, рассказали специалисты
Один из самых распространенных рисков на вторичном рынке жилья связан с сохранением на регистрационном учете в квартире тех, кто дал отказ от участия в приватизации. Если кто-то из членов семьи собственника на момент приватизации был прописан в квартире, но в приватизации не участвовал, он сохраняет пожизненное право пользования этим жилым помещением. И это право сохраняется, даже после того как у квартиры сменился владелец.
Изображение: Fotolia/Chlorophylle.
«В случае приобретения квартиры, где проживают или зарегистрированы лица, отказавшиеся от участия в приватизации, если после продажи квартиры они не захотят из нее выписаться, снять их с регистрационного учета невозможно даже в судебном порядке, - рассказывает юрисконсульт компании «КИАН» Юлия Ерк. – Поэтому когда мы видим, что в истории квартиры была приватизация, в первую очередь проверяем есть ли в квартире такие жильцы. Для этого нужно заказывать в управляющей компании архивную выписку из домовой книги. Имея выписку, нужно сопоставить тех, кто на момент приватизации жил в квартире, и тех, кто в результате приватизации стал собственником».
Но даже имея архивную выписку, вы не получите полной гарантии, что таких лиц в квартире нет, предупреждает эксперт. Иногда случалось так, что архив не передаваться или был утерян, поэтому 100%-ную гарантию, что отказники от приватизации в квартире отсутствуют, после проверки выписок из домовой книги дать невозможно.
Отказавшиеся от приватизации - единственные, кого невозможно выписать из квартиры, если они сами того не захотят, объясняет эксперт. Кроме того, сложности при снятии с учета возникают, если речь идет о военнослужащих, а также лицах, отбывающих наказание в местах лишения свободы. Что касается остальных категорий прописанных жильцов, то их можно снять с регистрации по решению суда.
«С переходом собственности на квартиру покупателю для прежнего владельца право пользования помещением теряется. Но это не позволяет новому собственнику после совершения сделки просто прийти в управляющую компанию или паспортный стол и сказать: я новый владелец, снимите этих лиц с регистрационного учета в связи с тем, что они утратили свое право, - объясняет Юлия Ерк. - Этот факт требуется устанавливать в суде, и итог рассмотрения дела может быть разным. Принимая решение, судья должен рассмотреть, действительно ли это лицо утратил право, а если ли основания для продолжения права пользования помещением. Особенно высоки риски возникновения сложностей при снятии с регистрации в случае несовершеннолетних детей. Если вопрос будет решаться в суде, и суд привлечет к рассмотрению дела органы опеки, они будут отстаивать права несовершеннолетних, и тех будет сложно снять с регистрационного учета. Ребенок может остаться зарегистрированным в квартире и после смены владельца».
Поэтому общее правило при продаже квартиры заключается в том, что на момент проведения сделки в квартире не должно оставаться прописанных. Однако, отмечает эксперт, бывают случаи, когда продавцу важно сохранить прописку на момент совершения сделки. Например, он – пенсионер, и ему нужно до определенной даты сохранить прописку в квартире для получения пенсии. В таком случае покупателя требуется дополнительно подстраховать.
«Тогда в договоре купли-продажи мы прописываем обязательство продавца сняться с регистрационного учета к определенной дате, - объясняет Юлия Ерк, - И указываем штрафные санкции, которые будут применены к продавцу, если он этого не сделал. За каждый день просрочки предусматривается штраф или пеня. Если продавец обещания сняться с регистрации не выполняет, покупатель будет снимать его с регистрации через суд и будет требовать в суде выплаты денежной компенсации. А кроме того, продавец в этом случае в качестве обеспечения выполнения своих обязанностей оставляет денежный залог. Если все эти моменты заранее предусмотреть, у продавца есть мотивация сняться с регистрационного учета. Иначе он потеряет эти деньги».
