Эксперты ждут постепенного снижения ставок по ипотеке
В ближайшие несколько месяцев рынок ипотеки будет переживать непростые времена. На вторичном рынке, на котором традиционно выдается большая часть кредитов, ипотека почти перестала существовать. Банки не прикрыли кредитование, но так повысили процентные ставки по ипотеке, что заемщики сами отказываются брать кредиты. На первичном рынке ипотека осталась. Однако условия измененной льготной ипотеки с 7 апреля станут уже не настолько привлекательными, какими были до этого.
Что ждет ипотеку в ближайшие месяцы, обсудили участники недавно проходившей в Москве конференции «Ипотечное кредитование в России» (организатор - агентство AK&M).
Банки будут выдавать ипотеку только на первичном рынке
Разница между ставками, по которым покупателей сегодня кредитуют на вторичном рынке жилья и теми, по которым заемщики приобретают квартиры в новостройках, доходит до 9%. На первичном рынке кредиты по льготной программе с 7 апреля начнут выдавать под 12%. На готовое жилье ставки по ипотеке находятся на заградительном уровне порядка 20%. Большой разрыв между ставками, действующими на двух рынках, отмечают эксперты, складывается не в первый раз. Так уже происходило после роста ключевой ставки в декабре 2014-го года. Как и тогда, прогнозируют эксперты, на какое-то время спрос переместится на первичный рынок жилья. Банки станут выдавать в основном льготную ипотеку. На вторичном рынке ипотечное кредитование временно перестанет существовать. Желающих получать кредиты под 18-28% на готовое жилье окажется немного, а если кто-то и решится взять кредит по таких условиях, то будет брать небольшую сумму и рассчитывать затем быстро погасить кредит.
Доступность ипотеки требуется дополнительно повысить
Ситуация на ипотечном рынке напрямую влияет на рынок жилья. За последние годы ипотека приобрела для этого рынка очень большое значение. Спрос стал зависеть не от наличия у покупателя суммы, необходимой суммы для приобретения квартиры, а от возможности взять ее в кредит. На первичном рынке льготная ипотека после изменения ставки стала менее доступна и не способна вызвать серьезный рост спроса на новостройки.
Чтобы стимулировать покупателей выйти на первичный рынок в текущих условиях, по оценкам участников конференции, нужна ставка порядка 5-6% годовых. При такой ставке ежемесячный платеж - основной параметр, на который ориентируется большинство заемщиков при получении кредита, окажется посильным для большинства клиентов.
Застройщики и банки думают, как снизить ежемесячный платеж по ипотеке для заемщиков
Поэтому застройщики думают сейчас, как повысить доступность ипотеки в текущих условиях. Вернуть ставки по кредитам на уровень, к которому привыкли заемщики, по мнению руководителя группы ипотечного кредитования застройщика «А 101» Рустама Азизова, позволила бы программа, при которой ипотека выдается несколькими траншами. В таком случае заемщики не получают весь кредит сразу, а берут его частями на протяжении нескольких лет, пока строится дом. Благодаря тому, что сумма кредита в первое время невелика, в первые два года после получения ипотеки платежи остаются небольшими. Пока такие кредиты получили распространение только в проектах отдельных московских застройщиков, но в компании «А101» считают, что их нужно распространить на весь рынок и совместить с госпрограммами.
Кроме того, на рынок должны вернуться различные программы субсидирования части процентной ставки по ипотеке со стороны застройщиков. Они позволят покупателям квартир получить ипотеку на более привлекательных условиях. По словам представителя группы компаний «А101», в предыдущий период многие клиенты приходили в офис застройщика именно привлеченные низкой ставкой в 2%, которую застройщик предоставлял клиентам совместно с банком.
Ситуация должна измениться через несколько месяцев
Эксперты считают, что нынешнее положение дел на рынке продлится недолго, после чего дополнительное субсидирование не понадобится. Речь идет о 3-6 месяцах. «Во второй половине апреля я жду снижения ключевой ставки ЦБ, которая сейчас находится на заградительном уровне», - отметила председатель правления «Абсолют Банк» Татьяна Ушкова.
«Если инфляция будет ниже, ключевая ставка достаточно быстро спустится ниже 12%. После чего рыночные ставки по ипотеке также достаточно быстро пойдут вниз», - считает руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Хoлопик, - Основная задача в эти шесть месяцев, за которые все процессы должны стабилизироваться, - сделать так, чтобы на этот период сделки на останавливались».
Пока ситуация со спросом на ипотеку и количеством сделок на рынке выглядит неплохо. В марте, стремясь сохранить сбережения, покупатели в очередной раз в ситуации неопределенности вышли на рынок, чтобы вложить снятые со вкладов деньги в недвижимость. Если накоплений оказывалось недостаточно для покупки квартиры, необходимую сумму брали в кредит. По данным Банка «ДОМ. РФ», выдачи ипотеки в первом квартале 2022 превзошли результаты 2021 года.
