Риски при покупке залоговой квартиры сокращаются
Заемщики стали чаще выставлять на продажу квартиры еще до полного погашения ипотеки. По оценке экспертов рынка недвижимости, в общей массе выставленных на продажу квартир залоговые объекты составляют сегодня треть, хотя весной 2020 года на них приходилось 15–18%.
До недавнего времени купить залоговую квартиру в ипотеку можно было, только если покупатель брал кредит в том же банке, который несколько лет назад выдал ипотеку продавцу. Затем стали появляться первые банки, готовые кредитовать покупку чужих залоговых квартир.
В этом году о запуске таких программ заявили уже крупнейшие игроки ипотечного рынка. В сентябре такая программа появилась в ВТБ, в октябре подобный кредитный продукт предложил заемщикам «Райффайзенбанк». Сейчас программу кредитования недвижимости, которая находится в залоге у других банков, разработал Сбербанк.
В рамках программы продавцу недвижимости предоставляется кредит на погашение долга по ипотеке в другом банке. Покупатель оформляет ипотеку на покупку готового жилья по ставке от 7,9% годовых.
По новой программе сначала Сбербанк будет выдавать продавцу целевой кредит на погашение его задолженности по ипотеке в его банке. Только после того как будет закрыта ипотека в банке – первичном кредиторе, покупатель будет получать кредит в Сбербанке на покупку этой квартиры по ставке от 7,9%.
До недавнего времени приобретение залоговой квартиры несло в себе риски для покупателя. Они в первую очередь были связаны с тем, что покупателю нужно было передать продавцу заранее, до сделки, денежную сумму для погашения остатка его долга по ипотеке. Теперь с участием в сделке банка ситуация изменится.
«Во-первых, с появлением подобных программ продавцам залоговых квартир, безусловно, будет легче реализовать свой объект. Во вторых, у заемщиков ведущих банков, а их количество превалирует на рынке, расширяется выбор объектов недвижимости, — комментирует директор красноярского агентства недвижимости «КИАН» Ирина Монастырская. — Раньше заемщики Сбербанка не могли купить понравившуюся квартиру, если она находилась в залоге у другого банка. Теперь такая возможность оказалась для них открыта. Самому банку это принесет новых клиентов, которые ранее уходили к другим кредитным организациям, помогающим им купить понравившуюся квартиру. И главное, участие в сделке банка сделает ее более безопасной для покупателя, обеспечит ему дополнительные гарантии».
С развитием ипотечного кредитования банки начали разрабатывать программы, специально рассчитанные на залоговые объекты. Однако появление подобной программы у Сбербанка совершенно не означает, что любую залоговую квартиру можно будет купить в ипотеку этого банка, предупреждает эксперт.
«Принимая решение о выдаче ипотеки на объект по этой программе, банк будет очень тщательно оценивать финансовое положение продавцов и риски, связанные с кредитованием таких объектов. В первую очередь риски, связанные с возможным дальнейшим банкротством продавца. И, безусловно, будет приниматься в расчет рыночная стоимость квартиры на сегодняшний день и сумма остатка долга продавца. Например, под такую программу могут не попасть квартиры, по которым к моменту продажи продавцы выплатили лишь незначительную долю кредита, остаток долга продавца по кредиту почти равен стоимости квартиры», — объясняет Ирина Монастырская.
При этом, по словам эксперта, сделки с залоговыми квартирами по-прежнему остаются самыми сложными и длительными по времени проведения. Скорость их проведения зависит от нескольких факторов: в каком банке залог на квартиру, была ли смена залогодержателя и кто сейчас является залогодержателем объекта, где хранится закладная, каковы сроки ее изъятия и насколько быстро она может быть погашена.
