Почему новая госипотека под 6,5% не вернет спрос на новостройки?
Главной мерой поддержки строительных компаний в кризис должно стать появление на рынке новостроек льготной ипотеки под 6,5%. Но, в отличие от программы, действовавшей на первичном рынке в 2015-2016 годах, новая госипотека не способна подстегнуть спрос на жилье. Слишком много установлено в ней ограничений.
На данный момент известны не все подробности новой госпрограммы, пока озвучены три условия.
- Купить по льготной ставке можно только квартиры в домах комфорт-класса. Можно предположить, что распределить таким образом господдержку среди строителей решили потому, что застройщиков, которые работают в сегменте массового жилья, меньше затронуло повышение цен на стройматериалы. Значительнее выросли расходы у компаний, строящих дома повышенной комфортности, где много импортных комплектующих, цены на которые выросли.
- Еще более непонятным выглядит ограничение по максимальной цене квартиры, которую можно купить в ипотеку по сниженной процентной ставке. Это 3 млн рублей в регионах и 8 млн рублей в Санкт-Петербурге и Москве. Объектов, которые одновременно соответствуют двум этим условиям, на деле немного.
- Сокращают количество кредитов, которые банки смогут выдать по этой программе, и сроки действия программы. Льготные кредиты на новостройки под 6,5% перестанут предоставлять после 1 ноября 2020 года. То есть программа будет действовать всего несколько месяцев. Сколько конкретно, сейчас неясно, потому что потребуется еще какое-то время, чтобы банки смогли разработать соответствующие продукты и начали выдавать ипотеку.
Обычно с момента запуска госпрограммы до того, как банки начинают по ней работать, проходит несколько месяцев. Так было, например, с семейной госипотекой, запущенной в начале 2018 года. К лету 2018 года по этой программе выдали всего несколько кредитов. Госипотека, запущенная на первичном рынке в 2015-2016 годы, действительно помогла поддержать отрасль в сложный период, не дала упасть спросу на новостройки. Новая программа в ее нынешнем виде на это не способна.
Максим Омельянчук, директор по развитию агентства недвижимости «Жилфонд» (Красноярск):
– Снижение процентной ставки по льготной ипотеке до 6,5 процента, по большому счету, ничего не изменит. Оно не способно привести к значительному росту выдачи ипотеки на первичном рынке.
Потому что главная проблема сейчас не в ставке, а в том, что у многих покупателей просто отсутствует уверенность в завтрашнем дне. У многих за последнее время снизились доходы, большое количество людей могут остаться без работы из-за сложившейся ситуации в экономике. Поэтому они не берут ипотеку. Так что снижение ставки до такого уровня не сильно поможет рынку недвижимости. Какое-то оживление обязательно произойдет, потому что сохранилась прослойка людей, у которой доходы остались на прежнем уровне. Для них ипотека теперь станет немного доступней. Но это оживление не будет большим.
Для того чтобы стимулировать спрос на рынке жилья, ставка должна быть значительно ниже, чем предложено в госпрограмме, меньше 5 процентов. Тогда многие из тех, кто сегодня опасается брать кредиты, могли бы рискнуть и обратиться в банки за ипотекой.
Что касается других параметров программы: стоимости квартир и ограничения на покупку только в домах комфорт-класса, — то в Красноярске по цене до трех миллионов рублей в домах комфорт-класса, скорее всего, можно будет купить однокомнатные квартиры и небольшие двухкомнатные. При этом комфорт-класс – это очень размытое понятие. На сегодняшний день отсутствует четкая классификация жилья. Объект к тому или иному классу относят сами застройщики. Поэтому как будет выполняться заложенное в программе ограничение, на сегодняшний день до конца не понятно.
Главный позитивный момент заключается в том, что государство показало, что не оставит строительную отрасль в сложной экономической ситуации. Строители получат поддержку, как это уже происходило в 2008 и 2014 году. Это говорит о том, что начатые дома, скорее всего, будут достроены. Такое большое внимание строительной отрасли уделяется потому, что в ней занята значительная часть населения, квартиры в строящихся домах купило большое количество дольщиков. Никому не нужна дополнительная напряженность в обществе, которая непременно появится в случае остановки строек.
Исполнительный директор компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» Ирина Томаровская:
— Ипотека — это не процентная ставка, а деньги, которые ежемесячно нужно отдавать банку. И если у покупателя сейчас нет уверенности в том, что в ближайшие 5 лет у него сохранится тот уровень жизни, который был у него на начало марта, то ставка по ипотеке может быть хоть 2 процента, роли это не сыграет. Сама по себе ставка в нынешней ситуации не может простимулировать спрос. Потому что, чтобы ей воспользоваться, у людей должна быть возможность обслуживать ипотеку.
Средний чек по ипотеке удерживается в Красноярске на уровне 1,8 миллиона рублей. При действующих ставках, если кредит на такую сумму берется на 10 лет, ежемесячный платеж по нему составит 18–20 тысяч рублей. При ставке 6,5 процента платеж сократится до 15–17 тысяч в месяц. Но это тоже деньги, и люди очень хорошо подумают, прежде чем брать ипотеку. Если квартиру они покупают в строящемся доме, значит, до его ввода в эксплуатацию семье нужно еще где-то жить, а значит, платить за аренду. Это дополнительные расходы в размере примерно 15 тысяч рублей в месяц. Каким должен быть доход семьи, чтобы она могла спокойно отдавать примерно 30 тысяч в месяц? И много ли сейчас таких семей, которые смогли сохранить прежние доходы?
