Два вида новостроек, которые относят к группе риска
На сегодняшний день в открытом доступе опубликован перечень проблемных объектов. Но покупатели квартир в новостройках, оценивая риски участия в долевом строительстве, должны в первую очередь проверять не их, а те дома, которые не попали в перечень проблемных, но риск появления недостроя повышен.
Перечень так называемых новостроек из группы риска составляют Минстрой и контролирующие организации. Но кто в него входит, не разглашают, потому что само такое объявление способно привести к появлению проблем у застройщика. Стоит только сказать, что у компании возможны проблемы, и они действительно появятся, потому что покупатели начнут обходить ее объекты стороной, финансирование стройки сократится. И строительная компания, которая вполне могла завершить строительство дома, в таком случае точно его не достроит.
При этом известны принципы, по которым новостройки относят к зоне риска. Зная их, покупатели могут сами оценить риск покупки квартиры в том или ином объекте.
Первая группа – это дома, которые могут стать проблемными из-за последних изменений в законодательстве, перехода на финансирование строительства с использованием банковских кредитов и эскроу-счетов.
Изменения в законодательство принимались для того, чтобы не допустить появления новых обманутых дольщиков, но пока они сами способны привести к возникновению проблемных новостроек. Потому что не все строящиеся дома подходят под требования банков, а значит, не всякий застройщик сможет получить кредит. Большинство банков готовы кредитовать проект при условии его 20-процентной доходности. Все объекты, которые под эти критерии не подпадают, кредитные организации не рассматривают.
В зону риска попадают новостройки, которые застройщикам не разрешили завершить на деньги дольщиков, но и получить кредит банка на строительство они не могут. Информацию о том, как достраивается объект, разрешили ли его достраивать на деньги дольщиков, открыл ли банк эскроу счета, можно узнать из карточки новостройки на сайте Sibdom.ru.
Если строительная компания не смогла получить кредит в банке, а собственных средств для завершения дома у нее нет, стройка остановится. В таком случае на объекте должен смениться застройщик, потому что строительная компания вынуждена будет продать его новым инвесторам, у которых достаточно средств для продолжения строительства. Другой выход – застройщика прокредитует банк «ДОМ.РФ». Такой механизм помощи объектам предусмотрен в законодательстве.
Вторая группа новостроек зоны риска – это те объекты, которые соответствуют установленным правительством требованиям, их застройщикам разрешили достроить на деньги дольщиков. Но из-за низкого спроса строительство сейчас ведется медленными темпами или приостановлено. Пока застройщик не нарушил сроки ввода в эксплуатацию, дом не попал в перечень проблемных и находится в группе риска. Завершение таких объектов гарантирует Федеральный фонд защиты дольщиков, куда застройщик делает отчисления с каждого заключенного договора. Но возврата своих средств дольщикам придется подождать. Пока первыми в очереди стоят объекты, где строительство остановилось 5–10 лет назад. Так, в 2020 году в Красноярском крае рассчитывают помочь дольщикам 18 проблемных домов.
