Покупка квартиры в новостройке | Договор долевого участия: инструкция по применению

Для покупателей квартиры в новостройке заключение договора долевого участия (ДДУ) — серьезный шаг, который требует столь же серьезной подготовки. Ведь именно от покупателя во многом зависит, насколько успешным окажется это приобретение. Прежде всего следует помнить, что согласно действующему законодательству заключать договоры участия в долевом строительстве в качестве застройщика могут только юридические лица.

Соберите информацию

Еще до подписания договора постарайтесь как можно больше узнать о застройщике, который осуществляет строительство в районе города, где вы планируете приобрести квартиру. Источниками информации здесь могут служить специализированные строительные форумы, где общаются покупатели, уже сделавшие свой выбор в пользу одного из красноярских застройщиков (например, www.sibdom.ru). Обращайте внимание на то, какие объекты возводила строительная компания в предыдущие несколько лет, не было ли отставания по срокам со сдачей в эксплуатацию предыдущих объектов этого застройщика, в каком виде получали квартиры новоселы, не пришлось ли им за что-то доплачивать в итоге.

Для того чтобы проверить, регистрируются ли договоры долевого участия на этот объект, можно обратиться в Управление Росреестра за выпиской из Единого государственного реестра прав на земельный участок. Для ее получения необходимо знать кадастровый номер земельного участка, который указан в проектной декларации.

Если регистрация договоров на этом земельном участке уже началась, в справке будет информация об участниках строительства: физических и юридических лицах, принимающих участие в строительстве объекта. Покупатель сможет увидеть, не зарегистрирована ли квартира, которую он планирует купить, за кем-то другим. Получить такую справку в день обращения можно в отделениях Управления Росреестра по Красноярскому краю, расположенных по адресам: ул. Петра Подзолкова, 3; ул. Новосибирская, 9а; 52 квартал, 3.

Кроме того, любому обратившемуся к нему гражданину застройщик обязан для ознакомления представить:• учредительные документы;• свидетельство о государственной регистрации;

• свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
• утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за последние три года деятельности;
• аудиторское заключение за последний год деятельности.

Три условия

Застройщик имеет право привлекать денежные средства участников долевого строительства в случае одновременного соблюдения трех условий.

• У него есть разрешение на строительство.
• Опубликована, размещена на сайте компании проектная декларация (кроме того, застройщик обязан предоставить проектную декларацию дольщику по обращению).
• Прошла регистрация права собственности или договора аренды (договора субаренды) на земельный участок.

Проект договора

Обратите внимание на предложенный застройщиком проект договора. Согласно действующему законодательству, застройщик имеет право привлекать денежные средства граждан для строительства:

• на основании договора участия в долевом строительстве;
• путем выпуска эмитентом (при соблюдении ряда условий) жилищных сертификатов;
• при помощи жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативов (их деятельность регулируется отдельными федеральными законами).

Все прочие схемы привлечения денежных средств граждан для строительства объекта (предварительные, инвестиционные договоры, договоры займа и др.) ущемляют права граждан и признаются незаконными сделками. Поэтому такие договоры в дальнейшем могут быть признаны недействительными.

ДДУ: обязательные условия

Содержащиеся в договоре долевого строительства условия делятся на существенные (без них документ будет считаться недействительным и не может быть заключен) и дополнительные, которые хотя и не обязательны, но могут содержать пункты, важные для покупателя квартиры.

Договор участия в долевом строительстве должен содержать следующие существенные (обязательные) условия:

• Описание объекта долевого строительства. Оно должно содержать характеристики конкретной квартиры: адреси этажность дома, номер квартиры, ее расположение относительно лифта, лестницы; примерную площадь; высоту потолков; техническое состояние на момент сдачи в эксплуатацию.
• Срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства (причем этот срок должен быть одним для всех участников строительства строящегося многоквартирного дома и (или) блок-секции в этом доме). Здесь же должен быть предусмотрен размер неустойки за нарушение срока передачи квартиры участнику долевого строительства. В том случае если участником долевого строительства является физическое лицо, застройщик должен выплатить неустойку в размере 1/150 от ставки рефинансирования Центробанка за каждый день просрочки.
• Цена договора, порядок и сроки ее уплаты. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрена возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения.
• Гарантийный срок на объект долевого строительства и гарантийный срок на инженерное и техническое оборудование. Гарантийный срок на объект долевого строительства не может составлять менее чем пять лет. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование не может составлять менее чем три года.

ДДУ: дополнительные условия

Помимо обязательных условий в договор участия в долевом строительстве стоит включить условия дополнительные, которые определяют взаимоотношения заключивших договор сторон. К ним относятся права и обязанности сторон, порядок уступки прав требований по договору, условия и порядок расторжения договора, условия изменения договора.
Так, в договоре должно быть указано, когда и при каких условиях этот документ может быть изменен. Например, в договоре может быть определена стоимость квартиры и при этом дополнительно сказано, что в нее не входит стоимость окон, которые будут установлены в квартире. Что обязанность по оплате стоимости установки окон у участника строительства возникает по получении уведомления от застройщика о необходимости произвести их оплату. Тогда их стоимость будет определяться в результате дополнительного соглашения сторон.

Цена объекта должна быть согласованной. В случае, если в договоре прописана цена договора и отсутствуют положения о возможности ее изменения, у гражданина не возникнет обязанности по оплате дополнительных квадратных метров. Даже если в результате строительства окажется, что фактическая площадь объекта оказалась больше той, что была первоначально предусмотрена проектом.
Если же договор составлен таким образом, что в результате обмера органами технической инвентаризации площадь объекта изменена, и положениями договора предусмотрено, что стороны обязуются возместить друг другу возникшую разницу, то, если площадь квартиры увеличилась, гражданин должен произвести оплату дополнительных метров, а застройщик обязан возместить дольщику разницу при ее уменьшении.

Причем в данном случае совершенно неважно, на сколько именно уменьшилась площадь квартиры: на 10%, на 5% или на один квадратный метр. Перерасчет должен быть произведен. Даже если после завершения строительства квартиры ее площадь оказалась меньше на 0,5 кв. м той, что предусмотрена договором, участник имеет права требовать соразмерного уменьшения.

В некоторых случаях в договоре могут содержаться условия, исключающие возможность перерасчета цены договора, если разница между фактической и проектной площадью квартиры оказалась менее 5%. Такие условия признаются ущемляющими права потребителей и не соответствующими требованиям законодательства.

«Нужно понимать, что когда Регистрационная палата при регистрации договора проводит экспертизу документа, она прежде всего проверяет этот документ на соответствие законодательству о регистрации. Даже если в нем есть условия, которые в силу закона явлюятся недействительными, договор все равно могут зарегистрировать, — объясняет начальник отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края Елена Хамардюк. — Так, в нем могут быть прописаны все существенные условия: указаны сроки передачи объекта, определена цена, порядок ее изменения, — но при этом в него внесены необязательные условия, исполнение которых ущемляет права потребителей. Участники строительства воспринимают факт регистрации как подтверждение того, что договор соответствует всем требованиям, предъявляемым законодательством».

Примерный договор

Службой строительного надзора разработана форма примерного договора участия в долевом строительстве, которая в наибольшей степени отвечает интересам участников долевого строительства. Эта форма была утверждена распоряжением правительства края от 26.10.2010 № 887-р и рекомендована к применению застройщиками. Ознакомиться с формой примерного договора участия в долевом строительстве можно на сайте службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края: www.krasnadzor.ru.

Специалисты контролирующих органов не устают повторять, что большая часть проблем, которые возникают у дольщиков, связаны с тем, что они не проверяли документы и зачастую верили застройщику на слово. Чтобы не возникало таких нарушений, как оплата установки дополнительного оборудования в квартиру, прием квартир с «черновой отделкой», дольщики должны более ответственно подходить к составлению договора и подробно описывать в нем взаимные обязательства сторон.

Отдел регистрации договоров долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Красноярскому краю — тел. 258-06-28.
Отдел надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля края — тел.: 212-50-34, 212-32-44.

Для подготовки материала использована информация службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края