Город начнут развивать комплексно?

Если со строительством домов на бывших промышленных территориях у застройщиков не возникало проблем, то возвести предусмотренные проектами школы и детские сады они могут далеко не всегда. Эту и другие проблемы развития территории должен решить новый закон.

Застройщики в новых районах сталкиваются с проблемой: земельные участки, на которых согласно проекту планировки должны построить школы, поликлиники и детские сады, находятся в чьей-то частной собственности, поэтому город не может строить социальные объекты одновременно с жильем. До сих пор подобные споры могли не решаться годами. Теперь готовят механизм, который поможет разрешить ситуацию. Вступивший в силу с 1 января 2017 года закон № 373-ФЗ вводит новое понятие «деятельность по комплексному и устойчивому развитию территорий». Теперь если администрация решит комплексно осваивать территорию, то сможет принудительно изъять участки у собственников под социальные объекты. С 1 января 2017 года застраивать промышленные площадки наконец начнут комплексно и одновременно с домами в новых районах будут создавать инфраструктуру.

Строить жилье на месте промышленных зон в Красноярске начали в 2007 году — тогда на территории судостроительного завода появился жилой район Южный берег. Сейчас застройка промплощадок приобрела новый масштаб. В прошлом году сдали первые жилые дома на территории завода «Сибсталь». Там, где когда-то был деревообрабатывающий завод, теперь возводят микрорайон Утиный плес. Также собственники «Красфармы» уже объявили о планах комплексно осваивать эту территорию.

Что даст новый закон?

Депутаты Госдумы обсуждают проект закона, который позволит выкупать землю у собственников под социальные объекты — по аналогии с тем, как происходит при строительстве сетей и дорог. Принять его планируют весной этого года.

Сейчас в Красноярске действует принятый три года назад механизм развития застроенных территорий (РЗТ), когда на месте бараков строят один — два многоэтажных дома. В отличие от него комплексное развитие предполагает реновацию в совершенно других масштабах: речь идет о территории в несколько гектаров, и частью проекта в таком случае становится и появление социальных объектов.

Застройщики, которые станут выкупать большие площадки под комплексное освоение, смогут четко понимать, как будет развиваться эта территория. Изменения в законодательство позволят не только ускорить реновацию бывших промзон, но и выведут на новый уровень проекты строительства на месте ветхого жилья.

Комплексное строительство на месте бараков

«Комплексное устойчивое развитие территорий — это механизм, который позволяет расселять анклавы ветхого жилья, в Красноярске он может быть использован для реновации Николаевки и Покровки», — рассказывает руководитель секции развития застроенных территорий Союза строителей Красноярского края Андрей Тихонов.

На практике схема комплексного развития выглядит следующим образом. После того как администрация принимает для определенной площадки решение о комплексном развитии, собственникам земельных участков на этой территории дается шесть месяцев на то, чтобы они могли своими силами начать проект реновации. Если они этого сделать не смогут, то администрация принудительно начнет изымать участки. Для этого проведет оценку, на основании которой выкупит землю и расположенные на ней объекты. Собственникам возместят стоимость принадлежащей им недвижимости. Если кто-то из них с предложенной оценкой не согласится, вопрос решат в суде.

«Механизм комплексного устойчивого развития территорий позволяет проводить реновацию не только промышленных зон в жилые, но и менять жилые зоны в промышленные, — объясняет Андрей Тихонов, — например, сегодня в санитарно-защитной зоне цементного завода на правобережье находятся жилые дома, размещение которых в этом месте не соответствует не только регламентам, но и требованиям санитарной и экологической безопасности. Вполне возможно, что найдется инвестор, который выйдет на аукцион, расселит жителей этих домов, чтобы разместить на освободившейся площадке свое производство».

Чтобы на территории можно было реализовать проект комплексного развития, она должна отвечать целому ряду требований. Прежде всего, иметь значительную площадь и быть достаточно важной для развития города. Другое обязательное условие — половина расположенных на ней домов должны быть признаны ветхими или стоять в адресной программе расселения администрации. Однако решение о комплексном развитии территории администрация может принять и для площадки, на которой находится неаварийная застройка. Если расположенные на ней объекты не соответствуют тем, что заложены в градостроительной документации. Например, в принятом в 2011 году проекте планировки занятая частным сектором Николаевка значится как многоэтажный жилой район.

Новый механизм развития застроенных площадок

Вступившие в силу с 1 января изменения затронули и уже существующий механизм реновации — развитие застроенных территорий (РЗТ). Теперь разрабатывать проект планировки и межевания территории будет компания, получившая участок на торгах. До сих пор этим занималась администрация.

Второе изменение: если раньше в проект РЗТ могли войти земельные участки не только с аварийным жильем, но и с другими объектами, назначение которых не соответствует правилам землепользования и застройки, то теперь второй критерий исключен, и на торги выставляются только площадки с аварийным многоквартирным жилым фондом.

В 2017 году администрация Красноярска планирует найти инвесторов для 18 застроенных площадок. Среди них, например, участок для строительства домов высотой от трех до восьми этажей в Удачном, на месте частного сектора на улице Лесной, и земля в историческом центре города, на участке между улицами Ады Лебедевой — Перенсона — Коммунистической — Вейнбаума.

Параллельно в городе начнется подготовка проекта комплексного развития территории. В начале года Союз строителей Красноярского края совместно с департаментом градостроительства и министерством строительства Красноярского края начнет проработку проекта комплексного развития территорий.