В 4 раза может упасть объем ввода жилья в Красноярске

Дело в том, что мэрия отныне выдаёт разрешения на строительство только при обеспеченности района застройки школами и детскими садами. Помимо этого, два крупных застройщика столкнулись с судебными тяжбами по территориям бывших промзон – Комбайновому заводу и Красноярской судостроительной верфи, и не могут получить разрешение на продолжение своих проектов. 

К чему уже привела приостановка выдачи разрешений и изъятие земельных участков у застройщиков? Многие застройщики больше года не могут получить разрешения на строительство. Аналитики портала СИБДОМ оценили прогнозируемые объемы ввода жилья  в Красноярске, исходя из сроков сдачи, указанных в проектных декларациях строящихся многоквартирных домов. Если ситуация не исправится, то ввод жилья в Красноярске в 2027 году сократится в 4 раза. Следовательно, недавнее поручение Президента об обеспечении граждан жильём общей площадью не менее 33 кв. м на человека может быть не выполнено, а дефицит предложения на рынке новостроек приведет к колоссальному росту цен.

Прогнозируемый объём ввода жилья в Красноярске 

^{Подготовлено аналитиками портала Сибдом по данным проектных деклараций.}

Пока действует так называемый «мораторий» на выдачу новых разрешений, администрация Красноярского края прорабатывает возможные сценарии взаимодействия с застройщиками по строительству необходимых социальных объектов. 

На каких условиях власти предлагают возводить школы и детсады? 

Варианты сотрудничества между строителями и муниципалитетом уже рассматриваются в других крупных сибирских городах. В Новосибирске, где на начало года из-за нехватки школ и детсадов не получены были разрешения на строительство более чем 300 тысяч кв. м жилья, был разработан проект решения об участии застройщика в строительстве соц. инфраструктуры. Застройщик или делает добровольный взнос за каждый «квадрат» в размере 50% от средней стоимости соц. инфраструктуры (в Новосибирске она составляет 9 750 руб. на кв. м жилья). Или же подписывается соглашение, при котором: а) строительная компания оплачивает проценты по кредитам как взнос в социальную инфраструктуру, а бюджет через три года выкупает объект; б) застройщик перечисляет средства непосредственно в бюджет города, по программе строительства школ; в) застройщик выкупает земельный участок, зарезервированный для развития социальной инфраструктуры и передаёт их городу согласно оценке, которую производит получатель земельного участка.

И это только часть возможных вариантов.  Пока документ находится на стадии корректировки. По такому же пути пошли в Омске. Сейчас для доработки проекта депутатами создана рабочая группа.

Зачем у застройщиков отбирают землю? 

Для Красноярска, чья численность населения движется к отметке в 1,5 миллиона, строительство объектов соц. инфраструктуры имеет первостепенную значимость. Но современные школы и сады нужны не только в новых районах, но и в исторических границах Красноярска. Пока мы видим лишь попытки комплексного развития территорий частных секторов, а ведь есть ещё бывшие промышленные зоны.

Одна из таких – территория Комбайнового завода, из-за которой осенью 2023 разгорелся градостроительный скандал. Здесь УКС «Сибиряк» начала возводить жилой комплекс «Новоостровский» по довольно амбициозному проекту: помимо строительства жилья бизнес-класса предполагалось благоустроить набережную и острова на Енисее, создать общественно-деловое пространство с технопарком и многое другое.

Но осенью 2023 года прокуратура Красноярского края направила иск об изъятии земли Комбайнового завода, которая, как оказалась, принадлежит федерации и была незаконно приватизирована и в последующем передана в аренду застройщику.

Кроме того, у надзорного ведомства возникла претензия и к самому «Сибиряку», так как компания начала возводить жилой комплекс в отсутствии школ и детских садов.

В итоге проект «зарубили». Будут доведены до финиша те дома, квартиры в которых уже куплены дольщиками, а вот о планируемом масштабном благоустройстве и деловых центрах на островах пока можно забыть. В начале мая 2024 года в силу вступило решение суда об изъятии земель. Оспорить решение застройщик может в Верховном суде, но шанс выиграть процесс – невелик. Земля перейдёт в федеральную собственность и снова будет выставлена на аукцион. Поэтому неопределенность судьбы территории может растянуться еще на несколько лет.

Похожая ситуация развернулась на правом берегу. В 2023 году на территории бывшей судоверфи, пройдя банковскую экспертизу и получив разрешение на строительство, ГСК «Арбан» приступил к возведению 1-й очереди loft-района «Портовый». Землю застройщик добросовестно приобрёл в 2019 году на свободном рынке и на протяжении нескольких лет готовил проект застройки и не единожды предлагал власти заключить договор о КРТ для полноценного редевелопмента давно заброшенной, депрессивной территории у самого берега Енисея.

Но у прокуратуры оказался свой взгляд на застройку территории. Надзорное ведомство считает, что 20 га федеральной земли бывшей Красноярской судостроительной верфи в 2017 году незаконно продал департамент муниципального имущества и земельных отношений Красноярска.  В прокуратуре также обратили внимание на отсутствие социальной инфраструктуры, хотя в проекте района «Портовый» с самого начало была отведена территория под строительство образовательного кластера.

Судебный процесс по Судоверфи идёт с декабря. Если прокуратура выиграет дело, то строительство «Портового» ограничится первой очередью. Дольщики, которые уже вложились в квартиры и предвкушали жизнь в современном районе с набережной и смотровыми площадками, грамотно вписанным в ткань города, получат жильё на одном благоустроенном «клочке».

Но стороны могут выйти на мировое соглашение: застройщик предложил построить школу и детский сад за счет собственных средств. Это станет оптимальным вариантом, который позволит соблюсти баланс интересов дольщиков, города, застройщика и власти.

Отстаивание интересов государства или деприватизация?

И в истории Комбайнового завода и Судоверфи краеугольным камнем выступает якобы незаконная приватизация федеральных земель. Мы сталкиваемся с ситуацией, когда добросовестный приобретатель в лице застройщика страдает от неверных решений чиновников, которые разрешили выкуп земли без согласия Росимущества. Соответственно, честно приобретенный земельный участок отнимают у покупателя. 

О деприватизации категорично высказался Владимир Путин на расширенном заседании коллегии Генпрокуратуры. Он отметил, что ни о какой деприватизации, огосударствлении экономики речь не идёт, да и идти не может, работа прокуроров оправданна в тех ситуациях, когда активы были приобретены в обход, с нарушением закона и используются во вред государству.

«При этом подчеркну: в каждом таком случае действовать нужно строго по закону, в рамках чётких правовых процедур. Прошу жёстко пресекать попытки использовать полномочия прокуратуры и других правоохранительных органов в корыстных целях, для давления на бизнес, участия в хозяйственных конфликтах, за которыми стоят недобросовестная конкуренция, разного рода схемы по переделу собственности», – отметил Президент.

Как остановить строительный коллапс в Красноярске? 

В ситуации с отказом в выдаче разрешений и судебными процессами по конфискации земель, приобретенных застройщиками, просто необходимо вмешательство высшей власти в лице губернатора, который сможет разрешить сложившийся конфликт между интересами бизнеса, горожан и надзорными структурами. 

Что касается строительства социальной инфраструктуры, то здесь необходимы четкие и понятные правила и законы, которым будут следовать все без исключения. Чем быстрее будет выработан механизм сотрудничества между администрацией и застройщиками, тем скорее стройотрасль встанет на нужные рельсы.