ЦБ выявил рискованные схемы на первичном рынке

Застройщики ищут способы, которые позволят им не замораживать поступившие от дольщиков деньги на эскроу-счетах на несколько лет.

Возможности поэтапного раскрытия эскроу-счетов строительные компании добиваются с самого момента перехода на новый способ финансирования строительства жилья с использованием эскроу-счетов. Однако пока такие изменения в законодательство не внесены.

При этом так как на деньги покупателей, размещенные на эскроу-счетах, не начисляют проценты, из-за высокой инфляции через два года (средний срок строительства дома) часть этих денег обесценивается. Поэтому на рынке стали появляться различные схемы, позволяющие строительным компаниям быстрее получить часть этих денег. Об одной из них рассказали в Центробанке. 

Ряд застройщиков продает квартиры в новостройках аффилированным с ними лицам по договорам долевого участия, продажа происходит по цене гораздо ниже рыночной. И именно эта сумма затем поступает на эскроу-счет. После чего эти квартиры уже по действующим на рынке ценам по договору уступки права требования продаются реальным покупателям. Это дает возможность застройщику сразу получить часть стоимости квартиры (разницу между реальной стоимостью квартиры, по которой ее приобрел покупатель и той, что указана в ДДУ), не дожидаясь окончания строительства дома и раскрытия эскроу-счетов.

Центробанк предупреждает покупателей о рисках такой схемы. В таком случае покупатели полностью не защищены. Им могут не вернуть всю сумму, заплаченную за квартиру.

В случае банкротства застройщика, если компания не завершит строительство дома, покупателям, заключившим договоры уступки права требования, в качестве компенсации вернут только ту сумму, что была указана в договоре долевого участия и лежит на эскроу-счете. Разницу между заплаченной при покупке реальной ценой квартиры и суммой, размещенной на эскроу-счете, они потеряют.