О подводных камнях аккредитивной ипотеки рассказали в Центробанке

В октябре на ипотечном рынке начала получать распространение новая программа, с помощью которой банки вместе с застройщиками теперь стараются повысить спрос на покупку квартир в строящихся домах.

Брать кредиты заемщиков стимулируют, снижая для них ежемесячный платеж по ипотеке. С помощью аккредитиной ипотеки банкам удалось сделать так, что даже при существующих сегодня ценах на квартиры на первичном рынке ежемесячный платеж в первое время после выдачи кредита будет небольшим. Пока дом строится, нагрузка на семейный бюджет заемщика окажется не такой значительной. Так, при покупке с помощью льготной ипотеки квартиры в новостройке стоимостью 5 млн рублей ежемесячный платеж заемщика при стандартной ставке 8% составил бы 36 тыс. рублей. Если банк дополнительно снижает на период строительства процентную ставку по аккредитивной ипотеке, то ежемесячный платеж по этому же кредиту составит 14 тыс. рублей, рассказали недавно в компании «Этажи».

А после того как период действия низких ставок завершится, платеж вернется к тому уровню, на котором он должен находиться при стандартной ставке по льготной ипотеке. О том, какие риски могут заключаться для заемщиков в использовании этого предложения, «Сибдому» рассказали в Центробанке.

«Аккредитивная ипотека — это еще один способ предложить покупателю жилья в новостройке использовать кредит с некоторой финансовой выгодой, но определенными рисками, — комментирует управляющий Отделением Красноярск Банка России Сергей Журавлев. — Недавно распространенной практикой была околонулевая ипотека. Банк России ужесточил требования к таким кредитам, видя, что низкая ставка по кредиту, как правило, идет в комплексе с завышенной ценой квартиры, а это приводит к проблемам у покупателей, а также застройщиков и самих банков.

В чем суть аккредитивной ипотеки: заемщику выдается кредит на жилье у застройщика, при этом на эскроу-счет поступает только часть денег, а основная сумма уходит на аккредитив и переводится на эскроу, как правило, за несколько дней до сдачи дома. Почему банк предлагает эту схему на выгодных условиях для клиента: потому как в этом случае он может использовать деньги заемщика для инвестирования, за счет чего заемщик получает пониженный процент по ипотеке. В случае с классическим счетом эскроу это невозможно.

Основной риск в такой схеме — в случае банкротства банка, в котором выдана ипотека, заемщик сможет вернуть только часть суммы в размере застрахованного лимита, это 1,4 млн рублей. Тогда как на счете эскроу застрахованы деньги в рамках лимита в10 млн рублей. Разница очень существенная. Еще один нюанс: покупатель должен отдавать себе отчет, что, соглашаясь на аккредитивную ипотеку, он не покупает квартиру, а получает только возможность ее приобретения в будущем, когда раскроется аккредитив.

В схеме с аккредитивной ипотекой определенные трудности возникают и у застройщиков. Их условия кредитования в банке зависят от суммы, аккумулируемой только на счетах эскроу. По этой же причине возникают риски кредитования застройщиков и у самих банков».