Итоги 2022 года в жилищном строительстве в Красноярском крае
Но, как и в предыдущие несколько лет, этот результат во многом был обеспечен включением в статистику объектов индивидуального жилищного строительства. По данным министерства строительства Красноярского края, за 2022 год на территории региона сдали в эксплуатацию 1 млн 397 тысяч квадратных метров жилья, на 3,8 процента больше, чем в предыдущем году. 855 тыс. кв. метров из общего объема построенного жилья приходится на многоквартирные дома, возведенные застройщиками, 542 тыс. квадратных метров — на индивидуальное жилищное строительство, дома, построенные населением.
Подавляющее большинство новостроек было возведено в Красноярске. В краевом центре ввели в строй 769,1 тыс. кв.м. жилья. Притом что за год до этого застройщики ввели в эксплуатацию 667,9 тыс. кв.м. Больше жилья за последние несколько лет в Красноярске сдали только в 2019 году, когда застройщики ввели в эксплуатацию 807 тыс. кв.м.
ТОП-5 застройщиков лидеров по объемам строительства жилья
В прошлом году в Красноярске сменился лидер среди застройщиков по объемам строительства. Если в 2021 году больше всех жилья сдала в эксплуатацию строительная группа «СМ.СИТИ», то по итогам 2022 года она оказалась на втором месте с результатом 91,2 тыс.кв.м. Лидерство перешло к компании «Сибиряк», построившей за прошлый год 96,6 тыс. кв.м. жилья. Третье место у группы компаний «Красстрой». Этот застройщик ввел в эксплуатацию 3 жилых дома в Красноярске общей площадью 88,3 тыс. кв.м. Четвертое место — у «Монолитхолдинга» (79,7 тыс. кв.м жилья), пятое — у фирмы «Культбытстрой» (69,6 тыс. кв.м.). В общей сложности пять этих строительных компаний обеспечили более половины годового объема ввода жилья.
Одной из основных тенденций на рынке жилья в России в последние несколько лет стало сокращение площади квартир в строящихся домах. Площадь квартир в новостройках постепенно уменьшается и к этому моменту в среднем по стране уже составляет 49,2 квадратных метра. Так на рынке отразилось появление льготной ипотеки, максимальная сумма кредита по этой программе ограничена, и застройщики при разработке проектов новых жилых комплексов в основном закладывали в них компактные квартиры, на покупку которых хватает суммы кредита. Однако в новостройках Красноярска средняя площадь квартир пока не сокращается. По данным портала «СИБДОМ», средняя площадь квартир в домах, введенных в эксплуатацию в 2022 году, составила 55,7 квадратных метра. Это столько же, сколько годом ранее.
Подавляющее большинство возводимых в крае домов строятся в рамках нового механизма финансирования строительства с использованием эскроу-счетов. На начало 2023 года в крае оставалось только 5 новостроек, которые застройщики завершают по старым правилам.
Разрешений на строительство новых объектов выдается меньше
Если объемы ввода жилья в Красноярске и в Красноярском крае за прошедший год не снизились, то разрешений на новые объекты застройщики в последние годы стали получать меньше. Как всегда происходит в ситуации неопределенности в экономике, компании придерживают выход на рынок новых проектов. За год администрация города выдала в краевом центре разрешения на возведение 53 многоквартирных домов общей площадью 691 тысяч квадратных метров. Причем большинство из них компании получили в последнем квартале. В 2021 году строительные компании также получили разрешения на 53 дома.
Количество выданных разрешений на новостройки в Красноярске сокращается с 2019 года, после появления нового механизма финансирования строительства с использованием эскроу-счетов. До этого в краевом центре ежегодно выдавались разрешения на 70 новых объектов, и столько же ежегодно застройщики сдавали в эксплуатацию. В условиях, когда непонятно, что будет со спросом дальше, строительные компании стараются не закладывать новые проекты, предпочитая достраивать жилые комплексы, к возведению которых приступили в предыдущие годы.
В Красноярском крае стало меньше проблемных строек
По итогам года в Красноярском крае значительно сократилось количество проблемных домов. В течение года в перечне долгостроев в регионе значилось порядка 90 проблемных объектов, к концу декабря их осталось 59. Однако не все выбывшие из этого списка дома оказались достроены. В прошлом году приняли изменения в законодательство, позволяющие исключать из списка проблемных дома, дольщикам которых в предыдущие несколько лет выплатили компенсации за квартиры. Это и привело к такому значительному сокращению количества проблемных домов. Благодаря этому в 2022 году из перечня проблемных, например, ушли объекты «Реставрации». Компенсации за квартиры дольщикам этого скандально известного застройщика закончили выдавать еще в 2020 году.
Что касается проблемных объектов, что были достроены, то за прошлый год в Красноярском крае ввели в эксплуатацию три таких дома: строившийся десять лет дом ТСЖ «Ленинградец» в Студгородке, дом ООО «Новалэнд» и объект застройщика СТС в Емельяновском районе.
В настоящий момент в крае достраиваются и готовятся к достройке 17 домов, переданных для завершения региональному фонду защиты прав дольщиков. Ввести их в эксплуатацию, согласно планам, должны в 2023 году. И дольщики еще 36 брошенных домов ждут, когда федеральный Фонд развития территорий решит дальнейшую судьбу их объектов.
Итоги года на рынке ипотеки
Поддержку спроса на рынке жилья в 2022 году обеспечивала ипотека. Но результат прошлого года на ипотечном рынке вполне ожидаемо оказался менее позитивным, чем в 2021-м году. Один из двух основных игроков этого рынка— Сбер выдал за год в Красноярском крае более 19,5 тысячи ипотечных кредитов на общую сумму около 56 млрд рублей. Тогда как в 2021 году кредитная организация предоставила более 23 тысяч кредитов на сумму более 57 млрд руб. В другом банке, на который приходится основная доля выдачи ипотеки, — «ВТБ» заемщики из Красноярского края и Хакасии получили в 2022 году 5,3 тысячи ипотечных кредитов на общую сумму 18,6 млрд рублей. В то время как в 2021 году жители двух этих регионов Сибири оформили в банке 9,5 тысяч кредитов на покупку недвижимости на общую сумму 24,5 млрд рублей. Но тогда действовали рекордно низкие процентные ставки по ипотеке (на вторичном рынке кредиты можно было взять под 7-8% годовых), и все еще очень высоким был спрос на программу господдержки.
2022 год начался с повышения ставок по ипотеке на вторичном рынке жилья, а в марте после резкого роста ключевой ставки ЦБ, они достигли заградительного уровня, кредиты банки одобряли под 18 −20% годовых. Основное снижение выдач в 2022 году произошло именно по коммерческим программам. Но и ипотека на новостройки не вызвала уже такого интереса у заемщиков, как в предыдущие несколько лет. К 2022 году цены на первичном рынке настолько выросли, что даже при получении кредита по льготной программе ежемесячный платеж, — главный параметр, на который ориентируются заемщики, принимая решение об ипотеке, оказывался большим. А кроме того, во время высокого спроса на ипотеку, существовавшего в предыдущие два года, оказался выбран спрос следующих периодов. Все это привело к сокращению выдачи кредитов в прошлом году.
Всплеск спроса на кредиты в банке «ВТБ» зафиксировали в марте и декабре. В обоих случаях рост интереса к ипотеке был связан с негативными ожиданиями заемщиков. После повышения Центробанком ключевой ставки до 20 % в конце февраля, клиенты банка, имевшие к этому моменту действующие решения на выдачу ипотеки, спешили взять кредиты на прежних условиях, до того как процентные ставки по ипотеке вырастут. В декабре рост выдачи кредитов был связан с опасениями, что льготную ипотеку могут не оставить на рынке после 31 декабря.
К концу года спрос переместился на вторичный рынок жилья. Если в начале года большинство кредитов выдавалось на рынке новостроек, то во второй половине года основную долю ипотеки банки снова стали предоставлять на рынке готового жилья. К этому привела разница в цене между квартирами на первичном и вторичном рынках, которая, по оценкам экспертов, в Красноярске в ряде случаев могла доходить до 20%. Возникла она из-за того, что на рынке готового жилья продавцы гораздо чаще были готовы идти на снижение стоимости квартир, а на первичном рынке застройщики старались удерживать цены. Для конкуренции за покупателей строительные компании использовали другие инструменты, чтобы увеличить спрос, они разрабатывали совместные с банками программы со сниженными ставками, предлагая ипотеку с более доступным размером платежа.
Ситуация с ценами на рынке недвижимости Красноярска
В 2022 цены на рынке жилья росли уже чуть меньшими темпами, чем в предыдущие два года. По данным портала «СИБДОМ», за 2021 год рост цен на рынке новостроек Красноярска составил 23,1%, в 2022 году — 21,7% Причем цены активно росли в первые 5 месяцев года, а дальше оставались примерно на одном уровне.
Больше всего в новостройках подорожали однокомнатные квартиры — на 27,8%, студии — 25,2%, 2-комнатные — 25,4%, 3-комнатные — 12,1%, 4-комнатные подорожали на 11,8%. К концу 2022 года средневзвешенная стоимость квадратного метра квартир в новостройках Красноярска составила 108,4 тысяч рублей.
Что касается рынка вторичного жилья, то, по информации портала «СИБДОМ», средняя стоимость готовых квартир в Красноярске в 2022 году повысилась на 15,3%. Притом что в 2021 году она увеличилась на 21,6%, а по итогам 2020 года рост составил 14,6 %. Значительнее всего в 2022 году подорожали 3-комнатные квартиры, прибавив в цене 23 %, 4-комнатные – на 17,5%, 1-комнатные – на 15,8%, стоимость 2-комнатных выросла на 14,3 %. К концу 2022 года средневзвешенная стоимость квадратного метра вторичного жилья в Красноярске составила 98 тысяч рублей.
Результатом сокращения спроса на первичном рынке жилья стал рост количества нераспроданных квартир в новостройках. До недавнего времени все жилье в новых домах приобреталось на этапе строительства. Сейчас на момент сдачи дома в эксплуатацию в нем нередко остаются нераспроданные квартиры. Согласно данным из проектных деклараций, публикуемых застройщиками, в декабре 2022 года в новостройках края было продано только 27% площадей. Но надо сказать, что такой рост количества нераспроданных квартир к концу года во многом был связан с тем, что к декабрю значительная часть строящихся объектов с высокой долей реализованных квартир была введена в эксплуатацию и перестала учитываться в статистике. Вместо этого ее пополнили новые жилые комплексы, на которые застройщики только недавно получили разрешения, в части этих объектов продажи еще не начинались.
Счета эскроу стали наполняться медленнее
Другим подтверждением сокращения спроса на первичном рынке стала появившаяся разница между количеством средств покупателей, собранных на эскроу-счетах, и суммой полученных застройщиками кредитов. До сих пор на эскроу хранилось больше средств, чем банки выдали денег застройщикам на строительство. В конце 2022 года это соотношение поменялось впервые с момента появления на первичном рынке проектного финансирования. По данным Центробанка, в конце 2022 года на счетах эскроу в банках хранилось 33 миллиарда рублей, при этом строительные компании Красноярского края получили кредиты на 145 миллиардов рублей.
Несмотря на то что в 2022 году на рынке Красноярского края зафиксирован всплеск ввода жилья, это связано в основном с инертностью строительной отрасли, на которой не так быстро отражаются изменения. Проекты, которые строятся в настоящий момент, были начаты еще 2- 3 года назад. Строители сейчас завершают объекты, к возведению которых приступили в других экономических условиях. По итогам нынешнего года объемы сданного застройщиками многоквартирного жилья могут сократиться.
В Красноярском крае в 2023 году планируют сдать не менее 1 миллиона 430 тысяч квадратных метров жилья. Но, почти наверняка, как и сегодня, значительную долю в итоговом объеме ввода составят индивидуальные жилые дома, а не те, что построены застройщиками. Планов по вводу жилья в 2023 году в Красноярске пока нет, однако, по предварительным оценкам, в городе может быть сдано в эксплуатацию порядка 40 новостроек. При том, что в 2022 году застройщики сдали 68 жилых домов, в 2021 году их было 56, в 2020-м году в Красноярске ввели 66 новостроек, в 2019-м — 65. Результат 2022 года будет очень трудно повторить в 2023 году. Это произойдет, только если часть застройщиков начнет вводить объекты досрочно.
