Как не потерять задаток при отказе в ипотеке?
После того, как банки повысили процентные ставки по уже одобренным заявкам на ипотеку, появилась информация о том, что часть покупателей на рынке недвижимости потеряли отданные в задаток деньги, потому что не смогли вовремя выйти на сделки. Банк отказался выдавать им кредиты по прежним ставкам, из-за чего они не заключили договоры на покупку квартир. Как можно было сохранить деньги в этой ситуации, и что для этого надо предусмотреть, рассказала юрисконсульт компании «КИАН» Юлия Ерк.
Наличие предварительного одобрения банка на выдачу кредита еще не означает, что кредит вам выдадут именно на тех условиях, на которых согласована выдача ипотеки. Предварительное решение носит уведомительный характер и является информационным материалом, который позволяет заемщику сориентироваться, на каких условиях банк готов ему выдать кредит. При этом банк имеет право при резком изменении ситуации до выдачи кредита пересмотреть параметры кредитования. Поэтому чтобы подстраховаться при ипотечных сделках специалисты в обязательном порядке предусматривают в предварительном договоре выход на сделку или заключение основного договора купли-продажи квартиры только при наступлении определенных обстоятельств.
«Совершение ипотечной сделки зависит не только непосредственно от покупателя, но и от банка, выдающего кредит на покупку квартиры. В описанной ситуации покупатели хотели приобрести квартиру, но не могли этого сделать. Они не отказывались от сделки сами, - объясняет Юлия Ерк, - чтобы не потерять задаток при отказе банка в ипотеке, в договоре нужно было закрепить в качестве условия выхода на сделку, что покупатель сможет приобрести объект только в том случае, если у него на руках будет действующее решение банка на выдачу ипотеки, и что сам объект недвижимости был рассмотрен банком, и банк готов выдать кредит на его покупку».
По словам специалиста, такие условия предусматривают в предварительных договорах 90% агентств недвижимости. В описанной ситуации же, скорее всего, шла речь о тех покупателях, что свершали сделки самостоятельно. Они могли потерять задатки, потому что не имеют опыта проведения сделок, и до этого не сталкивались с такими случаями на практике, поэтому не смогли себя грамотно подстраховать.
А отказать покупателю в ипотеке могут на любом этапе рассмотрения заявки. Мало кто знает, но банк проводит проверку покупателя в качестве потенциального заемщика несколько раз. Сначала при подаче заявки, а затем банк еще раз уже более тщательно проверяет заемщика в момент, когда рассматривает объект в качестве возможного предмета залога. И при этой проверке он может увидеть то, что не видел при выдаче первого решения, и по этой причине отказать в ипотеке.
Если в договоре не предусмотрены необходимые пункты, защищающие покупателя, в таком случае он потеряет задаток. В ряде случаев речь может идти о достаточно больших суммах. Размер задатка зависит от цены квартиры. При стоимости квартиры до 2 млн рублей в качестве задатка передается 30 тыс. рублей. Если квартира стоит от 2 до 5 млн рублей, это 50 тыс. рублей, если более 5 млн, покупатель может передать в качестве задатка и 80, и 100 тыс. рублей.
