Как приостановка выдачи ипотеки и повышение ставок повлияли на ситуацию на рынке жилья?
Обострение конфликта с Украиной, санкции в отношении России и ослабление курса рубля не могли не отразиться на рынке жилья. Как происходящие события уже повлияли на рынок и как ситуация может развиваться дальше, рассказали эксперты рынка недвижимости.
Исполнительный директор компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» Ирина Томаровская
-О сложившейся на рынке ситуации можно говорить только в моменте. Потому что никто сейчас не сможет сказать, как будут развиваться события дальше и насколько серьезно они отразятся на рынке. А то, что последствия для рынка жилья будут, не вызывает сомнений. Первое, что приходит на ум, - повторение в худшем сценарии 2015-го года. Как и тогда, произошло резкое повышение ставок по ипотеке. Ипотека выступает драйвером роста спроса на рынке жилья, рост процентных ставок по жилищным кредитам означает снижение спроса на рынке. Уже есть покупатели, которые, получив одобрение банка на выдачу ипотеки, отказываются от кредита. Потому что у них нет уверенности в завтрашнем дне, в том, что их доходы сохранятся на прежнем уровне и у них будет возможность платить по кредиту.
Что в сложившейся ситуации можно посоветовать покупателям? Если у вас есть одобрение банка на выдачу кредита и вы, всё взвесив, решили покупать квартиру, вам нужно ускорить выход на сделку. Чтобы не произошло пересмотра процентной ставки по ипотеке на более высокую. Те решения на выдачу кредитов, которые сейчас выдают банки, выдаются на короткий срок, а часто и с оговоркой, что возможен пересмотр условий выдачи ипотеки перед сделкой. Предугадать, что будет через неделю, когда покупатель, сегодня получивший одобрение на ипотеку, выберет квартиру и выйдет на сделку, нельзя. Никто не дает никаких гарантий. «ВТБ» уже повысил ставку до 16,9%, я думаю, что мы сегодня увидим повышение ставки в Сбербанке. Центробанк повысил ключевую ставку до 20%, а значит, следует ожидать и дальнейшего повышения ипотечных ставок. Могу предположить, что ставка по ипотеке может дойти до 25%. Этот же процесс мы наблюдали в начале 2015 года, когда после резкого повышения ключевой ставки в Центробанке ставки по ипотеке выросли до 18 – 22%. После этого в течение следующих 6 месяцев мы видели падение числа сделок на рынке жилья на 42% по сравнению с предыдущим годом.
Тогда восстанавливаться ситуация начала только когда начали улучшаться геополитические условия, и Центробанк стал понижать ключевую ставку. Вслед за ней снизились процентные ставки по ипотеке в банках. В середине 2015 года мы уже наблюдали снижение процентных ставок по ипотеке. Как только ставка по ипотечным кредитам опустилась до уровня 14%, на рынок вернулась половина отложенного спроса. В настоящий момент на рынке сложилась такая ситуация, при которой продавцам и покупателям очень важно не поддаваться ажиотажу и панике. Тем, кто собирается в настоящий момент выходить на рынок недвижимости, нужно смотреть, как складывалась ситуация в похожих обстоятельствах раньше. Этой информацией располагают эксперты рынка недвижимости, будь то риелторы, ипотечные брокеры, аналитики или застройщики. Мы сейчас получаем просто шквал звонков, потребность в экспертном мнении у участников рынка выросла в разы.
Совет продавцам: нужно быть готовым к тому, что цены будут корректироваться. И сегодняшнее предложение в моменте от конкретного покупателя может оказаться для собственника лучшим. Если собственник не готов торговаться, если он считает, что цены на недвижимость не будут снижаться и даже будут расти, он потеряет время и в конечном счете потеряет при продаже квартиры в деньгах.
Кроме того, 2015-й год показал резкий рост количества альтернативных сделок. Если в обычных условиях в нашей компании в общей массе сделок на альтернативные приходится 65-70%, то в 2015-м году этот показатель вырос до 85%.Для тех, кто занимается обменами, в ближайшее время мало что изменится. Если квартиры снизятся в цене, то скорректируется как цена на ту квартиру, которую они продают, так и на объект, что они собираются купить на замену. Да, наверное, на рынке будет меньше тех, кто после продажи однокомнатной квартиры переезжает сразу в трехкомнатную. При обмене будут идти более короткими шагами, меняя однокомнатную на двухкомнатную, но альтернативные сделки в любом случае на рынке останутся.
Директор АН «КИАН» Ирина Монастырская
-До последней новости о повышения ключевой ставки Центробанком, мы ждали, что одобрение ипотеки снизится примерно до 50%. Теперь же вообще существуют большие сомнения, останется ли ипотека в ближайшее время на рынке.
Пока мы работаем с теми покупателями, которые получили одобрение на выдачу ипотеки ранее по более низким ставкам. Что будет после того, как они проведут сделки и уйдут с рынка, - большой вопрос. На настоящий момент по всем ранее одобренным заявкам на выдачу ипотеки, решение по которым приняты до 24 февраля, крупнейшие банки выдают ипотеку на ранее согласованных условиях. По ставкам порядка 10 %. Эти решения на выдачу ипотеки будут действовать до 1 марта. У отдельных банков в качестве конечного срока действия низких ставок по уже одобренным решениям значится 5 марта. По крайней мере, так было до повышения ключевой ставки Центробанком, но сейчас мы понимаем, что эти сроки действия низких ставок могут быть скорректированы.
Все эти выходные мы работали, проводили сделки, чтобы заемщики могли получить кредит по прежним ставкам. Сейчас стараемся перенести сделки, первоначально запланированные на 2-3 марта, на сегодня и завтра. После 25 февраля заемщики получали решениям на выдачу ипотеки уже по более высоким ставкам, которые находятся в диапазоне 14-15%. Кроме того, сократился срок действия решения банка. Вместо 90 – 120 дней, как было до этого, теперь оно выдается на 30 дней.
После повышения ключевой ставки вообще стоит вопрос, сохранится ли дальше ипотека на рынке жилья. При ключевой ставке в 20% банки, если они и будут предлагать ипотеку, то под ставку 22-23%. Заемщиков, готовых брать ипотечные кредиты под такой процент, конечно, нет.
Ипотечный эксперт Ольга Петрова
-Банки ждали повышения ключевой ставки Центробанка с понедельника, но никто не думал, что она вырастет сразу до 20%. Предполагалось, что она составит порядка 15%. Теперь после повышения ключевой ставки до рекордного уровня, банки приостанавливают выдачи кредитов. О том, что они временно прекращают выдавать ипотеку, уже заявили «Алфа-банк», Банк «ДОМ. РФ», «Газпромбанк», «АТБ» и банк «Открытие». В ближайшее время их примеру могут последовать и другие игроки ипотечного рынка. Я жду, что банки или вообще перестанут выдавать ипотеку до того момента, пока не станет понятна ситуация или установят ставки на таком уровне, при котором заемщики сами будут отказываться брать ипотеку. Или же увеличат процент отказов по заявкам на получение ипотеки. Это три наиболее ожидаемых сценария развития событий в текущей ситуации роста ключевой ставки и неопределенности в экономике.
Что в этой ситуации будет с семейной ипотекой и программой льготной ипотеки на новостройки, ставки по которым самые низкие на рынке? По условиям госпрограмм, максимальные ставки по семейной ипотеке не могут превышать 6%, а по льготной ипотеке на новостройки - 7%. Если условия программы не будут скорректированы, банки, скорее всего, перестанут выдавать льготную ипотеку. Часть банков, например, «Газпромбанк» и банк «МТС» уже перестали выдавать кредиты по этим программам. Кроме того, можно предположить, что в дальнейшем параметры госпрограммы могут быть изменены, и тогда льготная ипотека подорожает для заемщиков. Третий возможный вариант развития событий – увеличится объем субсидирования со стороны государства выдающим госипотеку банкам. В таком случае для заемщиков ничего не изменится, но расходы государства при этом вырастут. Какой из этих вариантов развития событий реализуется на практике, мы все увидим уже в ближайшее время.
Директор по развитию агентства недвижимости «Жилфонд» (Красноярск) Максим Омельянчук
Ипотека по действующим на настоящий момент базовым ставкам – порядка 18% перестала представлять для заемщиков интерес. Клиентов, готовых брать кредиты на таких условиях, будет немного. При этом ипотека имеет очень большое значение для рынка жилья. С использованием кредитов на этом рынке совершалось более 60 % сделок. Поэтому здесь возможно два варианта дальнейшего развития событий: чтобы поддержать спрос ипотеку субсидирует государство (конечно, в том случае если у него будут на это средства). Тогда по крайней мере первичный рынок получит поддержку. В ряде банков ипотека с господдержкой, которая предполагает приобретение квартир по низким ставкам у застройщиков, сохраняется и сейчас.
При этом на вторичном рынке ставки останутся высокими. Кому на вторичном рынке имеет смысл получать ипотеку под 18%? В первую очередь тем, кому нужна совсем небольшая сумма для доплаты при переезде, до 1 млн рублей. Во-вторых, покупателям с материнским капиталом. Тем, кто берет кредит на приобретение квартиры и рассчитывает затем значительную его часть погасить при помощи полученной от государства выплаты.
Третий случай, когда заемщики могут начать обращаться в банк за ипотекой под 18% , если произойдет серьезное снижение стоимости квартир. Тогда для покупки жилья потребуется кредит на меньшую сумму.
Четвертый вариант, - это если в стране начинается большая инфляция, рубль обесценивается. Тогда нынешние 18% перестанут восприниматься как такая высокая процентная ставка по ипотеке. Я хорошо помню времена, когда выгодно было брать ипотеку под 16%.
В настоящий момент на рынке остались те, кто запланировал проведение сделки до произошедших событий и сейчас старается успеть взять кредиты по действовавшим несколько месяцев назад ставкам. В связи с этим мы наблюдаем небольшое оживление спроса. Но в то же самое время с рынка уходят те, кто опасается брать ипотеку в условиях неопределенности. Недавно у нас от покупки квартиры отказалась клиентка, получившая от банка одобрение на ипотеку по еще низким ставкам. Отказалась потому, что работает в сфере, связанной с импортом, и не знает, что будет завтра с ее доходами, сможет ли она платить ипотеку. Сейчас представители целого ряда отраслей, связанных с финансовым сектором, логистикой, те, кто работает в авиации, столкнулись с опасностью остаться без работы. Вряд ли они в ближайшее время они придут в банки за кредитами.
Но что бы ни происходило, какие бы потрясения ни испытывала экономика, рынок недвижимости был есть и будет, люди не перестанут совершать сделки. Другое дело, что может измениться стоимость квартир. Мы это уже видели в 2015-м году, когда после того как процентная ставка по ипотеке выросла, цены на недвижимость упали. У покупки на рынке в период высоких процентных ставок по ипотеке существуют свои преимущества. Цены в этот период снижаются, а ставка по ипотеке это не что-то данное раз и навсегда, при благоприятном развитии событий через несколько лет заемщик сможет рефинансировать взятый кредит.
