Цены на квартиры в Красноярске за два года выросли на 42%. Что дальше?

Цена на первичном рынке Красноярска в 100 тыс. рублей за «квадрат», новостройки, которые стоят дороже, чем готовое жилье, чего не было никогда, рекордные выдачи ипотеки и такой же рекордный рост среднего срока и средней суммы кредита,— все это последствия двух лет пандемии.

Ситуация сложилась так, что на рынок жилья одновременно влияли сразу несколько факторов: девальвация рубля и опасение населения за свои сбережения, стимулирование спроса на новостройки государством и рост доступности ипотеки. Каждый из них по отдельности не мог стать причиной настолько существенных изменений, но вместе они привели к ажиотажному спросу и росту цен на квартиры.

По данным сайта СИБДОМ, квадратный метр в новостройках Красноярска за два последних года подорожал на 47,6%. В 2020 году рост составил 24,5%, в 2021-м — цены на первичном рынке жилья выросли еще на 23,1%. На вторичном рынке за то же время цены увеличились на 36,2%. В 2020-м вторичные квартиры стали дороже на 14,6%, в 2021-м — уже на 21,6%.

«Все началось с выхода на рынок инвесторов в начале 2020 года. Видя как обесценивается рубль, они стали снимать деньги с депозитов, и чтобы сохранить накопления, вкладывать их в недвижимость. Колебания курса рубля всегда приводят к спросу на жилье. В основном для этого приобретались малогабаритные квартиры в новостройках. В начале прошлого года мы наблюдали всплеск спроса именно на эти квартиры. Все это в итоге привело бы к росту цен на 10-12%, если бы государство не предложило на этом рынке льготные кредиты под 6%», — рассказывает аттестованный аналитик рынка недвижимости, руководитель сайта новостроек и недвижимости «СИБДОМ» Александр Шляхин.

С запуском льготной ипотеки у заемщиков появилась возможность взять кредит по ставкам, которых раньше на рынке не было. Это разогрело спрос на новостройки. На рынок вышли даже те покупатели, кто планировал совершить сделку только через несколько лет. Дальше спрос разгонял уже сам рост цен на квартиры. Видя, как дорожает все вокруг и опасаясь дальнейшего роста стоимости жилья, многие спешили купить квартиру, пока цены не выросли еще сильнее. Банки снижали ставки не только по льготным программам с государственным субсидированием, но и по обычной ипотеке. Все это подстегнуло спрос в очередной раз. Быстрее всего дорожало жилье в самом дешевом ценовом сегменте — небольшие квартиры в домах класса стандарт, на которые смягчение условий выдачи ипотеки всегда влияет заметнее всего.

Две главные причины роста цен на новостройки в 2020-2021 году

У значительного роста цен на новостройки была еще одна основная причина помимо льготной ипотеки, — считает генеральный директор компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» Константин Попов, — проведённая в 2019-м году реформа долевого строительства.

До этого чтобы привлечь деньги дольщиков на начальном этапе строительства застройщики продавали квартиры по минимальным ценам. После появления проектного финансирования, делать это им стало больше не нужно, компании стали получать кредиты на строительство в банках.

«Традиционно новостройки всегда стоили дешевле квартир на вторичном рынке жилья, — объясняет генеральный директор компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» Константин Попов, — при покупке на сваях цена отличалась от вторичного рынка примерно на 30%. После того как появилось проектное финансирование, необходимости снижать цены на начальном этапе у строителей отпала. Цены на квартиры сразу устанавливаются на том уровне, какими они будут перед вводом дома в эксплуатацию». По словам эксперта, на это наложилось появление льготной ипотеки под 6% на первичном рынке, которое привело к росту спроса на новостройки и позволило застройщикам и дальше поднимать цены. Многие строительные компании в 2020 м году пересматривали цены несколько раз.

«Причем, если в 2020 году наибольшим спросом на первичном рынке пользовались малогабаритные однокомнатные квартиры, в которые вкладывали деньги инвесторы, то 2022 год спрос рос на двух-, трех- и четырехкомнатные. Квартиры домах комфорт и бизнес-класса раскупались на этапе фундамента. И именно на такие квартиры произошел основной рост цен в 2021 году. Если однокомнатные квартиры в 2021 году подорожали на 15%, то крупногабаритные — на 25%», — рассказывает Александр Шляхин.

Вторичный рынок дорожал вслед за новостройками

Цены на новостройки разогнали стоимость квартир на вторичном рынке жилья. Подавляющее большинство покупателей на первичном рынке занимаются улучшением жилищных условий. Чтобы купить квартиру в строящемся доме им сначала нужно продать имеющуюся у них квартиру на вторичном рынке. И если на первичном рынке цены растут, им также приходится поднимают цены, иначе они не смогут совершить обмен.

Согласно данным отдела аналитика сайта СИБДОМ,  в Красноярске в декабре 2021 года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке составила 88,25 тыс. рублей, на вторичном — 85,29 тыс. рублей за «квадрат».

Покупка квартиры становится все менее доступной

Покупатели, которые до этого соглашались с выросшими ценами на недвижимость и совершали сделки, в декабре 2021-го года больше уже приобретать по текущим ценам не готовы. Для покупки жилья им приходится брать все большие суммы в кредит. Многие из них брали кредиты на пределе возможностей и увеличивали срок кредитования, чтобы хоть как-то сократить платежи.

За ростом цен на жилье может последовать снижение

Вслед за ростом цен на рынке жилья обычно следует снижение, за последние 16 лет рынок переживал это уже дважды, в 2009-м и 2015-м годах. В настоящий момент есть признаки, позволяющие экспертам с большой вероятность утверждать, что существующий тренд на рост цены может измениться.

«Цены абсолютно точно пойдут вниз, вопрос только в том, когда это произойдет, — объясняет Константин Попов, — Хорошо, если снижение будет плавным и займет нескольких лет, главное, чтобы это не произошло резкого падения стоимости жилья».

Многое сейчас будет зависеть от того, какими окажутся новые меры государственной поддержки в 2022 году. Влияние действующих программ субсидирования на рынок к этому моменту почти исчерпано. Квартир в новостройках стоимостью до 3 млн рублей, которые соответствовали бы условиям приобретения по программе льготной ипотеки, немного. Обычная ипотека, по которой кредиты выдают заемщикам по рыночным условиям, подорожала, цены на квартиры находятся на максимальном уровне.

В ближайшие месяцы эксперты ожидают как минимум снижения темпов роста цен на жилье, а возможно и снижение цен на квартиры. Насколько эти прогнозы оправдаются, станет понятно в феврале-марте, когда будут зарегистрированы последние сделки, согласованные еще по низким ипотечным ставкам и на рынок выйдут новые покупатели. Тогда можно будет делать какие-то выводы о дальнейшем развитии ситуации.