Верховный суд определил, когда нельзя отнимать квартиру у добросовестного покупателя
С вступлением в силу закона о банкротстве физических лиц в 2016 году на вторичном рынке жилья появился новый риск - купить квартиру несостоятельного продавца. Если продавец будет признан банкротом, арбитражный управляющий попытается оспорить уже совершенную сделку и вернуть проданную квартиру в конкурсную массу. Ситуация осложняется тем, что со времени продажи к этому моменту может пройти несколько лет. По закону, совершенные банкротом сделки могут быть признаны недействительными в течение 3 следующих лет. За время действия закона о банкротстве физических лиц уже накопилась судебная практика, которая позволяет понять, как покупателю защититься от риска приобрести проблемный объект.
Недавно разъяснения по такому делу дал Верховный суд. Он разбирал дело, в котором суд первой инстанции постановил отобрать у покупателя квартиру через 2 года после совершения сделки. Жилье было возвращено в конкурсную массу и продано на торгах. При этом новый покупатель, который приобрел квартиру на аукционе, перед проведением сделки не смог попасть в квартиру, чтобы провести осмотр.
Первоначальной покупательнице пришлось отстаивать свои права на квартиру в суде. Суд признал ее добросовестным приобретателем, постановил, что она купила квартиру на основании действительного договора купли-продажи и право собственности в Росреестре должно быть зарегистрировано за ней. А новый покупатель должен был перед проведением сделки провести всю необходимую проверку, включая и осмотр купленной квартиры.
Чтобы защитить себя от риска купить квартиру банкрота и быть признанным добросовестным, покупателю необходимо проанализировать как историю квартиры, так и продавца.
Перед проведением сделки он должен сам получить выписку на квартиру из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). И если из этого документа следует, что квартира за короткий срок сменила несколько владельцев, стоит воздержаться от покупки этого объекта. Частые переходы права считаются одним из рисков при сделках с недвижимостью.
Проверить продавца перед проведением сделки на возможное банкротство. Искать информацию о нем нужно в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, а также на сайте судебных приставов. А кроме того, попросить продавца предоставить на сделку кредитную историю, из нее должно следовать, что у продавца нет серьезных долгов (свыше 500 тыс. рублей) и длительных просрочек при оплате кредита (более чем за три месяца).
В договоре купли-продажи должна быть указана полная стоимость квартиры, а при проведении сделки необходимо производить безналичный расчет.
Причем необходимо не только провести перед сделкой все эти проверки, но и хранить документы, подтверждающие, что они действительно проводились.
