Как уменьшить налог при продаже квартиры, купленной на материнский капитал?

Семьи, использовавшие при покупке квартиры материнский капитал, затем могут столкнуться с неприятным сюрпризом, если решат ее продавать. В ряде случаев им придется заплатить налог, который может превысить размер полученного от государства материнского капитала.

Как правило, для продажи семьи ждут окончания минимального срока владения квартирой, после завершения которого платить налоги не нужно. Для разных объектов он составляет 3 или 5 лет. Но у квартир, купленных на материнский капитал, есть свои особенности при определении срока владения, которые нужно учитывать. 

Согласно правилам использования материнского капитала, все члены семьи должны получить собственность в квартире, купленной на семейный капитал. Однако если для приобретения квартиры использовалась ипотека, банки обычно не идут на то, чтобы сразу включить в число собственников несовершеннолетних детей.

В таком случае родители дают нотариально заверенное обязательство выделить детям доли в квартире после полной выплаты кредита. Заниматься этим они, как правило, начинают непосредственно перед продажей квартиры.

К этому моменту родители уже владеют квартирой больше минимального срока, после которого не платятся налоги. Таким образом с родительских долей налог не рассчитывается. А отсчет срока владения квартирой для детей начинается с того момента, как им выделили доли. И с детских долей заплатить налог придется, но его можно значительно уменьшить, объясняет налоговый консультант, генеральный директор группы компаний «ЮрФинанс» Ольга Ботова.

Осенью прошлого года вступили в силу изменения в налоговый кодекс, семьям разрешили снизить размер налога по детским долям, использовав для этого вычет по понесенным при покупке квартиры расходам.

«Вычет по расходам должен быть пропорционален доле в собственности на квартиру, которой владеют дети. Если им принадлежит одна шестая в собственности на квартиру, то от дохода, полученного от продажи одной шестой доли в собственности, нужно вычесть расходы, понесенные на приобретение этой же доли», - рассказывает Ольга Ботова.

Например, квартира была куплена за 6 млн рублей, а затем продана за 10 млн рублей. Каждый из двух детей владеет одной шестой долей в собственности на объект.

Чтобы рассчитать размер налога от продажи принадлежащих детям долей, нужно:

• Определить доход, полученный при продаже долей детей: 1/6 (размер доли каждого ребенка) * 10 млн рублей(сумма, за которую была продана квартира) = 1,7 млн рублей (размер дохода, что получен от продажи каждой детской доли).
• Определить расходы при покупке детских долей 1/6 (доля ребенка) * 6 млн рублей (стоимость квартиры на момент покупки) = 1 млн рублей.
• 1,7 (полученный доход от продажи детской доли) – 1 млн рублей (расходы при покупки детской доли) = 700 тыс. рублей (налоговая база, от которой будет рассчитываться налог).
• 700*13% = 91 тыс. рублей (размер налога от продажи доли одного ребенка).
• 91*2 = 182 (размер налога за две детских доли).

Чем меньше доля в собственности на квартиру у каждого ребенка, тем меньше будет налог, который заплатят родители за детские доли. Поэтому специалисты советуют выделять детям минимально возможные доли в собственности на квартиру. А также заниматься выделением долей заранее, а не в последний момент перед ее продажей. «Сделать это можно даже при наличии ипотеки, хоть большинство банков пытаются убедить нас в обратном», - отмечает ипотечный эксперт Ольга Петрова.

Статья по теме: Как выделить детям доли в квартире, купленной с материнским капиталом?