Удерживать высокие цены застройщикам позволяет льготная ипотека
Льготная ипотека на новостройки продолжает влиять на рынок жилья, хотя и не столь значительно, как в прошлом году. Именно она позволяет застройщикам удерживать высокие цены на небольшие квартиры — студии и однокомнатные стоимостью до 3 млн рублей.
«Студии и небольшие однокомнатные площадью до 30 кв.м. в строящихся домах продаются по самой высокой цене квадратного метра, — объясняет директор компании «КИАН» Ирина Монастырская, — эта тенденция существовала на рынке и раньше, но сейчас она стала намного более ярко выражена. Разница в цене квадратного метра между небольшими и крупногабаритными квартирами может доходить до 15 тыс. рублей. Например, в одном из новых проектов, недавно вышедшем на рынок, двухкомнатные продаются по цене 83 тыс. рублей за квадратный метр, однокомнатные — 97 тыс. рублей за «квадрат».
Кроме того, спрос на первичном рынке поддерживает вторая льготная программа — семейная ипотека. С 1 июля ее распространили на новую категорию заемщиков — семьи с первенцами, рожденными после 1 января 2018 года. Учитывая, что они также имеют право на материнский капитал, который банки разрешают использовать в качестве первого взноса при получении ипотеки, у семей появляется реальная возможность улучшить жилищные условия. И многие этой возможностью пользуются. Специалист отмечает возросший в последнее время интерес к покупке квартир в новостройках у семей с детьми.
«Семейная ипотека останется главным драйвером рынка ипотеки до конца этого года. Я думаю, что в этом году застройщики увидят рост спроса на небольшие двухкомнатные квартиры, которые семьи будут приобретать в рамках льготной ипотеки для себя, чтобы в них жить», — отмечает Ирина Монастырская. При этом, по словам эксперта, семейная ипотека не способна вызывать такой же значительный рост спроса, как льготная ипотека под 6, 5% в прошлом году.
Вторичный рынок, где программ господдержки нет, по оценке эксперта, входит в период стагнации. Ситуация здесь зависит от того, в каком районе продается объект. Если в локации сформировано богатое предложение, продавцу приходится снижать цену для реализации своего объекта. В спальных районах, где не строилось нового жилья и предложение выставленных на продажу квартир в целом невелико, продавцы, как правило, стараются удерживать цены . В результате квартира подолгу выставляется на рынке прежде чем найти покупателя.
«В этих условиях очень большое значение приобретает подготовка профессионального маркетингового анализа для продавцов. Он нужен, чтобы определить цену позиционирования объекта в рынке, — отмечает Ирина Монастырская, — в процессе его подготовки специалисты в первую очередь анализируют по какой цене были проданы аналогичные квартиры в том же районе, сколько по этим объектам поступило звонков, каково количество прошедших просмотров, и главное, сколько было предложений от потенциальных покупателей по цене. Эксперты рынка недвижимости устанавливают, чем проданные квартиры отличались от той, что они готовятся выставить на продажу, и какое количество конкурентов представлено в одном районе с исследуемым объектом. Понимая все это, можно достаточно точно спрогнозировать правильную цену, по которой нужно выставлять квартиру, чтобы на нее был спрос и продажа произошла на выгодных условиях».
