Почему банки пока мало выдают сельскую ипотеку?
В прошлом году на загородном рынке появилась льготная ипотека на покупку дома или квартиры под 2,7%. Однако далеко не все заемщики, подававшие заявки в банки в первый год действия программы, в итоге смогли получить кредит. А тем, кто получил сельскую ипотеку, одобрение часто выдавали на меньшую сумму кредита, чем они запрашивали первоначально.
Выдачу сельской ипотеки сдерживают сложности с оценкой залоговых объектов, которые должны выступать обеспечением по ипотечным кредитам. Об этом недавно в интервью «Российской газете» рассказал глава комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.
Для банков кредитование заемщиков на загородном рынке несет дополнительные риски. Они связаны с тем, что такие объекты гораздо сложнее поддаются оценке, чем городские квартиры. В отличие от квартир, частные дома значительно отличаются друг от друга, и четких ориентиров, которые позволили бы точно определить их стоимость, нет. А значит, кредитной организации сложно понять, по какой цене может будет быстро реализовать залоговый объект, если покупатель не сможет выплачивать кредит. Именно из-за этого при оценке банки могут уменьшать стоимость дома. Это приводит к снижению суммы кредита, который может получить заемщик по сельской ипотеке.
В результате дом может продаваться за 3 млн рублей, а банк готов прокредитовать покупателя только на 2 млн рублей. И покупателю, который не может найти 1 млн рублей для доплаты, приходится отказываться от планов взять ипотеку.
Кроме того, банки предъявляют серьезные требования к приобретаемому объекту, которым соответствует далеко не каждый дом за городом.
«Прежде всего дом должен подходить для постоянного проживания, — объясняет ипотечный брокер красноярской мастерской продажи недвижимости «РЕМЕСЛЕННИКЪ» Дмитрий Боргояков. — То есть банки кредитуют только объекты, в которых можно жить круглый год. Существуют требования к наличию коммуникаций, есть требование и к площади дома. На каждого члена семьи должно приходиться не меньше, чем составляет учетная норма площади на человека. Этот показатель отличается в зависимости от региона и в Красноярске составляет 12 квадратных метров на человека, а, например, в Омской области – 15 «квадратов».
В том, что сельская ипотека не сразу заработала в полную силу, нет ничего удивительного. Подобное происходило и с другими льготными программами сразу после запуска. Обычно с момента объявления льготной программы проходит какое-то время, прежде чем кредиты по ней начинают выдавать в массовом порядке. Исключение составила только появившаяся в прошлом году ипотека с господдержкой на первичном рынке жилья. Чтобы поддержать застройщиков в сложных условиях, банки начали сразу выдавать кредиты по программе.
Ситуация с выдачей сельской ипотеки может измениться, как только на загородном рынке появится большое количество домов, построенных по стандартным типовым проектам, которые будут проще поддаваться оценке.
Как сказано на сайте «Россельхозбанка», к этому моменту банк уже собрал базу типовых проектов индивидуальных жилых домов. Они разработаны с учетом климатических особенностей каждого из регионов, где банк кредитует заемщиков. Ознакомиться с ними можно, обратившись в банк.
Растет и число аккредитованных подрядчиков. Подготовлены требования к строительным организациям, желающим участвовать в проектах возведения загородного жилья в рамках программы. Среди них наличие опыта, отсутствие компании в реестре недобросовестных поставщиков и судебных исков, связанных с налоговыми нарушениями.
Кроме того, при строительстве частных жилых домов собираются использовать эскроу-счета. Это позволит снизить риск появления недостроев и приведет к тому, что банки начнут охотнее кредитовать заемщиков по сельской ипотеке.
Еще по теме: Сельская ипотека 2021 года: новые условия
Напомним, еще одну программу льготной ипотеки на загородном рынке планирует запустить в этом году Сбербанк.
