Пять видов сделок, которые должны вызывать опасения покупателей
О пяти самых распространенных видах рисков для покупателей недвижимости рассказала адвокат красноярского бюро «Союз» Юлия Михайлова.
- Продажа квартиры лицом, которое по закону не имеет права ее продавать (права продавца оспариваются в суде; доверенность, которая была выдана продавцу, на данный момент уже отменена; продавец мошенничает, пытаясь реализовать квартиру по поддельным документам).
- Отсутствие у продавца разрешения на продажу (нет согласия супруга на продажу совместной собственности; отсутствует заключение органа опеки, если одним из собственников является несовершеннолетний; сюда же можно отнести продажу недвижимости, приобретенной с помощью материнского капитала, без выделения долей всем членам семьи).
- Наличие запретов на осуществление регистрации. Такой запрет может возникнуть, например, если в данный момент происходит раздел имущества в суде.
- Наличие у продавца долгов. Если впоследствии продавца признают банкротом, назначенный судом управляющий попытается оспорить сделку и вернуть квартиру в конкурсную массу.
- Наличие лиц, имеющих право пользоваться квартирой после ее продажи. Необходимо помнить, что гражданин, отказавшийся от участия в приватизации жилого помещения, сохраняет за собой бессрочное право пользования этим помещением даже в том случае, если он перестал быть членом семьи собственника жилого помещения. Это право может быть прекращено только в случае выезда указанного лица в другое место жительства.
Многих рисков можно избежать, если самостоятельно получить на квартиру выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В ней содержатся сведения о том, кто является собственником квартиры, существуют ли ограничения на ее продажу (не находится ли квартира в обременении или под арестом). При этом выписку из ЕГРН следует получать непосредственно перед сделкой. Обязательно самим осмотреть предлагаемое жилье до покупки.
Если вдруг вы приобретаете квартиру у лица, которое действует по доверенности, обязательно в день сделки проверьте доверенность в реестре выданных доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты. Проверка проводится именно в день сделки, так как недобросовестный продавец может отменить доверенность за несколько часов до подписания договора.
Кроме того, необходимо проверить полномочие доверенного лица на получение денежных средств. Если такого полномочия нет, то расчет лучше производить через банк.
Обязательно попросите продавца показать вам документ, на основании которого он владеет недвижимостью (договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство на наследство и т.п.). В том случае если жилое помещение приобретено с привлечением материнского капитала и перед продажей не выделены доли детям, государство может оспорить сделку.
Статья по теме: Как выделить доли в квартире по материнскому капиталу?
Продажа квартиры одним из супругов без согласия другого супруга или продажа полученного по наследству имущества, на которое впоследствии заявлены права других наследников, вряд ли повлечет признание сделки недействительной. Но вероятность того, что вам придется защищать свои права в суде, составляет практически 100%.
Также стоит более внимательно отнестись к покупке квартиры, которая находилась в собственности продавца короткое время. Есть вероятность, что его право может оспариваться предыдущими собственниками. В связи с этим стоит зайти на сайт районного суда по месту нахождения недвижимости и проверить наличие исков к собственнику.
Статьи по теме: Семь распространенных рисков при совершении сделки на вторичном рынке
