Что будет со ставками по ипотеке?
Продавцы и покупатели на рынке жилья ждут реакции Центробанка на ситуацию в экономике. Многое будет зависеть от того, повысит регулятор ключевую ставку или нет.
Если ключевая ставка вырастет и вместе с ней увеличатся ставки по ипотеке, упадет спрос на рынке жилья. Потому что желающих брать кредиты на таких условиях окажется немного. Поэтому главный вопрос сейчас: стоит ли ждать повышения процентов по ипотеке?
Ставки по ипотеке повысили отдельные банки
Казалось бы, 12 марта ответ на него был дан. Сначала генеральный директор госкомпании «ДОМ.РФ» Виталий Мутко заявил, что банки уже выдают ипотечные кредиты «себе в убыток». Затем первым повысил ставку по ипотеке «Юникредит банк». Кредиты подорожали на 1,5% не только для новых заемщиков, повышенная ставка распространяется и на тех, кто на тот момент уже имел одобрение на получение кредита. Заемщикам, которым первоначально согласовали выдачу ипотеки по ставке 8,4% (минимальная ставка, по которой банк кредитовал клиентов компаний — партнеров), стали предлагать кредиты под 9,9%.
Объявил о повышении ставок с 31 марта «Транскапиталбанк» («ТКБ»). Новый размер ставки будет распространяться на заемщиков, которые обратятся в банк за кредитом после 31 марта. Собираются повысить ставку «Абсолют банк», «Райффайзенбанк», пишут «Ведомости».
Действующие ставки по ипотеке у лидеров рынка не изменились
Все это, казалось бы, говорит о том, что процентные ставки по ипотеке будут расти. Однако нужно смотреть, кто именно повысил ставки. Крупные игроки, на которых приходится 70% выдачи ипотеки, о повышении ставки пока не объявили. Из более чем десятка банков, которые предоставляют заемщикам кредиты на покупку жилья, об изменении ипотечных программ заявили единицы.
Что касается того, что банки уже выдают ипотеку себе в убыток, то для ряда кредитных организаций предоставление ипотеки по действующим низким ставкам и раньше было почти убыточным. Стоимость денег у разных банков разная, она одна для крупного банка — лидера на рынке ипотеки и совершенно другая для коммерческих банков. Соответственно, и доходность при выдаче жилищных кредитов у них различается.
До сих пор часть банков вынуждена была снижать ставки, давать дополнительные дисконты, работая практически себе в убыток, потому что им нужно было конкурировать за заемщиков с главными игроками на ипотечном рынке. Доход они планировали получить за счет наращивания количества клиентов. В изменившихся условиях этот расчет больше не оправдан, поэтому банки сразу объявили о том, что поднимают ставки.
Повышение ставок по ипотеке ударит по рынку недвижимости
И это уж точно не означает, что Центробанк повысит ключевую ставку 20 марта. Наоборот, ряд экспертов уверен, что этого не произойдет. Слишком многое от нее зависит. Значительная доля жилья сейчас приобретается в кредит. Заемщики привыкли к низким ставкам и на повышение процентов по ипотеке отреагируют тем, что на время откажутся от получения кредита. Как это происходит, мы все видели в прошлом году. Повышение ставок всего на 1–2% в начале 2019 года привело к падению спроса на рынке недвижимости.
К примеру, в Красноярске количество покупателей на рынке недвижимости тогда сократилось примерно на 30%. Все, у кого была потребность в улучшении жилищных условий, постарались взять кредит по низким ставкам в конце 2018 года и купили квартиры. Остальные ждали снижения процентов по ипотеке. Ситуация начала выправляться только во второй половине года, после того как процентные ставки по ипотеке достаточно снизились.
Повторится этот сценарий сейчас или нет, станет понятно в конце этой недели. Следующее заседание Центробанка, на котором будет обсуждаться ключевая ставка, состоится 20 марта. Его и ждут банки.
Ставка по льготной ипотеке в 2020 году не изменится
Пока же нельзя однозначно утверждать, вырастет ставка по ипотеке или останется на прежнем уровне. Единственное, в чем есть уверенность, — что не изменятся ставки по госпрограмме, по которой банки кредитуют семьи с детьми. Как бы ни менялись ставки в банках, проценты по ипотеке для льготников останутся прежними. Потому что разницу между существующей на этот момент рыночной ставкой и льготной им субсидирует государство.
С остальными программами такой определенности нет. В 2014 году, после того как банки повысили ставки по кредитам до 15–16%, на первичном рынке запустили субсидированную государством ипотеку. Покупателей квартир в строящихся домах стали кредитовать под льготный процент не выше 12% годовых.
Вполне вероятно, что к такому решению, чтобы поддержать застройщиков в переходный период, могут вернуться и сегодня. В 2019 году строительная отрасль начала работать по новым правилам. Для того чтобы обеспечить спрос на квартиры в строящихся домах, на рынок могут вернуть госипотеку.
