Итоги и перспективы | Возвращение ипотеки

Прошедший год складывался для развития ипотеки очень удачно. Объемы кредитования, снижавшиеся в течение двух предыдущих лет, начали расти, дав экспертам веский повод говорить о «возрождении ипотеки». И хотя до докризисных объемов кредитования пока далеко, прочие показатели ипотеки уже вплотную приблизились к тем, что были на рынке в начале 2008 года.

Первые признаки оживления

Буквально за несколько месяцев ситуация на ипотечном рынке полностью изменилась. Еще совсем недавно банки были озабочены главным образом тем, как свести к минимуму риск дефолтов и просрочек по выданным кредитам, а теперь они снова начали проявлять интерес к заемщикам. Первым их шагом навстречу заемщикам стало снижение ставок по кредитам.

К лету 2010 года снижение ставки приняло массовый характер: стоило одному банку объявить о сокращении процентов по кредитам, как его примеру тут же спешили последовать несколько других. Некоторые банки в течение года успели снизить ставку не раз, и осенью ее размер утвердился на уровне 11–13% годовых. Тогда представители банков заявляли, что это экономически обоснованный уровень ставки, что при нынешней экономической ситуации дальнейшего снижения ждать не стоит, но вопреки всем заявлениям ставки продолжали ползти вниз.

Правда, позволить себе и дальше сокращать проценты по кредитам могли только банки с государственным участием. Так, в октябре 2010 года на 0,75–1,5% в зависимости от срока кредитования и первоначального взноса снизил ставку Сбербанк. Получить кредит на покупку квартиры в Сбербанке можно начиная от 9,5% годовых в рублях. В ноябре на 0,6–1,95% подешевела для заемщиков ипотека «ВТБ 24». Самая низкая ставка (равная ставке рефинансирования) — 7,75% в банке действует на покупку залоговых квартир заемщиков, которые оказались неспособны обслуживать кредит и решили выйти из ипотеки.

Но получить кредит под такие привлекательные проценты могут только отборные заемщики с большим стажем работы, без продолжительных перерывов, имеющие на руках не менее половины суммы на покупку квартиры. Так, получить кредит под 9,5% в Сбербанке покупатель может, если является зарплатным клиентом этого банка, готов внести не менее 50% от стоимости объекта и покупает квартиру в доме, построенном с участием средств банка.

Вместе с сокращением процентов по кредитам в течение прошлого года в лучшую для заемщиков сторону менялись и прочие условия кредитования: уменьшался размер минимального первоначального взноса, и к настоящему моменту по некоторым программам он составляет 10% от стоимости объекта, рос максимальный срок выдачи кредита, некоторые банки отказались от комиссии за оформление кредита.

И если совсем недавно, чтобы считаться надежным, от заемщика требовалось подтверждение доходов справкой по форме 2-НДФЛ, то сегодня некоторые кредитные учреждения готовы рассматривать и аналогичный документ по форме банка.

Но менялось не только отношение к заемщикам, изменились сами параметры, с которыми банки сегодня подходят к оценке потенциальных клиентов. Появился новый критерий, которого не было прежде, — кредитная история. И даже небольшой задержки в выплатах по потребительскому кредиту в предыдущие несколько лет сейчас может стать достаточно, чтобы банк отказал клиенту в получении кредита.

Результаты изменений не заставили себя долго ждать, осенью кредитные отделы банков стали отмечать рост обращений за ипотекой. «Изменения на рынке, а именно увеличение числа ипотечных продуктов и значительное улучшение условий по кредитам, начали происходить зимой-летом 2010 года, — рассказывает руководитель „Ипотечного центра“ Татьяна Игнатович. — Ощутимые перемены принесли с собой новую волну заемщиков, которые внимательно следили за ситуацией на рынке и ожидали снижения размера первоначального взноса и процентных ставок. И если до этого наша компания оформляла ипотечные кредиты исключительно по стандартам АИЖК, то после появления большого количества привлекательных ипотечных продуктов было принято решение расширить линейку программ. На данный момент их число составляет порядка двадцати пяти. Можно говорить и об увеличении лояльности кредиторов к клиентам, стал более гибким подход».

Курс на ипотеку в новостройках

Еще одной заметной тенденцией, по которой запомнился 2010 год, стало возвращение ипотеки на квартиры в строящихся домах. И хотя вновь после острой фазы кризиса давать кредиты на покупку квартир в строящихся домах банки начали раньше, требования к объектам были таковы, что им отвечало ограниченное число новостроек. Теперь же список аккредитованных банками объектов постоянно расширяется. Соответственно, и число кредитов на покупку строящегося жилья растет.

«Среди выданных в прошлом году „ВТБ 24“ кредитов в Красноярске около 15% приходится на кредитование новостроек, — рассказывает управляющий РОО „Красноярский“ Сибирского филиала „ВТБ 24“ Виталий Чумаков. — Основной тренд этого года — рост кредитов, выдаваемых на жилье в новостройках. Только за четвертый квартал 2010 года нами было аккредитовано 26 новых объектов недвижимости. В следующем году мы планируем увеличение доли ипотечных кредитов на строящееся жилье до 25% от общего числа кредитов, эта цель будет достигнута в том числе за счет расширения списка аккредитованных объектов недвижимости».

Но количество кредитов, выданных на покупку квартир в строящихся домах, по-прежнему отстает от объемов ипотеки на вторичном рынке. «По сравнению с непростым 2009 годом в прошедшем году Ипотечным центром было оформлено в два раза больше кредитов, — говорит Татьяна Игнатович. — Традиционно вторичный рынок пользуется большим спросом среди ипотечников. Классическая программа от АИЖК ориентирована на приобретение жилья старше трех лет и является одной из самых привлекательных (ставка равна 11,5–12,5% годовых, первоначальный взнос — от 15%). Однако более свежий продукт „Новостройка“ также пользуется успехом у покупателей нового жилья. К тому же другие банки активно предлагают кредиты на квартиры в аккредитованных ими строящихся объектах, что, безусловно, влияет на долю оформляемых нами ипотечных кредитов на приобретение нового жилья. Но, несмотря на это, вторичный рынок удерживает лидирующие позиции по объемам выдачи, вероятно, из-за большей доступности для массового заемщика».

Будущее ипотеки

Но ни происходившее смягчение требований, ни снижение ставок так и не сделали ипотеку доступной большинству. Согласно статистике, взять кредит на покупку квартиры сегодня может себе позволить только 17% россиян. Стимулировать развитие ипотеки должна долгосрочная «Стратегия развития жилищного кредитования до 2030 года», принятая в июле прошлого года. Согласно этому документу, уже в 2015 году кредиты станут доступны для 30% семей. Повышать доступность ипотечных программ планируют при помощи различных механизмов привлечения в ипотечную систему долгих и дешевых денег, в первую очередь благодаря выпуску ипотечных облигаций и созданию рынка этих ценных бумаг.

Что касается планов на ближайшее будущее, то в 2011 году банки готовы вкладывать в этот рынок достаточно большие объемы средств и ожидают, что начавшийся в прошлом году рост объемов кредитования продолжится.

У этих прогнозов есть немало шансов на осуществление: на рынке до сих пор сохраняется отложенный спрос. Далеко не все из тех, кто планировал занять деньги у банка на улучшение своих жилищных условий, смогли воспользоваться ипотекой. В течение двух предыдущих лет покупатели, не имея уверенности в завтрашнем дне, не спешили брать на себя долгосрочные обязательства и ждали подходящего момента, чтобы решить квартирный вопрос. Теперь этот момент, похоже, наступил.

Брать ипотеку имеет смысл на растущем рынке, тогда подорожавшая в цене недвижимость со временем компенсирует проценты по кредиту. Цена квадратного метра постепенно начинает расти, а заметного снижения ставки по кредиту в ближайшее время ждать вряд ли стоит. Для некоторых из потребителей это может стать стимулом для решения квартирного вопроса в нынешнем году.

Татьяна Крупко