Участие в долевом строительстве | Долевое по-новому

О том, что федеральный закон «Об участии в строительстве многоквартирных домов» № 214-ФЗ нуждается в уточнении, впервые заговорили сразу после его принятия в 2004 году. Но и сегодня, спустя пять лет после вступления в силу с учетом всех доработок, закон по-прежнему не гарантирует полной защиты прав участников долевого строительства.

Разработчики поправок в закон ищут ответ на вопрос, что нужно сделать, чтобы участие в долевом строительстве стало действительно безопасным для инвесторов. Среди предлагаемых решений все — от привлечения страховых компаний к страхованию рисков до полного запрета продавать жилье на этапе строительства. Именно с таким предложением выступили в конце ноября представители Министерства регионального развития РФ. «Гражданин должен покупать квартиру, находясь в ней и выбирая вид из окна, а не просматривая картинки и стоя на пустом участке», — объяснил позицию ведомства директор жилищного департамента Минрегиона Станислав Придвижкин. Взамен долевого предлагается схема, при которой застройщик будет занимать средства для строительства не у частных лиц, а у банка, и рынок перейдет исключительно на продажи готового жилья.

Другое предложение, в настоящее время прорабатываемое в Минрегионе, предполагает заключение договора купли-продажи еще на этапе строительства. На этапе строительства дома дольщик сможет вносить в качестве залога не более 10% от цены жилья. Оставшиеся 90% стоимости жилья он должен будет оплатить уже после возведения новостройки. Такой подход, по мнению разработчиков закона, позволит развивать проектное кредитование строительства жилья. Потому что застройщики получат гарантию будущей покупки этого жилья, что даст возможность кредитовать строительство за счет средств банков.

Этот способ борьбы с проблемами в сфере долевого строительства сложно назвать оптимальным решением проблемы. Потому что на получение банковских кредитов в нынешних условиях смогут рассчитывать далеко не все застройщики. Получи предложенный законопроект сегодня законную силу, последствия этого шага предсказать несложно. С рынка вынуждены будут уйти средние и небольшие компании, не получившие займов у банка. А те, что останутся, включат дополнительные затраты на обслуживание банковских кредитов в конечную стоимость жилья. Снижение объемов строительства, появление дефицита жилья, рост цены квадратного метра — вот список того, что может последовать за отменой долевого. Эксперты уже подсчитали, что подобные изменения приведут к 30-процентному росту стоимости «квадрата».

В связи с ростом ставок отчисления налогов на заработную плату с начала 2011 года затраты строителей и без того вырастут на 8%, а здесь еще такие нововведения.

С тем, что при сегодняшнем уровне развития строительного рынка полная или частичная отмена долевого невозможна, согласны и сами инициаторы запрета на долевое. По их словам, переход к новой схеме работы сможет произойти не раньше, чем кредиты станут доступны для строителей.
Поэтому действующий закон решено не отменять, а продолжать совершенствовать. Возможных путей для этого предлагается два — привлечь к участию в долевом строительстве страховые компании и ввести обязательное страхование объектов, строящихся с использованием средств инвесторов.

Но более вероятным для воплощения на практике эксперты называют второй путь, предложенный петербургскими депутатами. Механизм, первоначально разрабатывавшийся для применения в регионе и который теперь предлагается распространить на строительство объектов по всей России, предполагает создание специального страхового фонда для защиты дольщиков, куда каждая из участвующих в долевом строительстве компаний обязана будет отчислять 2,5% от цены квартир в строящемся доме. В течение двух лет, отведенных на формирование фонда, средства будут накапливаться, и если у компании возникнут трудности, этих денег окажется достаточно, чтобы оплатить завершение строительства объекта или найти другой вариант решения проблемы для людей, вложивших деньги в строительство.

И если первоначально в законопроекте предполагалось, что участие в фонде должно быть добровольным, то теперь его собираются сделать обязательным для всех застройщиков. Хотя разработчики нововведения не отрицают, что его принятие приведет к повышению стоимости квадратного метра. В то же время они уверены, что рост этот окажется незначительным и, по их расчетам, не превысит 2–3%. А это ничто по сравнению с тем 30-процентным увеличением цены квадрата, к которому неминуемо приведет полный запрет на участие в долевом строительстве.

Правки в закон

Но существование даже усовершенствованного федерального закона еще не гарантирует 100-процентной защиты прав дольщиков. Все, что он гарантирует, — это невозможность двойных продаж квартир. Но закон о долевом участии не может защитить инвесторов в случае банкротства застройщика. Если по какой-то причине строительная компания окажется неспособна завершить возведение объекта и будет признана банкротом, инвесторам будет очень сложно добиться возвращения вложенных средств.

Потому что с одной стороны, существует закон о долевом строительстве, который предполагает, что обеспечением обязательств застройщика перед инвесторами является земельный участок под домом. С другой — согласно действующему закону о банкротстве средства инвесторов долевого строительства выплачиваются в третью очередь, после того как возмещение своих средств получат банки, конкурсные управляющие, поставщики, подрядчики. И велика вероятность, что к этому моменту от активов компании мало что остается.

Поэтому одновременно с совершенствованием 214-ФЗ в настоящее время происходит другая работа — внесение изменений в закон о банкротстве. Изменения предполагают, что третья сторона, в качестве которой смогут, например, выступить региональные или местные власти, получит возможность выкупать у не способных довести строительство до конца застройщиков объект, чтобы выполнить обязательства перед дольщиками.

Что можно сделать уже сейчас

Пока определяется наиболее эффективный механизм, способный обеспечить защиту интересов участвующих в долевом строительстве инвесторов, кое-что для сокращения числа новых обманутых дольщиков можно сделать уже сейчас. Для этого нужно повышать правовую грамотность участников долевого строительства. Как говорят специалисты, большая часть проблем с дольщиками возникла именно из-за того, что инвесторы плохо разбирались в законодательстве и зачастую верили застройщику на слово. Ликвидировать этот пробел, разобрать типичные ошибки обманутых дольщиков помогают консультации, которые регулярно проводит Управление Росреестра по Красноярскому краю.

По словам специалистов Росреестра, участник долевого строительства должен понимать, что покупка квартиры в строящемся доме может происходить только по договору долевого строительства. Все прочие схемы приобретения жилья на этапе строительства не имеют законной силы. Учитывая то, что права и обязанности по этому договору долевого участия возникают только после того, как документ прошел через регистрацию в Росреестре, специалисты советуют предусмотреть такой механизм расчета, который бы предполагал передачу денег после регистрации договора.

Дольщику необходимо знать, что застройщик имеет право привлекать денежные средства участников долевого строительства не раньше, чем им получено разрешение на строительство, опубликована проектная декларация и прошла регистрация права собственности или аренды (субаренды) на земельный участок.

Кроме этих документов дольщику следует также ознакомиться с учредительными документами строительной фирмы, проверить ее финансовую отчетность за предшествующий год, чтобы оценить платежеспособность застройщика, попросить учредительные документы юридического лица: свидетельство о регистрации, ИНН.

Из проектной декларации можно узнать не только информацию о том доме, где дольщик собирается покупать квартиру, но и о прочих объектах этого застройщика, возводимых им за три последних года. Причем в ней не просто перечислены названия, но и указаны конкретные сроки, предусмотренные для окончания работ на этих объектах. А уже обладая этой информацией, на специализированных форумах (например, на сайте sibdom.ru) будет несложно собрать сведения о том, не было ли отставания по срокам, не откладывалась ли сдача объекта, не пришлось ли дольщикам за что-то доплачивать в итоге. И сделать соответствующие выводы.

Еще до выхода на сделку нужно постараться собрать информацию об объекте. Если вы хотите узнать, регистрируются ли договоры на конкретный объект, нужно обратиться в Управление Росреестра за получением выписки из Единого государственного реестра прав на земельный участок, на котором он строится.

«Для этого необходимо знать кадастровый номер земельного участка. Информацию об этом предоставят любому лицу при предъявлении удостоверения личности, — объясняет начальник отдела регистрации договоров долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Красноярскому краю Наталия Яковлева. — При наличии кадастрового номера вы сможете получить информацию об участке. В том случае если на земельном участке уже зарегистрированы договоры, будет информация о заключенных сделках и об объектах долевого строительства. А также будут указаны участники долевого строительства: физические и юридические лица. Эта информация позволит исключить риск двойной продажи, посмотреть, не числится ли квартира, которую вы собираетесь купить, в числе уже зарегистрированных, и проверить, регистрируются ли вообще сделки по этому дому».

Грамотно провести проверку застройщика, оценить его платежеспособность, проследить, чтобы в договоре были включены все важные условия, способен только компетентный специалист, поэтому в Росреестре советуют при совершении сделки прибегать к услугам юриста. При этом специалисты не устают повторять, что даже выполнение всех этих условий не даст 100-процентной гарантии того, что дом будет достроен, но позволит значительно снизить риски.

Татьяна Крупко