Оценка стоимости квартиры | Оценка на высший балл

Во многих операциях с недвижимостью важна адекватная оценка стоимости квартиры. От нее зависит, как быстро на собственность найдется покупатель, насколько охотно банк согласится кредитовать вас на покупку недвижимости или, к примеру, в какой сумме выражаются доли наследников в завещанной квартире. А в будущем она станет определять размер налога на имущество.

Кому поручить оценку недвижимости, риелтору или профессиональному оценщику, в ряде случаев решает собственник, но есть и обязательные требования, которые определяются ситуацией.

«Мы, риелторы, оцениваем недвижимость по той стоимости, по которой совершаются сделки купли-продажи, — объясняет инспектор центра недвижимости „ИЖИ“ Татьяна Грачева. — Мы знаем, что в данном районе подобная квартира на конкретном этаже, конкретной квадратуры и планировки, в похожем состоянии была продана за такую сумму. Возможно, сначала назначали более высокую стоимость, наконец появился покупатель по реальной рыночной цене, которая интересует людей. Как правило, верная оценка подтверждается еще и тем, что на эту квартиру находится не один, а два-три покупателя».

Оказываясь в квартире, выставленной на продажу, риелтор прикидывает, насколько объект, подлежащий оценке, заинтересует потенциальных покупателей. В первую очередь, утверждает Татьяна Грачева, специалист обращает внимание на место расположения объекта и инфраструктуру вокруг него — люди, как правило, ищут квартиру в определенном районе, поближе к остановкам общественного транспорта. Если дом находится в неудобном месте, вдалеке от основных транспортных потоков, вокруг гаражи или базы, рядом железнодорожная линия или отсутствует двор, то, как бы хорошо ни была отремонтирована квартира, она не представляет особого интереса. Пусть даже ее стоимость окажется ниже, чем у более выигрышно расположенных объектов в том же районе.
К числу факторов, определяющих цену, относится также этаж (первый или последний занижает стоимость), состояние квартиры. Немаловажно, какие уже сделаны вложения в ее обустройство: новоселов, потративших на покупку жилья все сбережения, вряд ли обрадует необходимость менять трубы и окна, устанавливать новую сантехнику, переклеивать кафель и нести подобные весомые затраты.

Хотя риелтор подсказывает продавцу соответствующую рынку цену, за которую его квартира может найти покупателя в ближайшее время, многие намеренно ее завышают. Таким образом, создается некий запас цены, который продавец может уступить без ущерба для своих интересов, тем не менее надеясь продать свою недвижимость подороже. С одной стороны, для владельца квартиры это плюс — покупатель, увидев, что в цене ему готовы пойти навстречу, охотнее решится на сделку. С другой стороны, такое искусственное завышение стоимости жилья отпугнет возможных клиентов, которые изначально ориентируются на более дешевые предложения и квартиры дороже своего лимита даже рассматривать не станут. И если в ситуации стабильного роста цен среднерыночная цена постепенно догонит изначально завышенную, то в момент падения продавец лишь зря теряет время, пока упорствует и не снижает цену до более адекватной.

«Не прислушиваясь к риелторам, человек делает неправильно — он теряет время. Ориентироваться на газеты и рекламу в Интернете бесполезно, ведь покупатель среди выставленных на продажу объектов видит самые дешевые, а продавец — самые дорогие», — пояснила Татьяна Грачева.

Оценка по стандарту

Как почти каждая квартира, выставленная на продажу, проходит первичный этап риелторской оценки, так и любое жилье, приобретаемое за счет ипотечных заемных средств, должно быть оценено, таково требование банков. Только устной оценки здесь мало, необходимо подтвердить расчет документально. Эту услугу оказывают профессиональные оценщики. В Красноярске оценочной деятельностью занимается немало организаций, за составление отчета об оценке квартиры они берут в среднем 2,5–3 тыс. рублей, причем оценка типового жилья будет готова спустя сутки после визита оценщика.

«Риелторы предоставляют информационную справку о средней стоимости квартиры в том или другом районе, юридической силы данный документ не имеет, — говорит заместитель генерального директора ООО „Центр оценки стоимости имущества“ Андрей Дашкевич. — Это информация для простого потребителя, который хочет купить или продать квартиру и узнает ее цену. Профессиональные оценщики определяют стоимость недвижимости для разных целей, по результатам они предоставляют официальный документ, подтверждающий стоимость конкретного объекта оценки. Профессиональная оценка нужна для судебных споров при разделе имущества, для возмещения ущерба при пожаре или затоплении, при ликвидации предприятий, постановке имущества на баланс предприятия. Но основным спросом пользуется оценка для ипотечного займа».

Татьяна Грачева, инспектор центра недвижимости ИЖИ (тел. 278-61-21)

Тонкости расчета

Поскольку отчет об оценке — документ официальный, при его составлении учитываются положения закона об оценочной деятельности и федеральные стандарты оценки. Обычно в качестве основных понятий в отчете фигурируют такие виды стоимости, как рыночная и ликвидационная.

Рыночную стоимость объекта оценки федеральный стандарт определяет как наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Ликвидационной стоимостью объекта оценки называется стоимость объекта оценки в случае, если он должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов, иными словами, в случае срочной продажи.

При проведении оценки нормативы предписывают оценщикам применять затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке, отказ от использования какого-либо из них необходимо обосновать. К затратному подходу относят методы оценки, основанные на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа, сравнительный подход объединяет методы, основанные на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними, а в рамках доходного подхода определяются ожидаемые доходы от объекта оценки, скажем, если он будет сдаваться в аренду.

«Основной вес в определении рыночной стоимости отводится сравнительному подходу, — отмечает Андрей Дашкевич. — При этом мы делаем выборку из объектов, максимально приближенных к объекту оценки. В расчете не просто используем цены квартир на продажу по газетам, Интернету, но и предусматриваем ряд корректировок на цену квадратного метра сходного объекта. Мы достаточно давно работаем с ипотекой, в частности с 2008 года сотрудничаем со Сбербанком, и в основном рассчитываем для кредитов на квартиры их рыночную и ликвидационную стоимость».
Ликвидационная стоимость, поясняет специалист, — это та цена, за которую банк может максимально быстро продать объект залога, чтобы суммы хватило на погашение долга.

На величине коэффициента ликвидности отражается множество факторов. Среди них общая инвестиционная привлекательность объекта, зависящая от его функционального назначения, местоположения, физического состояния и других факторов, прямо влияющих на уровень спроса, а также абсолютная величина рыночной стоимости объекта — ведь с ростом рыночной стоимости, как правило, падает ликвидность, что объясняется уменьшением количества потенциальных покупателей и необходимостью аккумуляции значительной массы денежных средств в короткие сроки. Длительность продажи и уровень маркетинга тоже сказываются на ликвидности, так как с увеличением сроков продажи растет цена объектов, а эффективное продвижение их на рынке ускоряет реализацию. Не последнюю роль играет конкретная дата оценки, поскольку общая ситуация на рынке подвержена значительным колебаниям, влияющим на соотношение спроса и предложения на конкретный вид имущества.

Взаимодействие риелторов и оценщиков

Оценщики тесно связаны с риелторскими компаниями. Определяя стоимость квартиры, они ориентируются по базе агентств недвижимости, по рекламе, а рекламную информацию размещают как раз риелторы.
«В своей практике мы встречаемся с профессиональной оценкой недвижимости каждый раз, когда наши клиенты привлекают ипотечный кредит, и можем сравнить ее со своей точкой зрения, — говорит инспектор центра недвижимости „ИЖИ“ Татьяна Грачева. — При оформлении ипотеки банки работают с конкретными оценочными компаниями, туда мы и направляем своих клиентов. Отчеты об оценке проходят через руки риелторов, они проверяют, какая стоимость указана в отчете, чтобы не было ошибки. Чтобы банк одобрил кредит, рыночная стоимость квартиры должна соответствовать сумме кредита вкупе с заявленными наличными собственными денежными средствами. При этом желательно, чтобы ликвидационная стоимость не превышала размер кредита, иначе банку трудно будет потом реализовать залоговое имущество, если клиент нарушит долговые обязательства.
Например, судя по нашим наблюдениям, в период „дорогого“ рынка оценщики нередко выводили ликвидационную стоимость, близкую к рыночной. В период падения цен на недвижимость нашлись люди, не способные выплачивать ипотечный кредит, и банки столкнулись с проблемой реализации недвижимости, чья ликвидационная стоимость в сравнении с актуальной на тот момент ценой оказалась неконкурентоспособной».

Андрей Дашкевич, заместитель генерального директора ООО «Центр оценки стоимости имущества» (тел. 2-822-699)

Когда еще нужна оценка

Кроме уже перечисленных наиболее распространенных ситуаций к оценке прибегают, когда нужно узнать, оправдаются ли вложения, которые необходимо произвести, чтобы имущество приобрело те или иные желаемые характеристики. Когда стоимость жилья может вырасти в случае перепланировок, перевода из жилого в нежилое, оценка поможет взвесить все за и против и подсчитать, сколько стоил бы этот объект недвижимости после того, как будут сделаны вложения.

Иногда недвижимость приходится оценивать при разделе имущества. В этом случае участники спора обращаются к риелторам. Для суда им достаточно получить у агента недвижимости оценку по рыночной стоимости, заверенную печатью, хотя ради большей убедительности можно обратиться в оценочную компанию за отчетом об оценке. Оценка специалиста будет важной деталью судебного процесса, если дело касается ущерба, причиненного затоплением или в результате пожара. «Для оценки ущерба мы используем в большей степени затратный подход, определяем, какие нужно провести работы, чтобы восстановить первоначальный вид объекта, — объясняет заместитель генерального директора ООО „Центр оценки стоимости имущества“ Андрей Дашкевич, — это занимает больше времени, до пяти дней. Ради большей точности мы отказались от программного обеспечения „Гранд-сметы“ и рассчитываем все индивидуально, детально, обзваниваем, ходим по магазинам и прицениваемся к аналогичным отделочным материалам, определяем стоимость работо-часа, расчетным путем выводим затраты на восстановление квартиры».

Оценка коснется всех

В 2010 году много говорили о необходимости скорейшего введения налога на недвижимость вместо прежних земельного и имущественного, и со следующего года кадастр начнет пополняться рыночными ценами на объекты недвижимости, исходя из которых через несколько лет мы начнем платить новый налог. В этих целях в конце октября 2010 года Минэкономразвития РФ утвердило методику оценки, по мысли разработчиков максимально приближающую кадастровую стоимость недвижимости к рыночной.

В интервью газете «Известия» директор департамента корпоративного управления Минэкономразвития Иван Осколков сообщил, что оценка будет массовой, и для домов одного типа, например «хрущевок», разработаны специальные формулы, хотя будут практиковать и индивидуальную оценку. Федеральный стандарт «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» предполагает для целей налогообложения проводить оценку при помощи одного из трех подходов. Сравнительный подход будут использовать, когда есть достоверная инфомация о ценах сделок и предложений по купле-продаже, с помощью затратного — определять цену объекта по расходам на его возведение. Для объектов, которые сдаются в аренду, предназначен доходный подход. Результаты оценки опубликуют на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра), а также будут указывать в уведомлении с расчетом налога. Само собой, собственники вправе оспорить определенную государством цену в судебном порядке, обратившись к услугам независимых оценщиков.

Оценка недвижимости и сейчас востребована во многих операциях с имуществом. Когда же начнут брать новый налог, спрос на оценочные услуги увеличится — ведь правильная оценка рыночной стоимости недвижимости может понадобиться любому из нас, даже тем, кто не планировал совершать сделки.

Зоя Зимина