Рынок коммерческой недвижимости | Коммерческая недвижимость: первые признаки оживления

Рынок коммерческой недвижимости постепенно оживает после кризиса. Еще год назад собственники не могли найти арендаторов, офисные и торговые центры простаивали полупустыми, город был увешан объявлениями о продаже и сдаче в аренду, а сегодня самые востребованные площади уже наперечет и некоторые владельцы до поры до времени придерживают объекты, чтобы затем сдать их по более высокой цене.

Основная активность сейчас происходит в сегменте торговой недвижимости, где во время кризиса цены упали заметнее всего. «Первые признаки оживления стали заметны еще в ноябре 2009 года, — рассказывает директор агентства „Септима“ Елена Звонарева, — когда возобновилась активность в сегменте торговой недвижимости. За нынешнее лето арендная ставка торговых площадей в Красноярске успела вырасти на 30%». Казалось бы, можно говорить о серьезном росте, если забыть о том, что за время кризиса цена на площади в торговых центрах упала на 25–30%.

По информации агентства «КИАН», если размер арендной ставки в торговых помещениях на Взлетке и в центре сегодня находится примерно на одном уровне и начинается от 1 тыс. рублей за кв. м, то правобережье в этом отношении от более востребованных районов немного отстает. В традиционно самом дорогом месте правобережья, в районе Предмостной площади, торговые площади предлагаются по ставке, которая начинается от 750 рублей за «квадрат». Все, что располагается дальше, выставляется подешевле.

«Красноярские компании и индивидуальные предприниматели в основном ищут небольшие торговые площади, в то время как в торгово-развлекательных центрах сдаются помещения, как правило, площадью 70–100 квадратных метров, — говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости компании „КИАН“ Людмила Богушевич. — Поэтому начинают они обычно с небольших павильонов. Торговые павильоны с удачным местоположением — сегодня самый востребованный на рынке вариант, арендная ставка на который колеблется в пределах 1–2 тысяч рублей за квадратный метр».

Офисная недвижимость

Что касается офисов, то в этом сегменте и движение началось позже, чем возник спрос на торговые площади, и повышение цены затронуло далеко не все объекты. Востребованные офисы в современных объектах, расположенных на Взлетке, растут в цене, а площади в непривлекательных с точки зрения потенциальных арендаторов объектах как были, так и остаются полупустыми. И с лета нынешнего года наметился разрыв в стоимости между разными по классу офисными площадями.

Людмила Богушевич, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании «КИАН», тел. 212-50-25

«Первыми в стоимости аренды стали расти самые востребованные помещения — коммерческие объекты небольшой площади от 50 до 100 квадратных метров, имеющие отдельный вход и расположенные на первой линии по соседству с оживленными трассами, — говорит Людмила Богушевич. — Еще в начале года снять коммерческие площади в топовых местах (в центре и на Взлетке) можно было за 600 рублей за квадратный метр, а в августе арендная плата уже выросла до 800–1000 рублей за квадратный метр. С приходом осени практически все эти объекты сданы, и если сейчас такие помещения на рынке время от времени и появляются, они очень быстро находят своих арендаторов. В августе у арендаторов проснулся интерес даже к тем площадям, которые до того простаивали на рынке все предыдущие полгода, не пользуясь спросом».

Причем клиентов, готовых арендовать офисные площади, говорят риелторы, на рынке достаточно, вот только подобрать для них подходящий вариант уже сложно. Одни рассчитывают найти помещение по более низкой арендной ставке, чем ныне существующая, другим для работы непременно требуется небольшой по площади объект, которые сейчас в городе наперечет. Третьим нужны площади, отвечающие определенному и довольно строгому набору критериев, которым в Красноярске соответствует ограниченное число объектов.

«Только в наше агентство ежедневно обращаются 40–50 клиентов для подбора коммерческих площадей, — говорит Елена Звонарева, — но при этом количества выставленных объектов недостаточно, чтобы предоставить этим компаниям подходящий вариант. В городе наметился дефицит качественных коммерческих площадей. Именно поэтому мы сегодня наблюдаем повышение арендных ставок в центре Красноярска, если осенью 2009 года на улицах Мира, Ленина, Маркса можно было найти качественные коммерческие площади по цене 900 рублей за квадратный метр, то сейчас есть объекты, выставляемые по 2–3,5 тысячи рублей за «квадрат».
Но в последнее время не только начала расти цена квадратного метра в офисных помещениях, поменялись сами критерии выбора офисов. Год назад, когда компании стремились сократить издержки и переезжали в меньшие помещения, главным в списке критериев была цена, а расположение, ремонт хотя и учитывались, но постепенно отходили на второй план. Сейчас же основным параметром для выбора стало качество. Но это касается только крупных компаний, для небольших фирм по-прежнему большое значение имеет стоимость коммерческих площадей.

Все предпосылки для дальнейшего роста, по мнению экспертов, налицо: банки сегодня готовы выдавать коммерческую ипотеку на достаточно привлекательных условиях, если у предприятия устойчивое финансовое положение, оно может рассчитывать на заем под 12,5–14% годовых, меняется в лучшую сторону экономическое положение компаний, и они начинают задумываться о расширении бизнеса, появляются новые фирмы, в Красноярск возвращаются федеральные компании, закрывшие свои региональные представительства в трудные времена, и всем им нужно где-то размещаться.

Активность на рынке аренды

Елена Звонарева, директор АН «Септима», тел. 292-06-04

Когда эксперты сегодня говорят об активности на рынке коммерческой недвижимости, они в первую очередь имеют в виду аренду площадей. По количеству арендных сделок, по оценке Елены Звонаревой, красноярский рынок вернулся на уровень 2008 года, но и число сделок, связанных с приобретением недвижимости, постепенно растет.
«В последние четыре месяца ощущается серьезный рост числа заявок на покупку коммерческой недвижимости, — говорит Елена Звонарева. — Нижнюю точку падения цены мы преодолели в прошлом году. Поэтому те, кто планировал вложить свободные средства в недвижимость, стремятся сделать это сейчас, прекрасно понимая, что в дальнейшем цена будет только расти».

Цена будет и дальше расти, принимая во внимание сократившееся предложение. Все залоговые объекты, время от времени появлявшиеся на рынке в кризис, уже давно нашли своих покупателей. «Еще одна категория объектов, которые могли бы появиться на рынке, но пока на нем отсутствуют, — коммерческие площади на первых этажах в новостройках, которые компании — подрядчики строительных работ получили в качестве оплаты за свою работу, — говорит руководитель проекта „Недвижимость-Инфо“ Татьяна Васильева. — Если год назад такие объекты появлялись в продаже, то сейчас компании их придерживают в ожидании повышения цены. Получившие эти объекты на пике цены собственники не готовы сейчас расстаться с ними с большим дисконтом».

Прощупывание почвы

То, что сейчас происходит на рынке коммерческой недвижимости, больше всего напоминает прощупывание почвы после кризиса, отмечают эксперты. «Видя появление спроса и понимая, что настал подходящий момент, чтобы поднять ставку аренды, собственники повышают плату и наблюдают за тем, как на изменения отреагируют потенциальные арендаторы, — объясняет Елена Звонарева. — Есть категория владельцев, которые выставляют объекты по заградительной цене и таким образом проводят своими силами маркетинговое исследование, выясняя, по какой стоимости сегодня готовы приобрести эти площади потенциальные покупатели».

Собственники коммерческих площадей и арендаторы, которые сейчас уже занимают помещения, замерли в ожидании. Многие рассчитывают на дальнейшее повышение цены, и если срок аренды по договору истекает в конце года, уже сейчас обращаются в агентства с просьбой подобрать им арендаторов, готовых снимать площади по более высокой ставке. С другой стороны, арендаторы следят за ситуацией, тоже стараются подыскать себе место на перспективу и желают при этом заключить длительный договор по фиксирован-ной цене. «Никто не спешит принимать решения, — говорит директор агентства недвижимости „Септима“ Елена Звонарева. — Если помещение по каким-то параметрам не соответствует требованиям компании, она готова ждать и месяц, и два, пока подходящий объект, который будет устраивать по качеству и цене, не найдется».

Если год назад на рынке были главными покупатели, именно они диктовали правила игры, то сейчас на нем установилось равновесие. Пока покупатели и продавцы еще на равных, и кто из них станет главным, должен показать следующий год.

Склады не меняются в цене

Татьяна Васильева, руководитель проекта «Недвижимость-Инфо», тел. 221-82-19

И только в сегменте складских помещений, меньше всего пострадавших от кризиса, по словам эксперта, все по-прежнему сохраняется без изменений. «В сегменте складских помещений по цене 80–100 рублей за квадратный метр в период кризиса не менялось ничего, и сегодня арендаторы снимают эти помещения по той же ставке, что действовала до кризиса. В сегменте более дорогих складов проседание если и было, то не больше чем на 10%, — объясняет Елена Звонарева. — В кризис на рынке периодически появлялись предложения складов, находящихся в залоге, по низкой цене, но это были единичные примеры, никак не повлиявшие на общую картину. Эта категория недвижимости не пошатнулась в цене, изменения были минимальными — в размере 0,05%. Соответственно, и сейчас с ценой на склады ничего не происходит».

А как у соседей?

Нельзя сказать, что подобная ситуация характерна только для Красноярска. Дефицит качественных коммерческих площадей и колебания арендной ставки наблюдают и наши соседи в Новосибирске. Только в отличие от Красноярска, где в последние четыре месяца и цена, и ставка аренды плавно растут, в Новосибирске цена пошла на спад. «На рынке коммерческой недвижимости Новосибирска наблюдается колебательный период, — комментирует ситуацию руководитель Аналитического центра компании „Сибакадемстрой недвижимость“ Татьяна Казакова. — Дно уже пройдено, и теперь рынок находится в поиске своего равновесного состояния. Собственники выставляют свои объекты на продажу зачастую по чуть завышенной цене, надеясь на начало роста. Если спроса при такой цене нет, то через несколько месяцев они корректируют цену в сторону понижения. На рынке аренды заявки „сниму“ стали встречаться чаще, но в первую очередь интерес представляют недорогие помещения. При этом среди предложений, напротив, появляются помещения, которых раньше днем с огнем было не сыскать — в проходимых местах на оживленных улицах по, соответственно, высокой цене».

По словам Татьяны Казаковой, на рынке офисной недвижимости Новосибирска в третьем квартале 2010 года наблюдается снижение средней цены предложения и стагнация средних арендных ставок. Похожие процессы отмечают и на рынке торговых площадей. А вот в сегменте складских помещений наоборот — коррекция на рынке аренды более существенна, чем на рынке купли-продажи. Размер средней арендной ставки для офисов в Новосибирске составляет 650 рублей за кв. м, для торговых помещений — 1057 рублей, для складов — 205 рублей за кв. м.

По информации компании «Сибакадемстрой недвижимость», начиная с третьего квартала 2009 года цены «плавают» вверх-вниз, ищут свое равновесие. В целом с начала 2010 года средняя цена предложения офисов к продаже упала на 20%, торговых — на 22%. Арендные ставки для офисов и торговых помещений снизились на 3%.

Рынок коммерческой недвижимости начинает активизироваться после кризиса, появился первый признак будущего оживления — возобновление спроса, но на быстрое восстановление рассчитывать не стоит, предостерегают эксперты, движение цены квадратного метра и арендной ставки будет происходить плавно и к докризисным показателям вернется нескоро.

Татьяна Крупко