Крупногабаритные квартиры | Жилье с размахом

Понятие крупногабаритной квартиры в современном понимании начинается с магической цифры в 100 квадратных метров. По нынешним временам, когда востребовано преимущественно жилье экономкласса с малым метражом, поиск покупателя на объект большой площади может растянуться даже на год. Но вслед за стабилизацией экономики, утверждают эксперты, спрос на дорогой штучный товар на рынке недвижимости возобновляется.

Для основной массы горожан, привычных к аскетичным «хрущевкам» и домам 97-й серии с площадью 4-комнатных квартир в пределах 80 «квадратов», это непозволительная роскошь, в то время как узкая категория обеспеченных красноярцев не мыслит своей жизни в стесненных условиях — как булгаковский профессор Преображенский, который на фоне общего «уплотнения» жил и работал в семи комнатах и мечтал о восьмой под библиотеку. Нынешнее крупногабаритное жилье меряется комнатами лишь условно — стен можно нагородить сколько угодно, позволяли бы квадратные метры, показатель куда более важный. Свободная планировка и площадь от 100 кв. м — вот основные признаки, позволяющие риелторам отнести квартиру к разряду крупногабаритных.

Массово проектировать дома с просторным жильем большой площади в Красноярске начали с 2000-х годов. До этого времени такие квартиры «собирали» из расположенных рядом нескольких поменьше в серийных домах, но они не притязали на статус элитного жилья, несмотря на индивидуальную планировку и большой метраж. Рынок крупногабаритного жилья оживился с появлением первого жилого комплекса повышенной комфортности «Кода» на Взлетке. Удачный старт положил начало череде проектов бизнес-класса для обеспеченных покупателей, с тех пор под влиянием спроса в строящихся жилых комплексах усиливалась тенденция к росту площадей, перераспределялось соотношение одно-двухкомнатных квартир к трех- и четырехкомнатным в пользу более габаритного жилья.

Директор информационной компании «Сибдом» Александр Шляхин

Эту традицию продолжила компания «Омега», объявив в 2008 году о начале строительства жилого комплекса бизнес-класса «Перья». Действительно, в каждом доме комплекса спроектировано по 21 одно-, двух- и четырехкомнатной квартире и 42 трехкомнатных. Их площади существенно больше размеров стандартных квартир: однокомнатные от 47 до 60 кв. м, двухкомнатные — от 71 до 75 кв. м, трехкомнатные — от 92 до 105 кв. м, четырехкомнатные — от 128 до 140 «квадратов». Проектировщики позаботились о комфорте жильцов комплекса и увеличили гостиные в квартирах до 28 кв. м, а спальни — до 22 кв. м, даже санузлы здесь гораздо просторнее типовых и достигают 9–10 кв. м. Помимо метража крупногабаритные квартиры в «Перьях» отличаются особыми планировками, например, трех- и четырехкомнатные квартиры разделены на гостевую и хозяйскую зону. Гостевое пространство составляют кухня, гостиная и санузел для гостей, а приватную территорию — спальни и санузел для хозяев (а в четырехкомнатной квартире — еще и гардеробная комната).

Высшая ступень престижа

Особняком в ряду крупногабаритных квартир стоят пентхаусы. В западном и столичном понимании это настоящие отдельные дома на крышах высотных зданий или как минимум роскошное жилье с огромной площадью остекления (в российских условиях — зимним садом), многоуровневой планировкой жилого пространства, собственной территорией эксплуатируемой кровли, прекрасными панорамными видами и выгодным месторасположением. Пентхаусы престижнее самых дорогих крупногабаритных квартир, это подтверждает их цена.

Пентхаус по-красноярски являет собой по сути обычную квартиру большой площади на последнем этаже, с хорошими видовыми характеристиками и архитектурной изюминкой — такой как мансарда, двухуровневая организация жилого пространства. Впрочем, востребованы и такие местные варианты, о чем свидетельствует рынок. Из последних примеров — пентхаусы в жилом комплексе «Бригантина» от компании «Русь-Строй». Каждая из трех оставшихся в продаже пятикомнатных крупногабаритных квартир на последних этажах площадью 290 «квадратов» расположена в три уровня, причем верхний «этаж» квартиры, а это единое помещение с витражным остеклением и площадью 41 кв. м, подойдет под тренажерный зал или зимний сад. Сейчас такой пентхаус стоит 8 млн 700 тыс. рублей.
«В нашем городе пентхаусы в продаже почти не встречаются», — сообщает Анна Кедо, руководитель отдела продаж компании «АРЕВЕРА-Недвижимость». — Они есть в таком жилье бизнес-класса, как комплексы «Парковый» на ул. Баумана, «Лазурный» и «Городок» на Взлетке, дом на ул. Железнодорожников, 20г, где квартиры на верхних этажах спроектированы как мансарды. Квартиры-пентхаусы на любителя, люди приобретают их целенаправленно и покидать не торопятся — аналогичных вариантов обмена в Красноярске днем с огнем не найти. Такое жилье быстро раскупают на стадии строительства, и на вторичном рынке оно впоследствии не появляется».

Дополнительные требования

Крупногабаритная квартира — символ статуса и общественного положения владельца. Человек, готовый выложить за жилплощадь 8- 9 млн рублей (а таких покупателей 3–5% от общей массы), особенно требователен и придирчив, готов к долгому поиску, прежде чем обретет идеальное с его точки зрения жилище. Не стоит и говорить, что он будет рассматривать дома кирпичные или монолитные, с подземным паркингом, закрытым от посторонних, охраняемым двором, что характерно для многих жилых комплексов повышенной комфортности. При прочих равных условиях преимущество отдается домам, стоящим на удалении, так чтобы напротив не оказались чужие окна.

Обеспеченного покупателя, выбирающего квартиру в новостройке, не смутит черновая отделка — на ремонт по своему вкусу с перепланировкой он готов выложить кругленькую сумму. С квартирами на первичном рынке конкурируют объекты вторичного рынка — квартиры с дорогим дизайнерским ремонтом. Переезжая, их бывшие владельцы оставляют многие детали интерьера, от мебели до ковров и штор, как элементы дизайна помещений.

Очень большую роль в выборе жилья высокой ценовой категории играет окружение. Если в доме, состоящем из крупногабаритных квартир, соседи подбираются обеспеченные, подъезды чистые и аккуратные, за порядком следит консьерж, то в объектах, где наряду с крупногабаритным присутствует социальное жилье малой площади, состав жильцов разношерстный, особого комфорта соседство студентов не принесет. «В панельных домах тоже есть большие квартиры, как правило, объединенные, — рассказывает Анна Кедо, — хотя спросом как крупногабаритные они не пользуются, даже с хорошим ремонтом. У нас в базе данных второй год числится такая квартира, и пока не нашлось желающих купить ее за 8 млн рублей, хотя дому всего 3 года, а площадь объекта 140 кв. м. Реальная стоимость квартиры максимум 5 млн рублей, но хозяева не намерены снижать цену, чтобы окупить вложения в дорогой ремонт».

Руководитель отдела продаж компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» Анна Кедо

Расположение дома тоже влияет на выбор крупногабаритного жилья, и неудивительно, что комплексы повышенной комфортности с квартирами большой площади сконцентрированы в основном в престижных районах города — экологически чистых окраинах вроде Академгородка или, наоборот, в центрах деловой активности — Центральном или Советском районе. В таких домах охотнее берут квартиры на верхних этажах, и раскупаться «широкоформатное» жилье начинает сверху вниз. Стремление к высоте объясняется не только видовыми преимуществами — вблизи от земли выше концентрация выхлопных газов от магистралей, проходящих перед окнами дома, сильнее шум транспорта. Застройщики учли эту рыночную тенденцию и с повышением этажности увеличивают цену квадратного метра.

Тонкости покупки и продажи

Спрос на крупногабаритное жилье достиг своего расцвета накануне кризиса и вместе с обвалом экономики сократился до нуля. Клиенты, готовые рассматривать крупногабаритное жилье, вновь появились у риелторов только недавно. «В первом квартале 2010 года в нашем отделении компании по Октябрьскому району прошли сделки по трем крупногабаритным квартирам и еще две квартиры, возможно, мы продадим до конца года, — говорит руководитель отдела продаж компании „АРЕВЕРА-Недвижимость“ Анна Кедо. — Жилье высокого класса на рынке есть, хотя от всего объема выставляемой на продажу жилой недвижимости их традиционно немного, 5–10%. Хочу заметить, интересных крупногабаритных квартир в Красноярске еще меньше, эти дома можно пересчитать по пальцам».

В отличие от пентхаусов, крупногабаритные квартиры продаются последними в общей массе квартир строящегося дома, часто уже после сдачи его в эксплуатацию. Сегодня, по оценкам риелторов, среди предложений жилья от застройщика крупногабаритных квартир достаточно много, ведь их обычно покупают не на начальном этапе строительства, а когда дом уже сдан, зарегистрирован, и можно увидеть товар лицом, то есть не на рекламном макете, а в готовом виде. Сразу ясно будет, какой в квартире вид из окна, двор, отделка подъездов, что за соседи, — на стадии долевого строительства эти подробности покупателю не всегда известны.

«Нередко дорогостоящие крупногабаритные квартиры берут в ипотеку, — говорит директор информационной компании „Сибдом“ Александр Шляхин. — Поскольку такие приобретения часто совершают бизнесмены, имеющие свое прибыльное дело, им не всегда удобно изымать средства из бизнеса — легче взять кредит в банке, а потом при возможности погасить его. Кстати, когда начались экономические трудности, некоторым пришлось отказаться от своей дорогой квартиры и продать ее ради спасения бизнеса или для того чтобы погасить долги перед банком. Теперь, пожив после продажи не в таких комфортных условиях, как прежде, например, у родственников или на съемной квартире, бывшие владельцы крупногабаритного жилья возвращаются в привычные просторные апартаменты».

Несмотря на преимущества жизни за городом, покупатели не готовы рассматривать коттедж в загородном поселке у городской черты как альтернативу крупногабаритной квартире. Многие понимают, что комфортная загородная жизнь невозможна без хорошей инфраструктуры, охраны, больших расходов на содержание. Риелторы замечают обратную тенденцию — на продажу выставляется все больше коттеджей, в том числе «недостроев», по 200–300 кв. м. Вначале просторный дом строится в расчете на большую семью, но когда дети уезжают поближе к цивилизации, содержать огромные площади становится накладно. Поэтому владельцы пытаются избавиться от ставшего обременительным загородного жилья, сменив его на крупногабаритную квартиру в Красноярске.

Чего ждать в будущем?

Если риелторы отслеживают текущее положение дел на рынке крупногабаритного жилья, то строительные компании, опираясь на показатели спроса по собственным объектам, реагируют на потребности рынка и разрабатывают стратегию на ближайшие годы вперед.
Как сообщил в ходе круглого стола на октябрьской Ярмарке недвижимости заместитель директора ЗАО «Фирма Культбытстрой» Анатолий Толстихин, «за последние два года резко сократилось количество предложений по крупногабаритным квартирам. До этапа ввода в эксплуатацию инвесторам крупногабаритные квартиры неинтересны, а впоследствии реализация объектов большой площади сопряжена с определенными трудностями. Фирма „Культбытстрой“ будет строить комфортное жилье, в том числе планирует строительство кирпичного дома в Николаевке, но объем этого предложения будет значительно меньше, чем малогабаритного жилья экономкласса».

По словам PR-менеджера компании «Монолитхолдинг» Александра Осадчего, «сейчас многие строительные компании принялись проектировать малогабаритное жилье, которое привлекает инвесторов. Тем не менее 4- и 5-комнатные квартиры в жилом комплексе „Лазурный“ по большей части распроданы, что свидетельствует о востребованности крупногабаритного жилья. Более того, компания „Монолитхолдинг“ не намерена понижать стоимость квадратного метра, так как уверена в стабильном спросе на свои объекты повышенной комфортности».

В своем дальнейшем развитии красноярские строительные компании придерживаются разных тенденций. Одни застройщики сделали ставку на жилье экономкласса, другие раскручивают очередные объекты уровня «бизнес» и «премиум», наполняя таким образом предложениями различные сегменты рынка. Благодаря отложенному спросу и оживлению ипотеки на фоне восстановления экономики продажи крупногабаритного жилья сдвинулись с мертвой точки, и естественно ожидать, что недвижимость большой площади будет востребована и в дальнейшем, ведь людям свойственно стремиться к расширению жилплощади и новому уровню жизни.

Зоя Зимина