Загородный дом | Будем ли прирастать «малоэтажкой»?

В кризисный 2009 год президент России Дмитрий Медведев призвал наращивать объемы малоэтажного строительства. И первейшей мерой для этого власти регионов должны были снизить цены на земельные участки под индивидуальное и малоэтажное строительство. Низкая себестоимость дома на своей земле, уменьшение сроков его возведения, независимость от обеспеченности застройщика средствами на завершение проекта теоретически должны были сделать малоэтажное строительство удачным решением жилищного вопроса для многих россиян, но на деле воз и ныне там — федеральное начинание в очередной раз «забуксовало» на препятствиях местного значения.

Как свидетельствуют данные опросов Всероссийского центра изучения общественного мнения, почти 60% россиян хотели бы жить в индивидуальных домах, обеспеченных коммунальной и социальной инфраструктурой и доступных по цене. Казалось бы, логично избежать роста цен на жилплощади в многоэтажках, обусловленного устойчивым спросом, за счет застройки пригородов коттеджами и таунхаусами, как это произошло во всем мире, уж чего-чего, а неосвоенных пространств земли под малоэтажную застройку в России хоть отбавляй. Вот только современный благоустроенный загородный дом для большинства горожан продолжает оставаться недоступной роскошью. Удешевить малоэтажное жилье должен был индустриальный подход к строительству. Но застройщики не торопятся связываться с дорогостоящим проектом комплексного освоения загородной территории, пока нет гарантий, что загородный поселок обеспечит своим жильцам все удобства, к которым те привыкли в городе, и при этом удержит городской порядок цен.

Трудности с выделением участков

Несмотря на огромные незаселенные пространства, выделение земельного участка на территории нашего края зачастую сопряжено с немалыми трудностями. Дело в том, что в районах не реализуются с торгов участки под индивидуальное жилье, потому что нет денег на подготовку межевого дела, кадастрового плана и других необходимых документов территориального планирования.
По информации краевой службы по контролю в области градостроительной деятельности, на практике территории не всегда развивают по генеральному плану. Даже Красноярск, который всегда позиционируется одним из лидеров развития жилищного строительства, из 15 проектов планировок, разработанных в предыдущие годы, не имеет ни одного утвержденного документа. В условиях отсутствия документации по планировке территории приходится вести точечную застройку.

Из 62 муниципальных образований только в 16 закладываются деньги в муниципальный бюджет на разработку этой стадии документации по планированию территорий. Это означает, что в большинстве своем органы местного самоуправления не работают над комплексным развитием подвластной им территории, в том числе и через документы территориального планирования, и одной из главных причин недостаточно активной разработки документации специалисты называют недостаток средств муниципальных бюджетов. На сегодняшний день принято решение о ежегодном отпуске порядка 90 млн рублей из средств краевого бюджета на разработку документации по планировке территорий и проектов межевания на весь край. Не менее 10% от сметной стоимости объектов проектирования добавляет местный бюджет, таким образом, ожидается общий объем финансирования в размере 100 млн рублей. Правда, пока денег все равно недостаточно, чтобы спуститься от генеральных планов и схем планировки районов до проектов детальной планировки и кадастровых, межевых дел. А ведь именно они являются исходными материалами для торгов муниципального образования участками.

Общая проблема сетей

Представители власти и строительных компаний, осуществляющих малоэтажное строительство, не устают перечислять сложности на пути развития «малоэтажки» — и главным образом затруднения связаны с подключением к сетям коммунальной инфраструктуры. Пока инженерные сети обеспечивают застройщики за счет собственных средств, однако это не благотворительная акция. При таком раскладе все понесенные строителями расходы на свет, воду и дороги придется оплачивать владельцам загородных домов — а это увеличивает стоимость квадратного метра малоэтажного жилья как минимум на 10 тыс. рублей.

С приходом в малоэтажное строительство частно-государственного партнерства наметился выход из тупиковой ситуации, и в России уже есть успешные пилотные проекты, где сказалась сильная поддержка государства. Ближайший к нам — кемеровская «Лесная поляна» с ценой «квадрата» 23 тыс. рублей. В поселке в Оренбургской области, строящемся с привлечением средств федеральной целевой программы «Жилище», квадратный метр стоит 26,5 тыс. рублей. Региональные оренбургские власти профинансировали создание дорог, сетей и бытовой инфраструктуры, энергетики не взяли платы за подключение. Малоэтажный опыт Оренбуржья стал показательным для всей России, в том числе и для нашего края. Между тем со слов вице-президента Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) Валерия Казейкина газета «Ведомости» описывает аналогичные дома в Калужской области, продающиеся по гораздо более высокой цене — 45 тыс. рублей за 1 кв. м. «Региональные власти ничем не помогли, земля с аукциона, арендные платежи, внешние сети — все за деньги застройщика», — объясняет разницу Казейкин. К сожалению, Красноярский край, за исключением отдельных робких попыток привлечь федеральную финансовую помощь в действительно значимых и ощутимых для региона объемах, демонстрирует ту же тенденцию.

Власти края в действии

Впрочем, краевое министерство строительства и архитектуры в бездействии обвинить нельзя. «Мы поддерживаем наиболее эффективные проекты», — заявил первый заместитель министра строительства и архитектуры Евгений Диев. Но в бюджете на всех денег не хватит, ведь инженерные сети — дело дорогостоящее. Скажем, население поселка Емельяново — 20 000 человек. Чтобы полностью обеспечить его коммунальной инфраструктурой в соответствии с нормативами, необходимо порядка 1 млрд рублей, приводит пример Евгений Диев.

В Красноярском крае работает долгосрочная целевая программа «Дом», направленная на снижение стоимости «квадрата» для потенциальных покупателей до конечной цены не выше официальной стоимости, утвержденной на территории края (в настоящий момент она равна 30,4 тыс. рублей). В ее рамках краевой бюджет финансирует обустройство площадок для восьми проектов малоэтажной застройки инженерными сетями и дорогами. Правда, пока объем средств, отпущенных на программу, не слишком велик — порядка 200 млн рублей в год.
Чтобы получить финансирование, площадкам требовался территориальный план и проект детальной планировки, наличие инвестора, возможность сбыта построенного жилья, наличие других целевых программ, в рамках которых строится на данной территории жилье, в том числе для бюджета, как краевого, так и местного. Но одним из важнейших критериев послужила стоимость коммунальной инфраструктуры в цене квадратного метра жилплощади — не выше 10 тыс. руб. за 1 кв. м.

В течение первой половины 2010 года определились проекты — участники программы «Дом». Новые малоэтажные жилые массивы появятся в Емельяновском, Боготольском, Тасеевском, Каратузском, Северо-Енисейском, Ермаковском районе, а также в Сосновоборске, причем на некоторых площадках застройщики уже прошли стадию заключения договоров с инвесторами и приступили к строительству домов. Ожидается, что уже через три года проекты программы обеспечат ввод около 69 тыс. кв. м доступного малоэтажного жилья. Впрочем, от Красноярска эти районы расположены далеко, между тем платежеспособный спрос на загородное жилье в краевом центре и его пригородах наталкивается на острую нехватку проектов с государственной поддержкой, где цены держались бы в районе 30 тыс. рублей за 1 кв. м жилья.

Помощь сверху

Федеральные средства на развитие в крае «малоэтажки» поступили в этом году и из другого источника. Это программа, реализуемая совместно с Фондом реформирования жилищно-коммунального хозяйства, в рамках которой за счет средств краевого и федерального бюджета производится строительство малоэтажного жилья для переселения граждан из аварийного жилищного фонда. В бюджет края из Фонда перечислено 61,63 млн рублей. Эти средства распределят между Боготолом, Боготольским районом, Минусинском, Казачинским и Галанинским сельсоветами (Казачинский район), Агинским сельсоветом (Саянский район). В порядке софинансирования программы переселения краевая казна выделила 27,16 млн рублей. После расселения 12 аварийных домов новое малоэтажное жилье получат 162 жителя — капля в море по сравнению с численностью населения в крае.

Наконец, еще один нашумевший проект — 143 гектара федеральных земель на Плодово-Ягодной станции, переданные Фондом РЖС в краевую собственность весной 2009 года. До сих пор территория ждала решения своей участи и наконец в августе 2010 года была включена в генплан развития территорий Октябрьского района «Таймыр — Овинный» и «Плодово-Ягодная станция», недавно утвержденный на публичных слушаниях.
В представленном проекте генплана этих участков из 1250 гектаров чуть более половины займет высотное строительство. Оно будет сосредоточено преимущественно в районе поселка Таймыр, отделенном железной дорогой от территории Мясокомбината, где также уже разработан план еще одного микрорайона многоэтажной застройки. Под малоэтажное строительство предназначена территория в районе Плодово-Ягодной станции, в том числе 143 гектара земель, переданных краю Фондом РЖС. Подготовка документов бывших федеральных владений к земельному аукциону завершится к апрелю 2011 года.

Инвестиционная привлекательность

В результате совместной двухлетней работы правительства Красноярского края, КСК «Центр» и компании «Новалэнд» в нашем регионе в рамках частно-государственного партнерства активно реализуется инвестиционный проект по развитию малоэтажного строительства. На развитие территории, в том числе Емельяновского района, в инвестиционный проект заложено 1,5 млрд рублей, в том числе 1 млрд рублей из федерального бюджета и 500 млн рублей краевых средств. Утвержден график реализации проекта до конца 2014 года, и с декабря 2009 года деньги уже начали поступать в край.
Распоряжается этими средствами Правительство края в том числе министерство строительства и архитектуры, а также министерство транспорта, определяя на аукционах подрядчиков, ответственных за строительство инфраструктурных объектов и осуществляя контроль за освоением бюджетных средств.

В 2010 году в рамках инвестиционного проекта будут построены цех механического обезвоживания осадка и станция обеззараживания очищенных сточных вод. Два сооружения инженерной инфраструктуры электроподстанция «Содружество» и канализационная насосная станция № 4 — объекты, переходящие на 2011 год. Работы по ним ведутся уже сейчас, а завершится строительство в следующем году. В 2011 году за счет средств инвестпроекта будет вестись строительство дорожной развязки на федеральной трассе М-53 напротив «Алпи» и подъезда к жилому району «Новалэнд». Сейчас на этом месте уже идут земляные работы, хорошо заметные с трассы.
«Привлечение в Красноярский край большого объема федеральных средств это безусловная победа краевых властей, инициативных бизнесменов и строителей, рассказывает финансовый директор ООО «Новалэнд» Наталья Тимошенко. Благодаря малоэтажному инвестиционному проекту федерального значения регион получил средства на развитие территорий, и работа для этого проделана колоссальная.
Замечательно, что проектом предусмотрено строительство социальных объектов.

Школу на территории жилого района «Новалэнд» начнут проектировать в 4-м квартале 2012 года, а через два года объект должен быть уже сдан, в планах на ближайшие годы есть и детский сад. Через несколько лет на территории «Новалэнда» должно быть построено 180 тыс. кв. м жилья, в том числе в рамках частно-государственного партнерства застройщик запроектирует и построит определенный объем жилья экономкласса в домах и таунхаусах, которое будет предлагаться по социальным государственным программам.

В отрыве от цивилизации

С обеспечением коммуникациями, как и с подключением к инженерным сетям, тоже не все гладко. Программа-минимум — свет и холодная вода — это только часть проблемы, много вопросов вызывает отопление. С такими тяжелыми погодными условиями, которые выдались прошлой зимой, расходы на эксплуатацию индивидуального дома превышают затраты собственников квартир с центральным отоплением. В среднем на отопление коттеджа в зимний период ежемесячно уходит 9–10 тыс. рублей.

Максимально удешевить отопление загородного дома помог бы природный газ, как в европейской части России, однако в нашем регионе нет магистрального газоснабжения. Привозной пропан-бутан оказывается роскошью, хотя и дает некоторую экономию относительно прочих видов топлива. Менее затратно для жителей было бы не возить сжиженный газ цистернами к каждому дому, а провести от Ачинского НПЗ газопровод, как предлагает руководитель проекта «Шамони» Иван Молтянский, только бюджету это не по силам.

Обсуждая вопросы первоочередной важности, нельзя забывать о социальной инфраструктуре. Много ли желающих найдется осесть за тридевять земель в глуши, где нет ни школы, ни больницы, даже если жилье там будет стоить вдвое дешевле городского? Между тем в окрестностях Красноярска проекты загородных поселков с образовательными учреждениями, другими необходимыми объектами соцкультбыта можно перечесть по пальцам. Застройщикам невыгодно возводить что-то другое кроме жилья, пока не найдутся инвесторы на коммерческую недвижимость, а бизнесмены ждут, когда сформируется постоянный круг клиентов из числа жильцов поселка. Покупатели же осторожно приглядываются к предложениям жилья в коттеджных поселках, ведь стоить оно будет не меньше городского, а какими благами придется поступиться ради проживания в индивидуальном доме на лоне природы, предсказывать рано — ни один заявленный проект, за исключением коттеджного поселка «ИНКОМ-Сосны», пока не завершен.

Проблемы краевой «малоэтажки» не устают констатировать на разного рода совещаниях и круглых столах, однако разговоры не привели к радикальной перемене ситуации, ведь корень проблемы не в отсутствии эффективных решений, а в банальной нехватке бюджетных средств, что влияет даже на «самострой». Тем не менее посредством реализуемых программ, как в области финансирования территориального планирования, так и создания инфраструктуры, власти хотят за три года увеличить объемы ввода индивидуальных домов с нынешних 300 тыс. до 400–450 тыс. кв. м. в год и улучшить соотношение между малоэтажным и многоэтажным жильем, которое существует сейчас (35% к 65% соответственно). Но пока разрыв между желаниями и возможностями не сократится, ждать бума на малоэтажное жилье в Красноярском крае не приходится.

Зоя Зимина