Дачное строительство | Дачный запрет

Не успели проекты дачных поселков в пригороде Красноярска как следует развернуться и набрать обороты, как Минрегион предложил законопроект о классификации земель, запрещающий строить жилые дома вне населенных пунктов. Документ, пока еще существующий в виде проекта закона, уже успел вызвать немало споров. Одни эксперты считают, что новый закон фактически ставит крест на наиболее доступном по цене предложении на загородном рынке. Другие, напротив, убеждены, что он должен сделать сектор дачного строительства более цивилизованным. Но в одном эксперты согласны: новый закон не может не повлиять на рынок загородной недвижимости.

Предложенный Минрегионом законопроект «О внесении изменений в законодательные акты РФ в части уточнения правового режима использования садовых, огороднических и дачных земельных участков» по сути представляет собой ряд поправок к действующим законам, которые уточняют определение трех типов участков — дачных, садовых и огородных, — обозначают правила их использования и устраняют существующие пробелы в законодательстве. Так, до сих пор не были четко определены условия использования участков, имеющих категорию земель сельхозназначения с разрешенным дачным строительством. И без того непростая ситуация еще больше обострилась с принятием Конституционным судом РФ решения о возможности прописки на даче.

Если закон будет принят в его нынешнем виде, из трех типов участков построить жилой дом и прописаться в нем будет возможно только на дачной земле и только при условии, что тот находится в границах населенного пункта. Дачный статус участка кроме дома позволяет возводить на нем не предназначенные для проживания хозяйственные строения и сооружения.

В предложенном Минрегионом документе содержится еще одно нововведение, касающееся дач. Дачные дома оказались исключены из списка объектов, для строительства которых не требуется получать разрешение. Для собственников это означает, что браться за строительство теперь можно не раньше, чем получен документ, подтверждающий соответствие проекта градостроительному плану.
Правда, если поторопиться с достройкой дома и завершить его в ближайшие пять лет, тогда этого обязательного требования удастся избежать. При условии, что строительство дачи началось до вступления закона в силу, а оно должно произойти 1 января 2011 года, то до 1 января 2015 года разрешения на возведение дома не требуется.

Не строить, а сеять

Что касается двух других типов участков — садовых и огородных, которые располагаются на землях сельхозназначения,-то их определение также было уточнено. Согласно новому законопроекту садовый участок предназначен для выращивания плодовых, ягодных, овощных и бахчевых культур. Ни о каком жилом строительстве на садовой земле речи не идет, максимум, что может появиться на участке, — это хозяйственные постройки. Притом что действующий сейчас закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях» от 1998 года позволяет возводить на садовом участке жилое строение без права регистрации в нем.

Область разрешенного использования, определенная для огородного участка, оказалась еще более узкой. Собственникам такой земли закон не только не позволяет возводить на ней жилые постройки, но и отказывает в праве высаживать плодовые деревья. Потому что применение огородной земли ограничивается лишь выращиванием ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур. При этом разрешается размещать на огородном участке хозяйственные (вспомогательные) постройки, но, опять же, с обязательной оговоркой — «не предназначенные для проживания».
Кроме того, в проекте закона четко оговаривается, что ни один из трех типов участков не может находиться на землях, которые относятся к категориям «особо ценные земли; земли особо охраняемых территорий», а также «земли, зарезервированные для государственных или муниципальных нужд, и земли с развитыми карстовыми, оползневыми, селевыми и другими вредными воздействиями, вызвавшими деградацию земель».

Чего стоит ждать?

Предполагается, что предоставлять участки по новым правилам начнут уже с 1 января 2011 года — момента, когда новый закон должен вступить в силу. Правда, для спорных участков в пригороде установлен переходный период до 1 января 2015 года, в течение которого земли должны быть приведены в соответствие с требованиями нового законодательства.

Статус существующих садовых участков, где уже построены или строятся в настоящий момент жилые дома, по закону должен быть изменен на дачный, а сами участки могут быть включены в состав жилых зон, но лишь при условии, что садовые участки находились в границах населенных пунктов.
А вот как быть с домами, строительство которых уже началось вне границ поселений, закон не говорит. Хотя для продолжения строительства на этой земле до 2015 года не потребуется разрешения, после того как коттеджи будут достроены, их собственников ожидает немало сложностей. Признать такую постройку жилым домом будет невозможно, если землю, на которой стоит дом, нельзя включить в границы населенного пункта.

Неудивительно, что мнения экспертов в оценке новой инициативы Минрегиона разделились. «Проект такого закона нужен, скорее всего, чтобы устранить путаницу, существовавшую в сфере дачного строительства, — считает заместитель директора компании „Зодчий“ Михаил Магдибур. — Зачастую покупателям было неясно, на каком дачном участке можно построить дом и оформить в нем прописку, а на каком сделать этого нельзя. Теперь вопрос решается просто: те, кто хотят заниматься огородничеством, покупают для этой цели участки на сельхозземлях, тот, кто хочет построить дом, выбирает только землю в границах поселений».

По словам Михаила Магдибура, новый закон нужно рассматривать и с точки зрения развития территорий. Сегодня заявлено немало проектов дальних дачных поселков, в которых застройщики со временем обещают обеспечить необходимую социальную и коммерческую инфраструктуру. Так что у некоторых покупателей складывается впечатление, что если они приобрели дом в строящемся дачном поселке, то получат примерно тот же набор благ, что и в коттеджном поселке. Но опыт Подмосковья, где дачные поселки начали строиться гораздо раньше, чем у нас, убеждает: в небольших поселках создать серьезную инфраструктуру попросту невозможно. А необходимость строить дачные поселки только в границах поселений заставит застройщиков дачных поселков принимать участие в градостроительной деятельности, способствовать развитию территорий. В конечном итоге все это позволит повысить комфорт и качество жизни для тех людей, которые готовы приобретать индивидуальные дома.

«С одной стороны, этот закон разрешает строить на дачных участках индивидуальные дома, которые на этой земле на практике уже давно строились, — говорит руководитель отдела по земельным вопросам агентства недвижимости „Посад“ Татьяна Молтянская. — В последнее время изменилось само понятие „дача“, для большинства нынешних покупателей это не постройка, окруженная огородами, а скорее капитальный дом, куда приезжать отдохнуть от городской суеты можно круглый год, летом и зимой. Такие дома уже несколько лет строились на дачных участках, но регистрировались именно как дачи, а не как жилые дома. Проект закона это разночтение устранил, разрешив строить на дачной земле индивидуальные жилые дома.
С другой стороны, в документе ничего не сказано про уже построенные на сельскохозяйственной земле дачные поселки вне границ поселений. В законе не определено процедуры присоединения к существующим населенным пунктам уже существующих дачных поселков. Притом что такие поселки в пригородах существуют и вопрос с ними нужно как-то решать».

Как изменения отразятся на рынке

Как отмечают эксперты, в первую очередь от принятия нового закона могут пострадать те девелоперы, которые покупали большие наделы земель сельхозназначения с тем, чтобы поменять их разрешенное использование на дачное строительство и затем продать частникам. На такой земле сегодня строится большинство дачных поселков, находящихся на удалении от Красноярска. Причем именно дачное назначение земли позволяло им продавать эти участки по более низкой цене и ускорить сроки начала строительства. Хотя большая часть из них находятся рядом с существующими населенными пунктами и, по словам девелоперов, в дальнейшем должны быть включены в состав поселений, в настоящий момент они в эти границы не входят. А значит, в соответствии с положениями нового закона больше не могут называться дачами и застраиваться жилыми домами. Эксперты полагают, что для легализации таких участков потребуется доработка закона и новая"дачная амнистия».

Татьяна Крупко