Проектное финансирование | Деньги на проект

Любому современному человеку слово «кредит» знакомо не понаслышке. Этим финансовым инструментом охотно пользуются как физические, так и юридические лица — ведение бизнеса порой невозможно без заемных средств, особенно в такой ресурсоемкой сфере, как строительство. В последние годы наряду с привычным кредитованием банки оказывают красноярским строительным фирмам новый вид финансовой поддержки — проектное финансирование, в котором заложена определенная выгода и для конечного потребителя.

Основное отличие проектного финансирования от более привычных коммерческих, или инвестиционных кредитов заключается в том, что банковские средства, привлеченные в проект, возвращаются из планируемого дохода этого проекта, тогда как обычный кредит гасится за счет всей хозяйственной деятельности заемщика, в том числе из средств от реализации проекта. С одной стороны, для банков такие вложения сопряжены с большими рисками, чем обычное кредитование, поскольку возврат средств зависит от рентабельности объекта и конкретных продаж, с другой — финансовые структуры не упускают возможность контролировать ход строительства, к тому же на период возведения объекта у банка в залоге остается объект незавершенного строительства, пока его долями не выкупят инвесторы или будущие жильцы. Для того чтобы получить деньги, строительная компания вынуждена особенно тщательно подходить к детальной проработке бизнес-плана проекта. В этом центральном с точки зрения банка документе должны отражаться преимущества проекта, низкие проектные риски и обоснование экономической эффективности. Оценка существующего предприятия в такой ситуации важна в меньшей степени, чем в случае с кредитом.

Принимая решение о финансировании проекта, кредитная организация ориентируется и на распределение рисков финансирования между участниками проекта (поставщиками оборудования, кредиторами, покупателями, акционерами проектного общества). Объем собственных средств, вложенных заемщиком, начинается от 20–30% — только при таком условии банк будет рассматривать вопрос своего участия в проекте. Еще важнее для кредитора концепция, технические и маркетинговые решения проекта, обоснование выбранной стратегии развития. Банкиры изучают основные контракты проекта, здесь на руку застройщику сыграют серьезные партнеры. Из этих данных банк может сделать вывод об успешности проекта: насколько востребованным окажется построенный объект, как быстро будет реализована эта недвижимость, а значит, когда ожидать возврата вложенных средств.

Пока в Красноярске существуют лишь единичные примеры проектного финансирования, и пока можно сказать, что банки готовы инвестировать по этой схеме в основном строительство жилья, ведь при нынешней рыночной нестабильности спрос на него более предсказуем, чем, скажем, на коммерческие объекты. Такой вид инвестирования привлекают для строительства масштабных жилых объектов, таких как 5-, 6-подъездные 10-этажные дома. В жилье люди нуждаются независимо от экономической ситуации, а вот тенденция востребованности офисов в определенном районе города за период строительства, напротив, может не раз измениться.

Особенности для строителей

Причин, по которым проектное финансирование предпочтительнее для строительной компании, чем кредит, может быть несколько, и основная из них — это объем привлеченных инвестиционных ресурсов, который значительно превышает собственные активы застройщика. Благодаря этому возможна реализация проекта с нуля, даже когда его осуществлением занимается недавно созданная компания. Кроме того, финансовые риски, то есть ответственность за судьбу проекта, его участники делят между собой.

При кажущейся доступности этого вида финансирования у него имеются и свои подводные камни — например, дорогостоящие предпроектные работы (бизнес-планирование и экономическая, финансовая, техническая, экологическая, организационно-правовая, коммерческая и маркетинговая экспертизы), жесткий контроль кредитора за расходованием привлеченных средств, что может лишить инициатора проекта независимости, наконец, более долгий срок рассмотрения заявки. Но бывают случаи, в которых застройщик вынужден согласиться с условиями банка, — например, когда намечается перспективный проект, а активы компании уже заложены, и оформить традиционный кредит нет возможности. Проектное финансирование интересно застройщику еще и тем, что банковские денежные ресурсы покрывают разрывы в собственных оборотных средствах.

При проектном финансировании денежные средства поступают на строительство конкретных объектов недвижимости с указанием пропорционального распределения затрат из собственных и заемных средств. На каждый месяц банк устанавливает лимиты кредитования. Если эта сумма не используется полностью или, наоборот, застройщик испытывает потребность дозагрузки, изменение объемов финансирования урегулируется отдельным соглашением в рамках договора.

Выгоды для частных инвесторов

Для покупателей недвижимости на разных этапах строительства проектное финансирование означает гарантию сдачи объекта в срок. Поскольку заемные средства возвращаются кредитору из выручки от реализации квартир, банк напрямую заинтересован в соблюдении сроков, будет контролировать ход строительства и даже влиять на его темпы за счет финансовых рычагов — поэтапных выплат, когда каждый следующий транш выплачивается вслед за своевременным окончанием работ по предыдущему. В случае обычного кредита заимодатель оставляет этот вопрос на совести застройщика, лишь бы он осуществлял платежи регулярно и в положенное время.

Поскольку число продаж напрямую связано с получением прибыли, банку выгодно использовать собственные ресурсы, чтобы стимулировать покупателей приобретать квартиры на объекте инвестирования. Для этого финансовые организации используют мощный инструмент — ипотечный кредит с привлекательными процентными ставками и другими условиями. Например, Сбербанк специально разработал кредитную программу для объектов, строящихся с участием кредитных средств банка, которая предполагает более низкую процентную ставку, чем покупка в кредит квартиры в случайном доме, разница в зависимости от характеристик заемщика колеблется от 1 до 3%.

Принимая решение о выдаче ипотечного кредита, банк оценивает репутацию компании-застройщика. Если в прошлом застройщик, скажем, срывал сроки ввода домов в эксплуатацию, был замешан в скандалах, то риск несвоевременной сдачи объекта, а вслед за ним и процентная ставка по ипотеке повышаются. В то же время проектное финансирование банк оказывает только компаниям с хорошей репутацией и тем объектам, где эти риски минимальны. Таким образом, покупатели квартир в них получат не только гарантию, что дом будет достроен без проблем, но и выгодный процент по ипотеке.

Процедура оформления ипотеки

Покупатель при этом выигрывает во времени, которое понадобится, чтобы согласовать приобретаемую в ипотеку квартиру с банком, ведь кредитной организации строящийся объект уже знаком. Кроме того, при проектном финансировании банк получает в качестве обеспе-чения от застройщика земельный участок, а кредитуемые квартиры оставляет в залог по ипотечному кредиту, пока покупатель не погасит долг. Тогда при оформлении ипотеки с вас не попросят копии документов, подтверждающих права застройщика на строительство объектов недвижимости (разрешение на строительство, документы о государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства, и т. п.). Не понадобится и дополнительный залог в виде готового объекта недвижимости, который часто просят банки, кредитуя приобретение квартиры в незавершенном доме. Таким образом, ипотечный пакет документов от застройщика сокращается до договора инвестирования строительства и справки о внесении первоначального взноса.

Примеры на красноярском рынке

Впервые проектное финансирование в Красноярске началось в 2006 году со строительных объектов компании «Монолитхолдинг» в жилом районе «Иннокентьевский». Финансовую поддержку этой крупной строительной компании оказал банк «ВТБ». На условиях проектного финансирования с участием «ВТБ» строились дома VI микрорайона жилого района «Иннокентьевский», а позднее — дом на ул. Ястынской, 16. Проектное финансирование «Московского банка реконструкции и развития» получили жилые дома на Ястынской, 10 и 11. С привлечением кредитных средств Сбербанка возводился жилой комплекс «Лазурный» и торгово-деловой центр «Первая башня», пока в планах проектное финансирование многофункционального комплекса «Красноярск-Сити».

Среди других строительных компаний нашего города проектное финансирование развернулось в 2009 году, в период нестабильной экономической ситуации, когда застройщики за счет привлеченных финансов подстраховывались на случай дефицита оборотных средств. Летом прошлого года строительная компания «Зодчий» заключила договор со Сбербанком на проектное финансирование жилого комплекса «Полтавский». В ходе строительства жилого комплекса застройщику удалось доказать свою финансовую стабильность, и в июне 2010 года Сбербанк поддержал новое начинание «Зодчего» — инвестировал 700 млн рублей на строительство первой очереди коттеджного городка «Видный», проекта масштабного по красноярским меркам. «Постоянная финансовая поддержка Сбербанка обеспечивает ритмичность строительства, что делает процесс предсказуемым для инвесторов, а мы получаем возможность планомерно, технологично и комплексно обеспечивать застройку всего поселка», — отметил тогда плюсы сотрудничества с банком директор строительной компании «Зодчий» Владимир Шабунин.

Фирма «Культбытстрой» в 2009 году тоже начала возводить объекты с привлечением кредитных средств Сбербанка. В результате сейчас близится к завершению дом № 3 восточнее 6-го микрорайона «Иннокентьевского» (микрорайон «Звездный»), а кроме того, рассматривается финансирование одного из новых объектов компании.

Кредитные средства на проектное финансирование четырех домов в микрорайоне Покровском Сбербанк выделил компании «Сибиряк» в прошлом году. Новый договор, подписанный этими компаниями уже в этом году, предполагает возведение в Покровском еще четырех домов на основе проектного финансирования, кредитная линия рассчитана на трехлетний период.

С этого года число красноярских объектов проектного финансирования пополняют новые застройщики. В микрорайоне Покровском на средства Сбербанка строительная компания «Гранд» возводит дома № 3 (вторая очередь) и № 5 на улице Караульной, а летом 2010 года местное отделение крупнейшего банка России инвестировало средства в строительство жилого комплекса «Фрегат NEO» — это первый опыт сотрудничества с его застройщиком, компанией «СибЛидер».

Судя по приведенным примерам, в Красноярске складывается любопытная, однако вполне объяснимая тенденция: застройщики нередко обращаются в кредитные организации за проектным финансированием объектов высокого класса — жилья повышенной комфортности и торгово-офисной недвижимости. Положительные решения банков о финансовом участии в таких проектах оправданы репутацией надежных строительных компаний и тщательно проработанной документацией проектов, а лидеры нашего строительного рынка подтвердили, что достойны доверия. В проектном финансировании объектов экономкласса банки тоже заинтересованы, поскольку недорогие малогабаритные квартиры всегда в ходу на рынке недвижимости, а также в первую очередь востребованы при реализации краевых жилищных программ переселения граждан.

Зоя Зимина