Рынок жилья: реалии и прогнозы

Несмотря на динамичное развитие рынка жилья, потребителями в этом секторе являются не более 10 процентов жителей края. Для остальных приобретение собственного жилья – недоступная роскошь. Как помочь жителям края купить жилье, из чего складываются реальные цены за квадратный метр, можно ли влиять на политику ценообразования, когда в полной мере заработает ипотека – эти и другие вопросы обсуждали депутаты Законодательного Собрания, представители администрации края и органов местного самоуправления, строительных, финансово-кредитных, научных и общественных организаций в рамках публичных слушаний на злободневную тему «О состоянии и перспективах развития рынка жилья в Красноярском крае». Инициаторами слушаний выступили постоянные комиссии по экономической политике и собственности и по промышленности, жилищно-коммунальной политике и коммуникационному комплексу. Руководил проведением слушаний заместитель председателя Законодательного Собрания края Анатолий Ромашов. В слушаниях приняли участие первый заместитель губернатора края Лев Кузнецов, заместители губернатора Эдхам Акбулатов и Николай Глушков, заместитель главы Красноярска Анатолий Григоренко. Основные проблемы, которые обсуждались на слушаниях, касались общей характеристики рынка жилья в Красноярском крае, потребностей населения в улучшениях жилищных условий, а также платежеспособного спроса населения на жилье и жилищные кредиты. В докладах отмечалась чрезвычайная важность проблемы удовлетворения потребностей населения края в жилье, как в рамках выполнения конституционных социальных гарантий, так и при реализации программы развития производительных сил Красноярского края на долгосрочную перспективу. По словам депутата Законодательного Собрания Всеволода Севастьянова, открывшего слушания, общая потребность в жилье в Красноярском крае на сегодняшний день – 1,5 млрд кв. метров. Это составляет 46% от всего жилого фонда края. Объемы строительства жилья в крае по сравнению с 80-ми годами упали в 4 раза – в 2003 году было введено 517 тыс. кв. м против почти 2 млн в 1989 году. Изменилась также их территориальная пропорция. По информации Всеволода Севастьянова, сегодня 75 процентов жилья строится в Красноярске, в то время как ранее этот показатель от общих объемов не превышал 30 процентов. Это обстоятельство негативно сказывается на закреплении квалифицированных кадров на селе. 54% населения края нуждаются в жилье, и лишь 35% из них готовы каким-то образом самостоятельно участвовать в решении этой проблемы. Абсолютное большинство от общего числа нуждающихся в улучшении квартирных или рассчитывают на серьезную поддержку государства, или же вообще не видят для себя никаких перспектив в решении жилищного вопроса. Всеволод Севастьянов отметил следующую тенденцию, сложившуюся на рынке жилья. Люди неохотно идут в банк за кредитами, так как считают, что при существующих условиях кредитования долг будет отдать очень трудно. За 15 лет банку придется возместить 300% стоимости квартиры. Заместитель губернатора края Николай Глушков оценил состояние дел в жилищном строительстве гораздо более оптимистично. Он, в частности, отметил, что властям удалось сохранить структуру управления комплексом на территории края, а также выстроить нормальные отношения с общественными организациями, в том числе с Союзом строителей Красноярского края, профсоюзными органами, координационным советом. Успешно работают структуры, созданные решать социальные проблемы: ассоциация «Север на юг», фонд жилищного строительства. В качестве актива заместитель губернатора отметил сохранение на территории края ведущих градостроительных проектных институтов, таких как «Красноярскгражданпроект» и «Промстройниипроект». Сохранился профессиональный костяк строительного комплекса, профподготовка кадров ведется на достойном уровне. В крае есть все основные виды строительных материалов, наблюдается положительная тенденция их производства. Внедрены новые технологии, в том числе монолитное домостроение, пенополистирольная опалубка и многие другие. Удалось восстановить нормальные взаимоотношения с федеральными органами, которые занимаются формированием государственных жилищных программ. Программа социально-экономического развития края предполагает увеличение ежегодного ввода жилья до миллиона квадратных метров к 2010 году. Николай Глушков заявил, что при решении ряда финансовых и организационных вопросов имеющиеся в крае мощности строительного комплекса позволят достигнуть этого показателя уже в 2006 году. Заместитель губернатора рассказал, как решаются в крае жилищные проблемы социально незащищенных слоев. Действуют программы строительства жилья для ветеранов войны и труда, инвалидов и престарелых граждан, для чернобыльцев, педагогических работников, программы переселения жителей северных территорий, сноса ветхого и аварийного жилья, обеспечения жилплощадью бывших воспитанников детских домов. Для этих категорий в текущем году в крае будет введено 586 квартир. Но для того чтобы снять социальную напряженность, для этой категории населения необходимо строить жилья в 2,5 раза больше. По словам Николая Глушкова, формирование рынка доступного жилья возможно только при условии сбалансированности спроса и предложения. Спрос сдерживается по следующим причинам: высокие кредитные риски банков и, как следствие, высокие ставки по жилищным кредитам, включая ипотечные, ограниченность долгосрочных кредитных ресурсов банков, отсутствие у граждан средств, достаточных для уплаты первого взноса, высокие издержки при совершении сделок ипотечного кредитования (нотариальное оформление и т.д.), появление на рынке недобросовестных застройщиков и обманутых инвесторов. В связи с этим администрация края намерена работать по двум направлениям. Создание условий для развития в крае рынка доступного жилья поручено Красноярскому краевому фонду жилищного строительства. С 2005 года фонд приступит к реализации федеральной программы ипотечного кредитования. В стадии завершения находятся переговоры по определению первичного кредитора. И это только первый шаг. 10 декабря на рассмотрение в Законодательное Собрание поступит закон о субсидировании процентной ставки лиц, оформляющих жилищные кредиты. В первую очередь он коснется молодых семей и работников бюджетной сферы. В настоящее время администрация вместе с Союзом строителей отрабатывает варианты защиты частных инвесторов, участвующих в долевом строительстве жилья. Это может быть создание товарищества собственников жилья или жилищно-строительных кооперативов до начала строительства дома, которые могли бы контролировать процесс строительства, запрещение привлечения средств населения на ранних стадиях строительства параллельно организации кредитования застройщиков банками либо другие меры. Ограничения предложения на рынке жилья связаны с невозможностью получения строительной компанией быстро оформляемых кредитов банка. Основная причина: земля, а также незавершенное строительство не являются собственностью и не могут быть приняты банком в качестве обеспечения кредита. Кроме того, существует дефицит инженерно обустроенных строительных площадок. Необходимо изменить сложную, не прозрачную процедуру получения земельных участков, оформления разрешений на строительство. И здесь мы в состоянии навести порядок. В самое ближайшее время будут разработаны и утверждены правила застройки на территории края. В первом квартале 2005 года будет подготовлен закон о градостроительной деятельности, который пропишет все необходимые условия для начала строительства. Совместно с банками и Союзом строителей власти попытаются упростить порядок получения кредитов застройщиками и, как следствие, уменьшить количество долевого строительства. Внутренняя управленческая задача – устранить дисбаланс между строительством жилья в Красноярске и в других городах и районах края. Еще одна проблема – на территории края имеется 25 тысяч усадебных объектов незавершенного строительства – усадебных домов. По мнению Николая Глушкова, это большой резерв, требующий, с одной стороны, организационной и финансовой поддержки, а с другой стороны – более жестких действий регистрационных и других государственных органов. Заместитель губернатора края Эдхам Акбулатов попытался разобраться в причинах всплеска цен на жилье во второй половине 2004 года. Многие участники рынка аргументировали рост цен именно удорожанием материалов. Однако, по мнению Эдхама Акбулатова, эти ссылки не совсем состоятельны. В структуре расходов строительных организаций стоимость стройматериалов составляет от 28 до 36% от цены готовой продукции. Согласно проведенным расчетам, удорожание цемента и металла на 10% дает прирост цены готовой строительной продукции соответственно на 0,7 и 1,4%. Среднегодовой рост цен на цемент составил 21%, на металл – 34%. В результате метр площади в кирпичные здания должен был подорожать на 9,6%, в панельных – на 12,7%. Однако реальный рост цен составил около 50%. Анализируя процессы ценообразования в строительстве жилья в Красноярске, заместитель губернатора отметил, что темпы роста цен на материалы существенно отстают от цены квадратного метра. Таким образом, цены на строительную продукцию не могут определяться только затратным принципом. Основная причина резкого роста цен на красноярском рынке жилья – несоответствие спроса и предложения. Начиная с 1999 года предложение на рынке готового жилья растет в среднем на 7% в год. Спрос населения, оцененный через объем инвестиций в жилье, увеличивается на 25% в год. На сегодняшний день спрос в 2,4 раза опережает предложение. При сохранении существующей динамики к 2010 году спрос превысит предложение в 6 раз. Чтобы уравновесить данное соотношение, необходимо обеспечить рост предложения на рынке готовой строительной продукции. Без этого нельзя говорить о формировании рынка доступного жилья и создании условий для его приобретения по приемлемым для населения ценам. Превышение спроса над предложением обуславливает тенденцию к росту реальной рентабельности строительного комплекса. Из чего складывается цена квадратного метра жилья? Был проведен анализ на примере типовых домов с ценой квадратного метра 18-20 тысяч рублей. Затраты на строительно-монтажные работы, материалы, заработную плату, проектно-изыскательские работы составляют 40,2% от продажной цены. Расходы на инженерную инфраструктуру – более 8%. Затраты на обустройство территории, временные здания и сооружения – 2,6%. Средняя плата за привлечение кредитных ресурсов – 4,9%. По этому показателю есть резерв для снижения расходов при ускорении сроков строительства, ускорении процедур согласования по отводу земельных участков, получения полного пакета разрешительной документации. Из-за повсеместного превышения сроков строительства по отношению к нормативным показателям возникают дополнительные издержки, связанные с содержанием, охраной площадки, заработной платой и т.д. Они достигают 5,3%. Сверхнормативная инфляция дает дополнительный прирост к стоимости готовой строительной продукции еще на 3,5%. Средняя рентабельность строительных организаций, по данным статистики, составляет 6%. Эдхам Акбулатов отметил, что, реальная цифра, которая, как минимум, покрывает издержки и обеспечивает воспроизводство, – 10,6%. Анализ показал, что 22,6% издержек нельзя объяснить какими-то ни было объективными обстоятельствами. По мнению Эдхама Акбулатова, эти 22,6% плюс издержки, связанные с затягиванием сроков строительства – тот потенциал, который можно использовать для формирования более справедливых цен и их относительно умеренного роста в перспективе. Но говорить об этом можно будет только при условии формирования определенных макрообстоятельств. Во-первых, необходимо законодательное совершенствование и упрощение административных процессов, связанных с градостроительной деятельностью. Предполагается, что новый Градостроительный кодекс позволит снизить сроки различных согласований почти в три раза, что позволит сократить ряд объективных издержек. Во-вторых, необходимо создать условия для увеличения предложения на рынке строительной продукции. Для этого нужно изменить процедуры, связанные с градостроительной деятельностью с тем, чтобы обеспечить увеличение предложения земельных участков, обеспеченных инфраструктурой. Заместитель главы г. Красноярска, директор департамента градостроительства Анатолий Григоренко в своем докладе подчеркнул, что предпринимаемые в стране меры по решению жилищной проблемы в целом особого результата не принесли. Только в этом году в Государственной Думе заканчивается формирование пакета, связанного с развитием ипотечного кредитования. Объемы строительства ежегодно увеличиваются. В 2001 году было введено 204 тыс. кв. м жилья, в 2002 – 287 тыс., в 2003 году – 333, в 2004 году – порядка 430 кв. м. Тем самым достигнут уровень строительства 1980-х годов. Тем не менее, чтобы выйти на европейский уровень среднедушевого обеспечения жильем в 40 кв. м на человека при объеме ввода жилья 500 тыс. кв. м в год, Красноярску потребуется 80 лет. Существующие темпы роста ввода жилья отстают от темпов увеличения платежеспособного спроса населения. В городе остро стоит проблема сноса ветхого, аварийного жилья. Для ее решения необходим бюджет города Красноярска в полном объеме, в то время как сегодня на эти цели уходит один процент. В городе 12 тысяч льготников, имеющих право на получение жилья. Федерация стабильно финансирует только законы о предоставлении жилищных сертификатов для военнослужащих и закон по обеспечению жильем инвалидов, пострадавших от аварии на Чернобыльбыской АЭС. В отношении других льготных категорий законы не исполняются. По мнению Анатолия Григоренко, не нужно врать населению. Если государство не в состоянии обеспечивать жильем нуждающихся, надо прекратить создавать очереди, в которых люди стоят годами, искренне веря, что им помогут. Касаясь пресловутого пункта 1 постановления ? 156 «О дополнениях к правилам застройки» от 1994 года, Анатолий Григоренко официально заявил, что только 1,1% от стоимости жилья или отчислений передаются застройщиками в бюджет города. Больший процент платят строители заправок, магазинов, казино и других коммерческих учреждений. И звучащие в последнее время разговоры о 20, а то и 25 процентах отчислений не имеют под собой оснований. Опытом кредитования жилищного строительства и реализации программы строительства жилья взамен ветхого и аварийного поделился глава г. Ачинска Михаил Ачкасов. О проблемах и перспективах жилищного и ипотечного кредитования в крае говорили заместитель генерального директора Красноярского краевого фонда жилищного строительства Сергей Бердоусов, президент «Енисейского объединенного банка» Ассия Белоногова и исполняющий обязанности председателя Восточно-Сибирского банка Сбербанка России Вячеслав Шабайкин. О новых научных разработках в области жилищного строительства и о том, что мешает их внедрению, рассказал заведующий кафедрой строительной механики КрасГАСА, доктор технических наук, профессор Наум Абовский. По итогам заинтересованного разговора участникам слушаний был предложен проект резолюции, в которую каждый мог внести конкретные предложения по решению обсуждаемых проблем. Эти предложения будут аккумулироваться в постоянных комиссиях краевого парламента и в соответствующих управлениях администрации края. Итоги обсуждения будут учтены депутатами ЗС при разработке краевого законодательства в сфере жилищной политики края.