Одной из приоритетных задач, стоящих перед государственными органами Красноярского края, администрациями муниципальных образований, является решение жилищной проблемы граждан. В настоящее время в нашем регионе спрос на жилье очень высок. В то же время есть положительная динамика роста объемов ввода жилья, а также строительства жилья за счет средств отдельных граждан, дан старт различным ипотечным программам, получили развитие новые ускоренные технологии строительства. Однако для создания рынка жилья, доступного для всех категорий граждан, необходимо более активное участие кредитных организаций в финансировании застройщиков и населения. Актуально стоят вопросы развития инфраструктуры инвестирования в строительство жилья, упрощения и совершенствования схем кредитования строительства и активного участия государственных органов в решении указанных задач. Об этом и многом другом говорилось на состоявшемся 24 сентября в краевой администрации объединенном совещании двух координационных советов: по банковской деятельности и по вопросам строительства. Вели заседание заместители губернатора Николай Глушков и Александр Новак. На встрече присутствовали депутаты Законодательного Собрания края, главы городов, руководители банков, строительных организаций, жилищных фондов.
НУЖНЫ ИНВЕСТОРЫ
Более двух часов длилось увлеченное обсуждение аспектов развития жилищного строительства в крае.
Во вступительном слове Александр Новак акцентировал внимание собравшихся на том, что состояние жилищного фонда и объемы ввода жилья в крае внушают серьезную озабоченность. «Около 60% населения края нуждаются в улучшении жилищных условий, поэтому приоритетным направлением деятельности всех органов власти является увеличение объемов строительства путем привлечения кредитов, – сказал замгубернатора. – За счет бюджета есть возможность решить жилищные проблемы 15% населения, а купить жилье самостоятельно может только незначительная часть жителей края». Эту проблему нужно решать совместными усилиями администрации, строительных организаций и банковских структур края.
По словам Николая Глушкова, сегодня строительные организации края готовы удвоить объемы строительства. «Выпуск кирпича достаточен, подрядчиков и строительных площадок тоже хватает, строительство жилья рентабельно, даже дефицита тепла нет», – считает Глушков. Нужны инвесторы, готовые вкладывать в строительство. Один из путей – это привлечение средств населения. Поэтому необходимо развивать ипотечное строительство. Роль банков, уже имеющих готовые системы кредитования, трудно переоценить. Однако ставка финансирования в них достаточно высока и недоступна пока для широких категорий населения. Возникла острая необходимость разработать четкий механизм кредитования, где власть выступит гарантом. При этом процент выплат должен быть доступным.
В администрации края уже работают несколько жилищных программ: строится социальное жилье для престарелых жителей края, для учителей, жителей ветхих домов и. т.д. Но это не решает всех проблем. По оценкам специалистов, сумма кредита в 300 тыс. рублей, оформленная на 10-15 лет, могла бы помочь многим.
Николай Глушков отметил, что в крае есть все предпосылки для увеличения объемов строительства. Однако в этих условиях существует немало проблем, основные из которых – отсутствие четкого механизма кредитования населения и большое количество недобросовестных застройщиков.
ЧТО ТАКОЕ ДОСТУПНОЕ ЖИЛЬЕ?
Выступая перед собравшимися, заместитель генерального директора Красноярского краевого фонда жилищного строительства Сергей Бердоусов пояснил понятие доступного жилья. Исходя из того, что 25-30% семей имеют совокупный доход 10 тыс. рублей в месяц, какое-либо жилье (в среднем 60% от стоимости желаемой квартиры) и накопления (10%), улучшить свои жилищные условия они могут, взяв банковский кредит в размере 250-300 тысяч рублей (30% от цены будущей квартиры). Примерно в эту сумму и укладывается стоимость одной комнаты, при этом семье придется выплачивать треть годового дохода в течение 20 и более лет. По отдельным социально незащищенным категориям граждан, в том числе по молодым семьям с невысокими доходами, должны приниматься специальные краевые программы.
Сергей Бердоусов отметил, что сегодня строительные компании могут получить кредит в банке только под ликвидные залоги, например основные средства, поэтому принципиальная задача – законодательно оформить возможность выдачи кредитов застройщиками под строительство дома и таким образом уменьшить риски банков.
Также Сергей Бердоусов рассказал о практическом опыте работы фонда жилищного строительства и о перспективах его работы.
РЕГИОНАЛЬНЫЙ ОПЕРАТОР ВСЕХ РАССУДИТ
Вице-президент ЗАО АИКБ «Енисейский объединенный банк» Дмитрий Елисов отметил, что в крае есть все необходимые инструменты для формирования собственной ипотечной программы, учитывающей интересы застройщиков, физических лиц, подрядчиков, органов власти, банков и региональных операторов.
Представитель Енисейского объединенного банка предложил собравшимся собственную модель ипотеки.
На первом этапе потенциальный покупатель обращается к региональному оператору, в качестве которого может выступить Красноярский краевой фонд жилищного строительства. Региональный оператор проводит разъяснительную работу среди населения по программе ипотечного кредитования, оказывает услуги по подбору жилья, организует тендеры среди строительных компаний, изъявивших желание участвовать в ипотечном проекте, подбирает оценочные агентства и риэлтерские фирмы. Физическое лицо формирует в банке депозит в размере 30-40% от общей стоимости приобретаемого жилья. На основании трехстороннего соглашения между банком, региональным оператором и застройщиком банк кредитует строительство при условии предоставления в качестве обеспечения кредита незавершенного объекта недвижимости. По окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию погашение обязательств строительных организаций происходит за счет перечисления сумм ранее аккумулированных депозитов, а также кредитов, предоставленных банком физическим лицам (инвесторам). Региональный оператор выкупает у банка закладные и обслуживает их до момента полного погашения обязательств жильцами.
По мнению руководства Енисейского объединенного банка, такая схема позволит решить следующие задачи: накопление ипотечных кредитов с целью включения механизма рефинансирования, демократизация процедуры получения кредитов, отработка юридической чистоты и финансовой прозрачности, что позволит минимизировать риски банков, возникающие при работе с застройщиками.
ГЛАВНОЕ – ДОВЕРИЕ
Президент Союза строителей Красноярского края, генеральный директор ООО «Монолитстрой» Разим Абасов отметил, что строительные компании строят столько жилья, сколько могут привлечь финансовых ресурсов. Отработка взаимовыгодных схем сотрудничества, возросший уровень доверия между строительным и финансовым комплексами позволили бы существенно увеличить объемы строительства. По словам Абасова, общий финансовый оборот строительных компаний края составляет около 10 млрд рублей в год, из них половина – дефицит живых средств, который могли бы возместить банки.
Разим Абасов подчеркнул, что Союз строителей считает необходимым разработать механизм определения надежности строительных компаний, которым руководствовалось бы банковское сообщество при выдаче кредитов тому или иному застройщику.
СБЕРБАНК ГОТОВ СНИЗИТЬ СТАВКУ
И.о. председателя Восточно-Сибирского банка Сбербанка России Вячеслав Шабайкин рассказал, что Сбербанк с 1995 года занимается жилищным кредитованием. За последние три года выдача кредитов возросла в 3,5 раза. За этот год только целевых кредитов на приобретение жилья сроком на 15 лет выдано на сумму 1 300 миллионов рублей.
Руководство Сбербанка считает, что длительный срок погашения кредита – большая льгота, введенная с единственной целью снизить ежемесячный платеж. С этого года действует кредит «Молодая семья», еще более льготный по отношению к стандартному. Разработана целевая программа компенсации процентных ставок администрациями различных уровней. В 2003 году таких кредитов было выдано на сумму 20 млн рублей. С администрацией края решается вопрос по кредитованию социально незащищенных слоев населения.
Что касается кредитования застройщиков, Сбербанк предлагает следующую схему: 30% средств фирма находит сама, оставшиеся 70% предоставляет банк в виде кредита.
Вячеслав Шабайкин признал, что существующая ставка – 18% годовых слишком высока и после января 2005 года она должна снизиться до 15-16%, при этом выдача таких кредитов останется рентабельной для банков.
СВЕТЛОЕ БУДУЩЕЕ НАСТУПИТ ЧЕРЕЗ 20 ЛЕТ
На заседании координационных советов было подчеркнуто, что одним из проблемных вопросов является взаимодействие государственных органов Красноярского края, кредитных и строительных организаций для решения проблемы, связанной с «обманутыми дольщиками». Положительным примером такого взаимодействия является подписанное в апреле 2004 года пятистороннее соглашение, в рамках которого удалось решить проблему «обманутых дольщиков» из товарищества собственников жилья «Луч» и достроить их дом по ул. Водопьянова, За в краевом центре.
Кроме того, на совещании было отмечено, что Госдума РФ в ближайшее время планирует принятие пакета законов, направленных на развитие жилищного сектора. Если они заработают, объем строительства, в том числе и в Красноярском крае, возрастет в два раза, объем привлекаемых средств также увеличится в разы, и в течение 20 лет жилищная проблема в России будет решена.
В результате совместного заседания двух координационных советов участники выработали резолюцию, в которой нашли отражение следующие решения: создать рабочую группу для выработки конкретных механизмов взаимодействия государственных органов Красноярского края с кредитными и строительными организациями; рабочей группе разработать предложения о постепенной ликвидации схемы долевого участия физических лиц в жилищном строительстве на территории края и об упрощении схемы кредитования жилищного строительства в крае.
Союзу строителей Красноярского края рекомендовано завершить работу по определению рейтинга надежных строительных компаний, работающих на территории Красноярского края в области жилищного строительства, разработать единые правила ценообразования и регулирования себестоимости 1 квадратного метра жилья на рынке жилищного строительства в Красноярском крае с целью инвестиционной привлекательности жилищного комплекса.
