Советы покупателям недвижимости. Варианты расчета за квартиру

Пять миллионов рублей — это десять пачек купюр по пять тысяч рублей или пятьдесят пачек по тысяче рублей. Даже если жилье приобретается и за меньшие деньги, в любом случае — суммы немалые, недвижимость всегда была и остается дорогим приобретением. Вариантов расчетов за квартиру существует несколько.

Еще некоторое время назад продавцы настороженно относились к тем покупателям, кто вместо хрустящих купюр предоставлял письмо из банка о выдаче ипотеки или сертификат. Сейчас такие сделки уже прочно вошли в обиход красноярских риелторских агентств, алгоритм действий отработан до мелочей и гарантирует безопасность передачи и получения денег.

Покупка квартиры за наличные

Когда речь заходит о продаже-покупке квартиры за наличные, воображение волей-неволей рисует картинку, увиденную в криминальных фильмах: внушительные кейсы, доверху наполненные купюрами, происки нечестных на руку людей, желающих завладеть чужими деньгами. Как грамотно и без риска привезти финансы на место сделки и, в случае с продавцом, увезти оттуда?

Сейчас есть масса относительно безопасных для обеих сторон способов организовать передачу денег и соблюсти интересы всех участников сделки. Обычно решение вопроса о передаче финансов за квартиру зависит от договоренности между покупателем и продавцом недвижимости. Как рассказывает юрисконсульт компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» Елена Нагирная, «в нашей практике применяется такой метод, когда покупатель передает деньги за квартиру до подачи документов в Управление федеральной регистрационной службы (УФРС). Тогда же между участниками сделки подписывается один экземпляр договора купли-продажи и акта приема-передачи жилья — это делается для спокойствия покупателя. Он получает документальное свидетельство того, что деньги продавцу переданы и подписанием договора продавец подтверждает намерение заключить сделку. Продавец пишет расписку, что деньги в соответствии с договором купли-продажи им получены.
Это документ, который покупатель квартиры обязательно должен получить от продавца недвижимости. Составляется она в простой письменной форме, там должны быть указаны следующие данные: Ф. И. О. покупателя и продавца, их паспортные данные, места прописки и полная сумма переданных денег в рублях. Обязательно указывается объект недвижимости и документ-основание (договор купли-продажи). Фамилии свидетелей также можно указать в расписке, хотя это не обязательно. В случае, если квартира продается по доверенности, мы настоятельно рекомендуем на расчет приходить самому собственнику. Расписка в получении денег и договор купли-продажи составляются в офисе нашей компании, где, кстати, банкноты пересчитываются на купюросчетной машинке, дополнительно их можно проверить на подлинность».

Иногда участники сделки желают пригласить нотариуса, для того чтобы он удостоверил передачу денег. Здесь надо иметь в виду, что нотариус берет на себя обязанность удостоверить личность подписавших расписку, но определение дееспособности участников сделки в его компетенцию не входит, то есть дополнительных гарантий нет. Нотариально удостоверить личность подписавших расписку стоит примерно 700 рублей. А вот услуги нотариусов в случае нотариального оформления всей сделки купли-продажи могут «влететь в копеечку». Например, при продаже квартиры стоимостью в 2,5 миллиона рублей гонорар нотариусу составит около 30 тысяч рублей. Но если особой разницы между нотариальным оформлением сделки и простой письменной формой нет, стоит ли платить больше?

Чтобы процесс передачи денег за квартиру был лишен рисков, агентства недвижимости предлагают услуги хранения финансов в банковской ячейке. «Офис одного из красноярских банков расположен в здании, где находится наша компания, поэтому перевозить по городу крупные суммы продавцу не придется. Оплату резервирования банковской ячейки мы берем на себя», — поясняет юрисконсульт компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» Елена Нагирная.

Схема передачи денег в банковскую ячейку выглядит следующим образом. Продавец, получив финансы, в присутствии сотрудника банка закладывает деньги в ячейку. Один ключ передается продавцу, один остается у банковского сотрудника. Ячейка резервируется, как правило, на одни сутки, но этот срок может быть продлен. В договоре с банком оговариваются условия, какие документы, подтверждающие действительность сделки, должен предоставить продавец, чтобы забрать сумму. В том случае, если сделка регистрацию не проходит по каким-то причинам, деньги забирает покупатель — об этом тоже делается пометка в договоре с банком на ответственное сейфовое хранение.
Опытные риелторы советуют, если сделка, ее еще называют альтернативной, происходит «по цепочке», в ней участвуют несколько покупателей и продавцов, последнему «звену», человеку, который не приобретает никакого жилья, а получает деньги наличными, лучше всего воспользоваться услугами банковской ячейки, а не ехать домой «с чемоданом денег».

Кроме резервирования ячейки возможен и другой вариант использования услуг банка. Как рассказывает Елена Нагирная, как правило, пожилые люди хотят, чтобы деньги перечисляли им на сберкнижку. Так, в частности, ОАО «Сбербанк» производит операции с переводом средств с одного счета на другой. Еще один вид передачи наличных — открытие счета до востребования. Он открывается бесплатно. С него продавец квартиры может снять свои деньги в любое время. Этот способ хорош еще и тем, что деньги, которые поступают на счет продавца, банк, как, впрочем, и во всех других операциях, бесплатно проверяет на подлинность. Есть свои плюсы и для покупателя. Он может привезти деньги в банк не в день подписания договора купли-продажи, а заранее. Это защищает покупателя от многих проблем, в том числе и криминальных. Но в любом случае не стоит никому рассказывать ни о сумме, ни о времени, ни о месте сделки.

Нередко квартиры покупаются и продаются по такому сценарию: сначала покупатель передает продавцу задаток, обычно это 30–50 тысяч рублей, как подтверждение серьезности намерений покупателя и гарантии, что продавец снимет жилье с продажи и не станет искать другого желающего приобрести его недвижимость. Задаток передается по предварительному договору купли-продажи. При окончательном расчете, когда передается вся сумма за квартиру и оформляется расписка, что все средства получены, этот документ, где прописан задаток, аннулируется. Действительным остается документ, где значится вся сумма за квартиру.
Как признается Елена Нагирная, именно такие схемы за годы существования зарекомендовали себя надежным способом расчета за квартиру. Хотя договор купли-продажи в Регистрационной службе регистрируется после передачи денег и написания расписки, по принципу «утром деньги — вечером квартира», расписка в получении денег — серьезный документ, сбоев и непредвиденных ситуаций, когда кто-либо из участников сделки «не доехал» до Регистрационной службы, не было. Время регистрации назначается заранее, прямо из офиса агентства недвижимости все участники сделки вместе с юристом и риелтором агентства едут в Регистрационную службу, в случае необходимости агентство может предоставить служебный автомобиль. Кстати, нередко продавец и покупатель просят произвести передачу денег непосредственно в Регистрационной службе, но это запрещено. Не советуют риелторы и отдавать наличные в машине у здания Регистрационной службы. Наиболее подходящий вариант для расчетов — офис агентства, чтобы сделка прошла без проблем, лучше довериться проверенным схемам расчетов.

Безналичный расчет за квартиру

На красноярском рынке недвижимости возможны и формы безналичных расчетов, в частности через аккредитив. Так, например, работает Красноярский краевой фонд жилищного строительства. Аккредитив представляет собой денежное обязательство банка перевести со счета заемщика на счет продавца определенную сумму, такая форма безналичных расчетов, как расчеты аккредитивами, особенно выгодна и безопасна для совершения сделок с недвижимостью.

Механизм такой формы расчета заключается в следующем: в день сделки открываются текущие счета на продавца и покупателя. Покупатель с текущего счета перечисляет заемные (кредитные) средства на аккредитив. Комиссия за открытие аккредитива составляет от 0,2% от суммы займа (кредита). Условием раскрытия аккредитива является предоставление таких документов, как свидетельство о регистрации права, зарегистрированного Управлением федеральной регистрационной службы (УФРС), договор купли-продажи, выписка из ЕГРП с обременением в пользу банка, договор страхования.

Аккредитив предоставляет гарантии продавцу оплаты по договору купли-продажи при соблюдении вышеуказанных условий и дает гарантию покупателю отозвать заемные (кредитные) средства с аккредитива при несоблюдении продавцом условий договора купли-продажи. Как рассказывает ведущий специалист отдела по работе с заемщиками Управления ипотечного кредитования Красноярского краевого фонда жилищного строительства Марина Бондаренко, такие ситуации за все время существования Фонда встречались очень редко.
«Аккредитивная форма расчетов за квартиру достаточно надежна — банк проверяет подлинность купюр, выдает документы, подтверждающие перевод средств, кроме того, он гарантирует законность платежей и возможность официального подтверждения стоимости сделки и факта 100-процентной оплаты», — подводит итог Марина Бондаренко.

Ипотечный кредит для покупки квартиры

На сегодняшний день в ОАО «Сбербанк» применяется несколько схем выдачи кредитных денежных средств, и, соответственно, клиент может выбрать, какая форма расчетов для него наиболее приемлема. Один из вариантов — выдача кредита наличными деньгами до сделки купли-продажи. «Важным преимуществом жилищных программ ОАО „Сбербанк“ является то, что кредит выдается до совершения сделки с недвижимостью, а не после того, как эта сделка будет зарегистрирована в органах государственной регистрации, от чего часто отказываются продавцы квартиры и что затруднительно при расчетах с целой цепочкой сделок. Если оформляется ипотечная программа, то на период оформления ипотеки предоставляется промежуточное обеспечение (залог, поручительство), которое высвобождается сразу после оформления ипотеки», — говорит Ольга Тибанова, старший экономист отдела по работе с партнерами ОАО «Сбербанк».

Сама процедура выдачи кредита предполагает следующие действия: сначала клиент подает в любой филиал банка пакет документов: заявление-анкету по форме банка, документы, подтверждающие доход заемщика/созаемщиков/поручителей, и копии паспортов заемщика/созаемщиков/поручителей. Документы рассматриваются до 7 рабочих дней. С момента подачи кредитной заявки клиент ОАО «Сбербанк» имеет возможность в течение 3-х месяцев искать подходящий объект недвижимости. При наличии положительного решения банка о выдаче жилищного кредита заемщик может получить документ, подтверждающий возможность получения кредитных средств. После того как заемщик нашел подходящий объект недвижимости, необходимо предоставить документы на приобретаемый объект в банк. Это предварительный договор купли-продажи; свидетельство о регистрации права собственности объекта (от продавца); документы основания возникновения права собственности объекта (от продавца); подтверждение собственных средств не менее 20% (расписка от продавца в получении денежных средств/денежные средства на счете). Банк рассматривает предоставленный пакет документов на приобретаемый объект. После этого заемщик подписывает кредитную документацию и получает деньги наличными или на счет — это зависит от выбора самого человека.

После проведения расчета с продавцом заемщик направляется в Управление федеральной регистрационной службы (УФРС), регистрирует договор купли-продажи и оформляет право собственности, на это уходит порядка 5 дней. После оформления права собственности клиент в течение 6 месяцев со дня подписания кредитного договора предоставляет документы, подтверждающие приобретение объекта недвижимости: документы об оформлении в залог объекта и страхование предмета залога в случае оформления ипотечного кредита.

Еще в конце 2008 года в ООО «Сбербанк» в используемую форму расчетов стали внедрять аккредитив. «Сама процедура выдачи кредита предполагает следующие действия: одновременно с открытием ссудного счета заемщику открывается текущий счет, на который перечисляются кредитные средства. Заемщик осуществляет регистрацию договора купли-продажи в УФРС и оформляет право собственности — порядка 5 дней. Продавец предоставляет в банк документы, подтверждающие оформление объекта недвижимости на покупателя (документы, подтверждающие оформление в залог объекта и страхование предмета залога в случае оформления ипотечного кредита). Банк проверяет предоставленный пакет документов и перечисляет денежные средства на счет продавца. Аккредитивная форма расчетов является платной услугой, сумма которой равномерно распределяется между продавцом и покупателем», — поясняет старший экономист отдела по работе с партнерами ОАО «Сбербанк» Ольга Тибанова.

Государственный жилищный сертификат

Как рассказывает директор «Красноярского Инвестиционного Агентства Недвижимости» (КИАН) Ирина Монастырская, «государственным жилищным сертификатом называется именное свидетельство, которое дает гражданину право за счет федеральных средств получить социальную выплату на приобретение жилья. Сертификаты могут получить военнослужащие и военнослужащие, уволенные со службы, переселенцы с северных территорий, чернобыльцы и граждане, признанные вынужденными переселенцами.
Владелец сертификата может приобрести квартиру на вторичном рынке и в новом доме, но при этом необходимо помнить, что дом должен быть введен в эксплуатацию. Ограничение по площади квартиры существует только по программе переселенцев с северных территорий — это 12 кв. м, установленные в Красноярском крае. Обладателю сертификата дается 2 месяца для открытия на свое имя блокированного целевого счета, куда потом перечислится социальная выплата. На поиск и подбор подходящего варианта жилья, оформление договора купли-продажи, регистрацию его в установленном законом порядке, получение свидетельства о государственной регистрации права и предоставление всех вышеуказанных документов в банк, участвующий в реализации госпрограммы «Жилище», предусмотрен срок 9 месяцев. По общему правилу оплата жилья с использованием сертификата производится только в безналичной форме, по причине этого владелец сертификата встречает наибольшие трудности, так как сроки расчетов устраивают далеко не всех продавцов квартир, а также собственников, квартира которых задействована в цепочке альтернативных продаж (обменов). Владельцу сертификата нужно помнить, если не удается уложиться в установленные сроки, сертификат превратится в бесполезную бумажку, по закону этот документ может выдаваться всего один раз и продлению не подлежит.

«Красноярское Инвестиционное Агентство Недвижимости» (КИАН) профессионально работает с жилищными сертификатами с 2002 года и имеет серьезную практику в подборе жилых помещений и оформлении таких сделок.
В покупке квартиры с помощью сертификата главный принцип — «время — деньги». Чтобы уложиться в отведенные законом сроки, не упустить шанс получить долгожданное жилье, лучше обратиться в зарекомендовавшее себя агентство недвижимости.

Выделение квартир ветеранам

Помощь от государства в приобретении жилья предоставляется ветеранам Великой Отечественной войны. Как сообщили в министерстве социальной политики края, в этом году 800 ветеранов, которые состояли на учете до сентября 2009 года, справят новоселье до 1 мая. Остальные — по новой очередности — в течение 2010 года. Формирование списка на улучшение жилищных условий продолжается.

Жилье для фронтовиков приобретается тремя способами. Первый — квартиру покупает министерство социальной политики края с последующим оформлением ее в собственность ветеранов, второй — строительство новых квартир, которые также безвозмездно передаются в собственность участникам войны, третий — социальная выплата на приобретение жилья. Ее размер определяется из расчета: 36 «квадратов», умноженные на цену 1 кв. м, установленную Министерством регионального развития. Для Красноярского края эта сумма составляет 30 тысяч 400 рублей. Для краевого центра эта цифра больше.

Предоставление ветерану социальной выплаты на приобретение квартиры происходит в безналичной форме путем перечисления министерством денег на лицевой счет продавца, открытый им в банке, на основании договора купли-продажи жилого помещения, зарегистрированного в Регистрационной службе. Перечисление денежных средств осуществляется в течение 5 дней.

В отличие от владельцев сертификатов, ветераны не стеснены временными рамками в выборе квартиры, подыскивать понравившийся вариант можно достаточно долго. Но поскольку участники войны в большинстве своем люди уже совсем пожилые, этими вопросами часто занимаются их родственники. Если они хотят жить все вместе, а на квартиру нужно больше денег, чем выделены государством, тогда нужно использовать либо сбережения, либо детям и внукам оформлять на себя потребительские кредиты без залога.

Какую схему расчетов использовать — зависит от обстоятельств каждой конкретной ситуации. В любом случае умение взвесить и оценить все факторы, договориться и прийти к компромиссу может стать залогом успешной сделки. Очень многое зависит от команды людей, которые работают с продавцом и покупателем. Проверенные временем формы расчетов зарекомендовали себя как надежные, сводящие риск к минимуму, делающие продажу и покупку жилья цивилизованной сделкой, которой не стоит бояться.

Ирина Шиколова

Купить недвижимость в Красноярске