Жилищно-строительный кооператив - "касса взаимопомощи" на новый лад

КАК ОБЗАВЕСТИСЬ ЖИЛЬЕМ? Сегодня существует несколько вариантов решения жилищного вопроса. Купить. В настоящее время на рынке недвижимости сложился огромный выбор жилья, начиная с комнат в «коммуналке» и заканчивая многокомнатными квартирами в элитных новостройках. Правда, стоимость квартиры даже самого скромного качества неприемлема для большинства населения. Накопить деньги на квартиру. Конечно, за 10-20 лет теоретически можно накопить на квартиру. Но практика показывает, что, с одной стороны, легко растратить эти деньги на другие важные покупки, а с другой стороны, инфляция может запросто «скушать» большую часть накоплений. Получить квартиру от государства. Этот вариант все больше переходит в область фантастики. Снять жилье внаем. Существует огромное количество собственников, желающих сдать принадлежащую им недвижимость в коммерческий найм, и подыскать квартиру, соответствующую вашим требованиям и возможностям, не составляет особого труда. Но следует иметь в виду, что стоимость найма очень высока, и даже за однокомнатную квартиру надо отдать 4000–5000 рублей в месяц. Таким образом, за 10 лет вы выплатите собственнику рыночную стоимость этой квартиры. Поэтому данный вариант приемлем только для того, чтобы «перебиться» какое-то время. Ипотечное кредитование. Взять кредит в банке и купить квартиру, оформив залог на покупку до полной выплаты кредита. Это вполне разумный способ, но банк устанавливает проценты, которые слишком велики для семей со средним доходом (от 15 до 22% годовых). К тому же для выдачи кредита требуется справка о доходах, причем официальные доходы должны быть достаточно высокими. Долевое строительство. Организации-застройщики предлагают вполне приемлемые и выгодные условия приобретения квартир. Но сумма первичного взноса должна составлять не менее 30% от стоимости жилья, а срок рассрочки возможен только на период строительства, а это, как правило, 1,5-2 года. К тому же данная система не представляет интереса для тех, кто желает приобрести недвижимость на вторичном рынке жилья. Коллективная жилищно-накопительная система. Главное отличие накопительной системы от ипотеки состоит в том, что источником кредита являются объединенные средства граждан. В самых общих чертах накопительная система напоминает хорошо знакомые с советских времен «кассы взаимопомощи», когда люди сбрасывались с получки и потом по очереди покупали себе дорогостоящие вещи. ПРИНЦИП РАБОТЫ Условия приобретения жилья везде примерно одинаковы. Став пайщиком кооператива, человек платит вступительный взнос в размере до 5% от стоимости покупаемого жилья и затем начинает ежемесячно вносить в кассу кооператива паевые взносы до тех пор, пока они не достигнут установленной суммы. Величина пая и длительность периода, в течение которого паи будут накапливаться, определяется индивидуально. Когда сумма паевых взносов достигает половины стоимости жилья, пайщик подбирает на рынке недвижимости устраивающую его квартиру. Затем кооператив выдает ему кредит в размере недостающей суммы, квартира покупается, пайщик заселяется в нее и начинает постепенно возвращать кооперативу выданный кредит согласно все тому же индивидуальному графику. До тех пор пока проживающий в квартире пайщик возвращает кредит, жилплощадь находится на балансе кооператива. Пайщик может там прописаться сам, прописать членов семьи, установить телефон и т.д., но юридически его квартира будет принадлежать кооперативу до полного возврата кредита. Это необходимо для того, чтобы дать имущественные гарантии другим членам ЖСК, которые еще только накапливают паевые взносы. Как только последний взнос выплачен, квартира переходит в собственность жильца, а сам он автоматически выходит из членов кооператива. ПРЕИМУЩЕСТВА Чем удобна накопительная система взаимного кредитования? Тем, что она замкнута и практически может обойтись без внешних инвестиций, а стало быть, не зависит от колебаний рынка. Кроме того, сообщество пайщиков регулируется самоуправлением, значит, будущие обладатели квартир, по сути, сами себе назначают процент на кредит, и естественно, он меньше, чем в любом банке. Существует еще и субъективный положительный фактор. Сообщества по приобретению жилья имеют давние корни в нашем обществе. В дореволюционные времена заглядывать не будем (хотя они существовали и тогда), но вот жилищно-строительные кооперативы советских времен памятны еще очень многим. Нынешний потребительский жилищно-строительный кооператив – это не совсем то, чем были ЖСК в советские времена, когда государство имело в нем пай до 70% и каждый кооператив создавался под конкретный строящийся дом. ЖСК наших дней – это современная юридическая форма, приспособленная к новым экономическим рыночным условиям. Особо следует отметить какой момент. Согласно закону, деньги, потраченные на приобретение жилья через ЖСК, не могут интересовать органы финансового надзора. То есть при приеме в кооператив никто не будет требовать с человека подтверждений его платежеспособности. ВЫБОР ЖСК Накопительная система – штука относительно новая для России. Общество пока еще очень плохо информировано об этом способе решения жилищного вопроса и зачастую встречает его недоверчиво. К тому же сказывается печальный опыт, приобретенный людьми на всяких «МММ» и «Властелинах». Поэтому самый распространенный вопрос – а не «пирамида» ли это? Где гарантии, что деньги пайщиков кооператива обратятся в квартиры, а не в пыль? Чтобы не стать жертвой мошенников и непрофессионалов, следует серьезно отнестись к выбору кооператива. ЖСК – организации не коммерческие, поэтому вкладывать деньги граждан – паевые и членские взносы – в ценные бумаги или какой-нибудь другой бизнес не могут. Убедитесь, что деньги идут только на строительство или приобретение жилья для вкладчиков. Желательно, чтобы у кооператива был в Интернете свой сайт. Организации, прячущиеся от налоговых органов, обычно находят много поводов, чтобы объяснить, почему в сети их нет. Попросите устав кооператива и посмотрите, когда и кем он был создан. Как правило, такие кооперативы создают частные лица, но если кооператив работает давно – это уже хорошо. Впрочем, если вам говорят: «мы работаем десятилетия», тоже насторожитесь. Тех кооперативов, в которые вступали наши отцы и деды, уже давно нет, новые появились пару-тройку лет назад. Лицензии у ЖСК нет: этот вид деятельности не лицензируется. Спросите, сколько квартир уже купил кооператив и сколько из них получили члены кооператива? В ЖСК, работающих по-честному, эти данные можно спокойно проверить в бухгалтерии или увидеть на стендах. Вам должны показать свидетельства о государственной регистрации или договор о приобретении прав на строящееся жилье (договоры инвестирования). Нет документов – нет и прав на жилье. Обязательно спросите: сколько всего денег – паевых взносов – внесено в кассу или на расчетный счет кооператива (членские взносы не в счет, они предназначены для существования самого кооператива). Если внесено 2 млн. рублей, а квартиры куплены всего на 200 тысяч, тут же задайте вопрос: «Где остальные деньги?» В нормальных кооперативах они должны немедленно идти на покупку квартир. Иначе инфляция и рост цен их обесценит. Помните!!! Вы вступаете в кооператив для того, чтобы «занять деньги» у таких же граждан, как и вы. И чем больше членов объединяет ЖСК, чем больше его паевой фонд, тем стабильнее кооператив, тем гарантированней вы получите необходимую ссуду. Не покупайтесь на чрезмерные обещания. Кооперативы не заинтересованы в том, чтобы новичок побыстрее купил квартиру. Их суть – в накоплении. А в основе накопительной системы лежит принцип: пока вы копите, ваши деньги работают на других членов кооператива, у которых, как у вас, нет нужной суммы для покупки квартиры. Накопительная система специально создана для тех, кто за право купить квартиру с рассрочкой платежа готов заплатить временем.